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Kianusch Ayazi
Kianusch Ayazi, Rechtsanwalt
Kategorie: Verbraucherrecht
Zufriedene Kunden: 3566
Erfahrung:  Rechtsanwalt
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Kianusch Ayazi ist jetzt online.

Hallo mein Mann und ich haben gestern die Kündigung von

Diese Antwort wurde bewertet:

Hallo mein Mann und ich haben gestern die Kündigung von unserem Vermieter erhalten. Ich bin 62 Jahre alt, mein Mann ist 80. Wir wohnen hier schon seit 30 Jahren. Wir haben seit Jahren ärger mit allen Nachbarn (Die Kinder und Enkel von meinen Vermieter wohnen in den 3 Häusern außenrum und unter uns). Wir suchen schon seit längeren aber wir finden nichts. Wir haben hier 100m² für nur 300€/Monat und finden nichts gleichwertiges. Wenn wir umziehen dann nur in etwas altengerechtes und da finden wir nichts bezahlbares. Ich habe die Kündigung ihnen hier einmal abgetippt.

Absender

Karin und Günther G***

Schorn**** 130

9***6 ***

Adressat

Inge H*** und Johann Sch***

Schorn**** 128

9***6 ***

Lage, Wohnungsbezeichnung, Betreff

Mietverhältnis Schorn*** 128, Wohneinheit 1.OG

Betreff: Kündigung wegen Eigenbedarf

Sehr geehrte Frau H***

sehr geehrter Herr Sch***,

zwischen uns besteht ein Mietverhältnis über die Wohnung 1.OG im Haus Schorn*** 128 in 9***6 ***. Die Wohnung besteht aus 2 Zimmern, Küche, Diele, Bad, WC, Balkon und zwei Kellerräumen.

Hiermit muss ich leider den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB fristgerecht zum 01.07.2022 kündigen.

Zur Berechnung der Kündigungsfrist: Am 27.02.1991 haben Sie Wohnung angemietet. Der Mietvertrag wurde auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die Wohnung wurde Ihnen am 01.03.1991 überlassen. Bis zum heutigen Tag wohnen Sie 30 Jahre in der Wohnung. Die Kündigungsfrist beträgt somit 9 Monate.

Hinsichtlich des geltend gemachten Eigenbedarfs teile ich folgendes mit: Ich mache den Eigenbedarf für meine Enkelin, Frau Lea G*** und ihren Ehemann Patrick G*** geltend. Frau Lea G*** bewohnt im Moment die Wohnung EG Schorn*** 128 in 9***6 *** welche nur 2 Zimmer (Wohnzimmer, Schlafzimmer) sowie Küche, Bad, Flur und Technikraum umfasst. Sie erwartet voraussichtlich Januar 2022 einen Sohn. Dann benötigt sie ein Kinderzimmer, einen Platz zum Wickeln usw. Der benötigte Platz soll durch die ursprüngliche Nutzung des Gebäudes geschaffen werden. Ursprünglich handelt es sich um ein Einfamilienhaus welches später in zwei kleinere Wohneinheiten durch eine Trockenbauwand geteilt wurde. Diese Wand wird rausgerissen um das Einfamilienhaus wiederherzustellen.

Ich bitte Sie, die Wohnung und den dazugehörigen Keller fristgerecht, also zum 01.07.2022 zu räumen und in vertragsgemäßem Zustand mit allem dazugehörigen Schlüssel zu übergeben.

Widerspruchs- und Verlängerungsklausel

Aus formalen Gründen weise ich darauf hin, dass Sie gegen die Kündigung gemäß § 574 BGB Widerspruch erheben können, wenn die vertragsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses für Sie eine besondere Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung meiner berechtigten Interessen nicht zu rechtfertigen ist.

Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen. Der Widerspruch muss spätestens 2 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses, also spätestens am 01.05.2022 bei mir eingegangen sein. Sofern Sie Widerspruch einlegen, verlange ich, mir die Gründe unverzüglich mitzuteilen.

Einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses gemäß § 545 BGB über den 01.07.2022 hinaus widerspreche ich bereits jetzt.

Eine tiefe Verwurzelung liegt für keinen von Ihnen vor siehe (Az. 67 S 345/18, Urteil vom 25. Mai 2021). Soziale Kontakte im Ort gibt es nicht mehr in ausreichenden Maßen.

Auch die eingeschränkte Bewegung von Frau Inge H*** und das hohe Alter von Herrn Johann Sch*** stellen keine Härte da, siehe (Az. VIII ZR 68/19 BGH). Man beachte das das Herr Johann Sch*** noch regelmäßig Motorrad fährt, Sie beide im Wohnwagen Urlaub machen und das genannte Mietobjekt ausschließlich durch eine Außentreppe zu erreichen ist. Die Ausübung der Hausordnung sowie des Mietvertrags (Schnee räumen, Lichtschächte reinigen, Instandhaltungsarbeiten) wurden auch nunmehr 10 Jahre nicht wahrgenommen.

Ich hoffe, dass Sie für meine Kündigungsgründe Verständnis aufbringen und dass die Angelegenheit ohne gerichtli

Fachassistent(in): Gibt es eine Kopie des Vertrages?

Fragesteller(in): ja

Fachassistent(in): Vielen Dank. Gibt es noch weitere Details, die Sie dem Anwalt mitteilen wollen?

Fragesteller(in): nein

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
haben Sie vielen Dank für Ihre Anfrage.
Wie kann ich Ihnen mit der Angelegenheit konkret behilflich sein? Welche Frage haben Sie dazu?
Mit freundlichen Grüßen
Kianusch Ayazi, LL.B. (Bucerius Law School)
- Rechtsanwalt -

Kunde: hat geantwortet vor 19 Tagen.
ist das so rechtens? kann ich mich dagegen währen oder habe ich keine chance ?

Vielen Dank für Ihre Nachricht.

Der Vermieter kann grundsätzlich die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aussprechen, wenn er die Wohnung für seine Angehörigen benötigt (sog. Eigenbedarfskündigung).

Dieser Eigenbedarfskündigung können Sie nur erfolgreich widersprechen, wenn Sie nachweisen können, dass die Kündigung eine außergewöhnliche Härte für Sie bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Ob dies der Fall ist, ist eine Frage des Einzelfalls. Krankheit, Gebrechlichkeit und drohende Wohnungslosigkeit sind typische Gründe, die oftmals einen Widerspruch ermöglichen. Auch kann ein besonders hohes Alter, welches den Auszug aus der seit Jahren bewohnten Wohnung menschenwürdewidrig erscheinen lässt, den Widerspruch rechtfertigen. Es kommt hier auf den Einzelfall an.

Der Vermieter hat indes unabhängig davon nach Maßgabe der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes die Pflicht, Ihnen eine Alternativwohnung anzubieten, wenn er diese vermieten möchte, diese spätestens zum Kündigungsdatum freiwird und mit der jetzigen Wohnung vergleichbar ist. Wenn er also die freiwerdende, bisher von der Enkelin bewohnte Wohnung weitervermieten möchte, so trifft ihn die Pflicht, Ihnen diese Wohnung anzubieten. Tut er dies nicht, macht er sich Ihnen gegenüber schadensersatzpflichtig gemäß §§ 280, 241 Abs. 2 BGB.

Insofern werden Sie gegen die Kündigung nur erfolgreich vorgehen können, wenn Gründe für einen Widerspruch gegeben sind. Mit Blick hierauf, aber auch die Anbietpflicht bezüglich der freiwerdende Wohnung sehe ich für Sie gute Chancen, im Rahmen von Vergleichsverhandlungen ein für Sie zufriedenstellendes Ergebnis zu erzielen. Beispielsweise wäre ein Wohnungstausch oder eine Abfindungszahlung denkbar.

Ich würde Ihnen insofern empfehlen, sich ab sofort von einem Anwalt mit Schwerpunkt Mietrecht vor Ort im Rahmen des weiteren Verlaufs der Angelegenheit betreuen zu lassen, der mit dem Vermieter in Kontakt tritt und auf eine interessengerechte Lösung hinwirkt.

Konnte ich Ihnen damit behilflich sein?
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Kunde: hat geantwortet vor 19 Tagen.
Haben sie die Kündigung gelesen? Da steht doch das er aus der unteren Wohnung und meiner Wohnung eine große Wohnung machen will!
Kunde: hat geantwortet vor 19 Tagen.
Meine Wohnung ist genauso groß wie die von der Enkelin.

Vielen Dank für Ihre Nachricht und Ihren Hinweis. Ich hatte die Kündigung anders verstanden und bitte das Missverständnis zu entschuldigen.

In diesem Falle wird mangels vorhandener Alternativwohnung keine Anbietpflicht bestehen.

Sie würden sich nur auf einen Härtefall stützen können, um den Widerspruch zu begründen.

Die Kündigung selbst ist begründet, wenn der Eigenbedarf in der Tat besteht. Für dessen Bestehen ist der Vermieter beweispflichtig. Er muss nachweisen können, dass die Enkelin in der Tat die vergrößerte Wohnung benötigt. "Benötigen" im Rechtssinne ist weit auszulegen. Dem Vermieter ist grundsätzlich eine weite Einschätzungsprärogative in Bezug auf die Frage zuzugestehen, welchen Eigenebedarf er angemessenerweise geltend machen kann. Einen grob überzogenen Eigenbedarf kann er jedoch nicht geltend machen.

In Ihrem Fall geht es um ein Einfamilienhaus, welches in zwei einzelne Wohnungen geteilt wurde. Es dürfte kaum zu vertreten sein, die Nutzung eines Einfamilienhauses für die Familie der Enkelin als überzogenen Eigenbedarf einzustufen. Insofern sehe ich für diesen Einwand keine guten Erfolgsaussichten.

Ich würde Ihnen daher empfehlen, einen Widerspruch zu erheben, dabei Ihre persönliche Situation darzulegen und zu erklären, inwiefern Sie ein besonderer Härtefall träfe. Hierbei können Sie Ihr gehobenes Alter und eine drohende Wohnungslosigkeit mangels verfügbarer Alternativwohnungen ebenso angeben wie Ihre eingeschränkte Mobilität. § 574 Abs. 2 BGB sieht vor, dass es als Härtefall gilt, wenn angemessener Ersatzwohnraum nicht zu zumutbaren Bedingungen beschafft werden kann. Dies sollten Sie entsprechend nachweisen können, z.B. anhand von Wohnungsannoncen, Nachweisen über erfolglose Bewerbungen etc. Wenn es zudem weitere Umstände gibt, die Sie als Härtegründe anführen können, so sollten Sie diese ebenso erwähnen.

Für Sie günstig ist der Umstand, dass der Vermieter den Wohnraum seiner Enkelin nur vergrößern und nicht erst schaffen möchte. Insofern handelt es sich um einen bloßen Komfortgewinn für die Enkelin, wohingegen Sie substantielle Interessen geltend machen können. Dies kann durchaus zu einer für Sie günstigen Abwägungsentscheidung im Falle eines Rechtsstreites führen.

Infolge des Widerspruchs wird das Mietverhältnis zunächst gemäß § 574a BGB fortgesetzt, bis man zu einer Einigung gelangt. Falls diese nicht zustande kommt, muss gerichtlich entschieden werden.

Ein drohender langer Rechtsstreit und der damit verbundene Zeitablauf haben regelmäßig Abschreckungspotential für Vermieter. Insofern können Sie dies als Vergleichsgrundlage nutzen, um mit dem Vermieter ggf. eine interessengerechte Einigung anzustreben. Wenn eine solche für Sie nicht denkbar ist, so müssen Sie an Ihrem Widerspruch festhalten und nach besten Kräften mit anwaltlicher Hilfe versuchen, eine gerichtliche Entscheidung zu Ihren Gunsten zu erzielen. Gelangt das Gericht zur Auffassung, dass Sie ein Härtefall trifft, so wird das Gericht die Fortsetzung des Mietverhältnisses anordnen.

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Kunde: hat geantwortet vor 19 Tagen.
Das klingt nicht besonders ermutigend. Ich denke nicht das es sich hier um Komfort handelt, den immerhin haben die da unten kein Kinderzimmer und das denke ich wird der Gesetzgeber als unabdingbar und nicht als Komfort sehen wenn man ein Kind hat. Wenn wir das streiten anfangen, hohlt er sich vergleichsmieten, schraubt den m² Preis auf die Ortsüblichen 5-6€ hoch was unsere Miete verdoppelt weil wir seit 30 Jahren keine Mieterhöhung mehr hatten und spricht zur Not eine Teilkündigung aus um unsere Kellerräume in Wohnraum für die Enkelin umzuwandeln wodurch wir keinen Platz mehr für Gefrierschrank oder Waschmaschine haben. Klar kann man die Waschmaschine in die Küche bauen was sehr unschön ist aber wohl dann ein Komfort Problem. Wie kann ich den eine besondere Härte beweisen wenn ich ja, ganz offensichtlich wie er selbst schon erwähnt in der lage bin täglich die Treppe zu meiner Wohnung zu steigen, mehrmals im Jahr mehrere Tage im Wohnwagen zu Campen und mein Mann sich leidenschaftlich aufs Motorrad schwingt? Worauf soll ich mich da berufen? Auf mein Trauma durch meine Kindslehmung vor vielen Jahren oder auf mein Übergewicht? Es gibt Wohnungen hier in der Nähe aber die sind entweder kleiner oder teurer. Wer sagt den wie viel Miete für mich zumutbar ist?

Vielen Dank für Ihre Nachricht.

Auf welchen Härtefall Sie sich berufen müssen, kann ich Ihnen nicht sagen. Es handelt sich hierbei um keine Rechts-, sondern eine Tatfrage. Als Anwalt kann ich Sie nur zur geltenden Rechtslage beraten und Ihnen eine rechtliche Einschätzung zu Ihrem Fall erteilen. Einen Härtefall erfinden kann ich für Sie indes nicht.

Selbiges gilt für die Frage der Zumutbarkeit einer Alternativwohnung. Es kommt hier auf die Gesamtumstände des Einzelfalles an und es verbietet sich eine schematische Betrachtung.

Kianusch Ayazi und weitere Experten für Verbraucherrecht sind bereit, Ihnen zu helfen.