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Knut Christiansen
Knut Christiansen, Steuerberater
Kategorie: Steuererklärung
Zufriedene Kunden: 5931
Erfahrung:  Steuerberater at Feddersen Jochimsen Christiansen Markussen Steuerberatungsgesellschaft mbH
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Knut Christiansen ist jetzt online.

Guten Tag, wir möchten als Grundstücksgemeinschaft (2

Diese Antwort wurde bewertet:

Guten Tag,wir möchten als Grundstücksgemeinschaft (2 Privatpersonen) einer vermieteten Neubau-Immobilie erstmals die Sonderabschreibung nach §7b nutzen. Die AHK (Gebäude) liegen bei ca. 230.000 € für 119 qm Wohnfläche. Alle weiteren Voraussetzungen sind ebenfalls erfüllt.
Für die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung nach §7b muss das folgende Formular beim FA eingereicht werden:https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommensteuer/2020-07-07-anlage-checkliste-zur-inanspruchnahme-der-sonderabschreibung-nach-paragraf-7b-EStG.pdf?__blob=publicationFile&v=3Ab Zeile 36 sind Angaben zu de-Minimis-Beihilfen zu machen. Sind alleine die Steuervorteile durch die Sonderabschreibung schon als „Beihilfe“ nach De-Minimis-Verordnung zu sehen? Oder evtl. Vorteile durch günstige Konditionen eines KfW-Darlehens hier anzugeben?Trifft das Thema de-minimis Beihilfen auf uns als Grundstücksgemeinschaft (Privatpersonen) überhaupt zu oder ist das nur für Unternehmen/Kapitalgesellschaften relevant, wenn solche Beihilfen explizit beantragt/genehmigt wurden?Das BFM stellt auch einen Rechner bereit, um diesen Beihilfewert zu berechnen. Unser Gesamteinkommen inkl. der Mieteinnahmen liegt bei ca. 145.000 € p. a. mit einem Steuersatz von 17%, demnach müsste in unserem Fall der Steuervorteil durch die Sonderabschreibung doch zu geringfügig und damit garnicht relevant sein hinsichtlich der 200.000 EUR-Beihilfegrenze nach de-Minimis-Verordnung?https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommensteuer/2020-07-07-berechnungsschema-sonderabschreibung-7b-estg-anlage.htmlVielen Dank vorab.
Guten Morgen,

der Beihilfewert wird immer durch die jeweilige Behörde (Finanzamt, KfW) bescheinigt. Auch ein KfW-Darlehen hat in der Regel einen Beihilfewert. Die Beihilfen betreffen dabei nicht nur Unternehmen, sondern auch Sie als private Vermieter. Fragen Sie bitte ggfs. Ihre Hausbank nach dem Beihilfewert des KfW-Darlehens und tragen es dann in der Anlage ein. Den Beihilfewert der 7b-Abschreibung wird das Finanzamt Ihnen dann später mitteilen. Auf Basis Ihrer Angaben ist aber nicht damit zu rechnen, dass Sie die Grenze von 200.000 EUR überschreiten. Denn die Beihilfen sind immer deutlich niedriger als die Abschreibewerte oder Zinsen.

Ich hoffe Ihre Frage damit beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen ein.

Da dieser Auftrag von justAnswer an mich als externer Experte vermittelt wurde, freue ich mich abschließend über eine positive Bewertung, damit ich von justanswer (anteilig) vergütet werde. Für eine positive Bewertung klicken Sie bitte 4-5 Sterne über dem Kommentarfeld an. Herzlichen Dank vorab!

Rechtlicher Hinweis:
Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche steuerliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste steuerliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.

Viele Grüße!

Knut Christiansen
Steuerberater

P.S.: in der Regel wird automatisch vom System ein Telefonat angeboten. Dieses erfolgt automatisch, so dass Sie es bitte nur annehmen, wenn Sie kostenpflichtig telefonieren möchten.

Kunde: hat geantwortet vor 17 Tagen.
Guten Tag Herr Christiansen,vielen Dank für Ihre Antwort. Würden Sie mir im Zusammenhang mit der Sonderabschreibung nach §7b noch folgende Fragen beantworten?- In der Anlage ist das Datum der Anschaffung sowie der Fertigstellung anzugeben. Voraussetzung für die Sonder AfA ist, dass beides im selben Jahr erfolgen muss. Übergabe (Fertigstellung) der Wohnung war am 17.06.2021. Wir haben zwar den Kaufvertrag für die damals noch im Bau befindliche Wohnung bereits Anfang 2020 notariell unterschrieben, im Kaufvertrag ist jedoch Übergang der Lasten und Pflichten am Übergabedatum vereinbart. Ist in unserem Fall somit der 17.06.21 auch das Datum der Anschaffung (UND Fertigstellung)?- Wohnfläche: Zur Berechnung der Baukostenobergrenze habe ich die auf den Gebäudeteil anfallenden AHK durch die Nutzfläche der Wohnung geteilt. Die Nutzfläche errechnet sich dabei aus der Summe der Wohnfläche (Wohnung) + zugehörigem Kellerabteil + Garage + Anteil an einem gemeinschaftlichen Abstellraum.
Ein PKW-Außenstellplatz oder Anteile an Treppenhaus, Flur und Technikräumen sind nicht zu berücksichtigen, ist das korrekt?
Ist nun aber für die Berechnung des Sonder-AfA-Betrages die Nutzfläche (inkl. Keller, Garage usw.) oder nur die reine Wohnfläche der Wohnung (ohne Keller, usw) relevant?- Die Wohnung wurde im Jahr der Fertigstellung erstmalig ab August vermietet, d. h. in diesem Jahr stehen dem Gesamtabschreibungsbetrag (lineare + Sonder-AfA) wesentlich weniger Mieteinnahmen gegenüber, sodass sich sogar eine negative Differenz ergibt. Auch in den Folgejahren werden bei Inanspruchnahme der Sonder-AfA die Abschreibungsbeträge jeweils die Einnahmen überschreiten.
Empfiehlt es sich, in diesem Falle nicht die komplette Sonder-AfA von 5% zu nutzen? Ist die Höhe der Sonder-AfA frei wählbar?
Würde bei einer negativen Differenz die Abschreibung sozusagen „ins Leere laufen“ oder wird hier ein Verlustvortrag gebildet und auf die Folgejahre fortgezogen?Vielen herzlichen Dank!Mit freundlichen Grüßen
Agnes Geigl

Hallo!

Ja, Fertigstellung war bei Ihnen dann der 17.06.2021.

Zur Wohnfläche gehören nicht der Pkw-Stellplatz oder Treppenhaus, Flur und Technikraum. Insofern auch korrekt.

Für die Berechnung der Sonder-AfA bzw. der Bemessungsgrundlage nehmen Sie dann wiederum aber alle Gebäudeherstellungskosten (also auch für Keller, Garage, etc.). Außenanlagen oder Einbauküche wären aber nicht mit einzubeziehen.

Was die Höhe der S-AfA betrifft: ein Verlust aus der Vermietung kann ja mit anderen Einkünften, z.B. aus Arbeitnehmertätigkeit, verrechnet werden. Insofern macht es meistens keinen Sinn die S-AfA zu kürzen, weil man ja gerade von den höheren Aufwendungen profitieren möchte, wenn man ein hohes Einkommen hat. Sollte das Einkommen sehr niedrig sein, so wäre die S-AfA im Zweifel gar nicht zu nehmen. Denn dann bringt diese ja kaum steuerliche Vorteile, weil die Verluste nicht mit positiven Einkünften verrechnet werden können. Ansonsten könnten Sie die S-AfA frei wählen. Die nicht ausgeschöpfte S-AfA kann aber nicht nachgeholt werden.

Kunde: hat geantwortet vor 17 Tagen.
Vielen Dank für die schnelle Antwort!D. h. Datum der Fertigstellung 17.06.2021 ist zugleich das Datum der Anschaffung ?
Oder muss das Datum der Anschaffung in dem Fall garnicht angegeben werden?Die gesamten AHK (Gebäude) sind in unserem Fall > 2000 €/qm, demnach wäre die Sonder-AfA wie folgt zu berechnen?
2.000 €/qm x 5% x Nutzfläche (Wfl. inkl. Keller, Garage, etc.)? ODER
2.000 €/qm x 5% x Wohnfläche (reine Wfl. der Wohnung ohne Kellerfläche, Garage, etc)?

Es reicht hier dann das Datum der Fertigstellung. Die Anschaffung hat bei Ihnen eigentlich keine Bedeutung, weil die Immobilie ja erstmalig nach Fertigstellung genutzt wird.

Die Sonder-AfA berechnet sich dann aus Ihren gesamten Anschaffungskosten für das Gebäude x 5%. Sie haben also eine Baukostenaufstellung für alles und würden nur Kosten für gesondert abzuschreibende Außenanlagen oder Küche abzuziehen. Davon nehmen Sie dann 5% Sonder-AfA. Sie müssten es nicht mit einer Fläche multiplizieren.

Kunde: hat geantwortet vor 17 Tagen.
Bitte entschuldigen Sie, dass ich hier jetzt nochmals genauer nachfragen muss zu Ihrer Erläuterung zur Berechnung der Sonder-AfA, denn allgemein und in dem §7b heißt es:(3) Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibungen nach Absatz 1 sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der nach Absatz 2 begünstigten Wohnung, jedoch1. maximal 2 000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche für Wohnungen im Sinne des Absatzes 2 Satz 2 Nummer 1 undDemnach müsste es doch über die Wohnfläche berechnet werden?

Die Begrenzung auf  die Wohnfläche bezieht sich auf die Obergrenze der Herstellungskosten.

Wenn Sie z.B. Baukosten von 300.000 EUR haben und eine Wohnfläche von 160qm, dann haben Sie ja 1.875 EUR/qm Kosten. Sie können dann von 300.000 EUR abschreiben. Hätten Sie aber z.B. 400.000 EUR Kosten, dürften Sie nur 160qm x 2.000 EUR = 320.000 EUR abschreiben. Insofern werden die Abschreibungen gedeckelt, weil keine "Luxus"Wohnungen gefördert werden sollen.

Ich bin jetzt gleich erst einmal in einem Termin und würde mich dann später noch einmal melden, wenn noch etwas unklar ist.

Kunde: hat geantwortet vor 17 Tagen.
Genau, angenommen ich hätte AHK von 2550 €/qm dann kommt bei der Berechnung die "Deckelung" von 2000 €/qm zum Tragen. Nur x welche Fläche? Sind in Ihrem Beispiel die 160 qm die reine Wfl. der Wohnung oder die Fläche inkl. Garage und Keller?
Kunde: hat geantwortet vor 17 Tagen.
Eigentlich müsste es die Nutzfläche sein, denn die AHK beinhalten ja auch die Kosten für diese Flächen.
Ich habe mir jetzt noch einmal das BMF-Schreiben dazu angesehen. Dort heißt es:

Für die Prüfung der Baukostenobergrenze müssen die gesamten Anschaffungs- oder Herstellungskosten auf die gesamte Fläche, für die diese Kosten aufgewendet wurden, verteilt werden. Die dabei zugrunde zulegende Fläche ist bei der Anschaffung oder Herstellung eines neuen Gebäudes die Nutzfläche des gesamten Gebäudes, bei Aufstockungen, Aus-, Um-, An- oder Aufbauten die durch die Baumaßnahme insgesamt neu geschaffene Nutzfläche und bei der Anschaffung oder Herstellung einer Eigentumswohnung die den Eigentumsrechten ent- sprechende Nutzfläche des erworbenen Anteils.

Die Nutzfläche wird in sinngemäßer Anwendung der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung - WoFlV) vom 25. November 2003 (BGBl I S. 2346) in der jeweils geltenden Fassung ermittelt (vgl. R 4.2 Absatz 6 Satz 4 EStR). Bei der Ermittlung der Nutzfläche sind - in Abweichung zu § 2 Absatz 3 WoFlV - auch Nebenräume, wie Boden- räume, Waschküchen, Kellerräume, Trockenräume, Speicherräume, Bade- und Brauseräume, Fahrrad- und Kinderwagenräume usw., soweit sie zur Benutzung durch den einzelnen oder zur gemeinsamen Benutzung durch alle Hausbewohner bestimmt sind, und die zur begünstigten Wohnung gehörenden Garagen (vgl. Definition der Wohnung unter 4. Förderobjekt) ein- zubeziehen.


Daher wäre, wie Sie auch vermutet haben, die Nutzfläche anzusetzen.

Knut Christiansen und weitere Experten für Steuererklärung sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 17 Tagen.
Perfekt, vielen Dank für Ihre Geduld und die kompetente Auskunft!! Gerne und bestimmt bald einmal wieder!
Sehr gerne :-)
Kunde: hat geantwortet vor 9 Tagen.
Hallo Herr Christiansen,
könnten Sie mir hierzu bitte noch einmal weiterhelfen?Es geht mir noch einmal um die Angaben zur steuerlichen Förderung im Formular zur Beantragung der Sonderabschreibung nach §7b, genauer um die Angaben ab Z. 36 hinsichtlich de-Minimis-Beihilfewert. Da die Hausbank sowie KfW beide an den Steuerberater verweisen, komme ich leider nochmals mit der Frage nach den hier einzutragenden Werten zurück.
https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommensteuer/2020-07-07-anlage-checkliste-zur-inanspruchnahme-der-sonderabschreibung-nach-paragraf-7b-EStG.pdf?__blob=publicationFile&v=3Hier kurz die Eckpunkte zu meinem KfW-Darlehen (Energieeffizient Bauen, Nr. 153):
Kreditsumme 120.000 €
Laufzeit 20 J. / Zinsbindung 10 J.
Eff. Zinssatz 0,75% p.a.
Tilgungszuschuss von 18.000,- € (Ausz. 31.10.22).Meiner Recherche nach ist für den Beihilfewert der Tilgungszuschuss sowie auch die Differenz des vergünstigten KFW-Zinssatzes zum Basiszinssatz des jeweiligen Jahres zu berücksichtigen.
Wie errechnet sich hieraus jedoch die genauen im Formular einzutragenden Beträge für die jew. Jahre?
Wäre es evtl. ausreichend, dem Antrag für die Sonder-AfA einfach eine Kopie der KfW-Kreditunterlagen beizufügen und das so beim Finanzamt einzureichen?Vielen Dank vorab.Schöne Grüße
Agnes Geigl
Hallo,

ich bin heute ganztägig unterwegs und schaffe es erst morgen mir das einmal anzuschauen.

Kunde: hat geantwortet vor 9 Tagen.
Kein Problem, vielen Dank für die Rückmeldung
Guten Morgen Frau Geigl,

meiner Erfahrung nach wird der Beihilfewert immer mitgeteilt, hier dann durch die KfW. In Ihrem Fall werden Sie ohenihn weit unter der Obergrenze von 200.000 EUR liegen. Daher würde ich, wie von Ihnen vorgeschlagen, dem Finanzamt die Darlehensunterlagen beifügen und dann auf dem Antrag zu § 7b EStG „siehe Anlage“ schreiben. Möglicherweise bekommen Sie den Beihilfewert auf Nachfrage auch mitgeteilt. Das ist jedenfalls keine Aufgabe, die ein Steuerberater üblicher übernimmt, sondern Aufgabe der KfW. Insofern ist es ja auch ein „amtlicher“ Bescheid, der eine Wirkung entfaltet und am Ende im Ernstfall auch darüber entscheidet, ob eine weitere Förderung bewilligt werden kann oder nicht. Eine Selbstberechnung des Beihilfe-Werts ist daher evtl. zwar möglich, aber nicht rechtssicher.

Kunde: hat geantwortet vor 8 Tagen.
Guten Morgen Herr Christiansen,in Ordnung, dann werde ich es noch einmal bei der KfW versuchen und notfalls die Unterlagen beifügen.Vielen Dank ***** ***** für Ihre Hilfe!Ich wünsche Ihnen ein schönes Wochenende.Viele Grüße
Agnes Geigl
Sehr gerne, Ihnen auch ein schönes Wochenende!