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Knut Christiansen
Knut Christiansen,
Kategorie: Steuererklärung
Zufriedene Kunden: 619
Erfahrung:  Steuerberater at Feddersen Jochimsen Christiansen Markussen Steuerberatungsgesellschaft mbH
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Knut Christiansen ist jetzt online.

Guten Tag. Ich habe ein Einfamilienhaus/Bungalow aufgestockt

Diese Antwort wurde bewertet:

Guten Tag.
Ich habe ein Einfamilienhaus/Bungalow aufgestockt und damit eine neue Wohnung geschaffen. In der neuen Wohnung (oben) wohne ich mit Frau. Im "alt"-Teil ist meine Tochter mit Familie eingezogen, welche dafür eine normale Miete an mich bezahlt.
Wie muss ich diese Konstruktion steuerlich angehen ?
Habe ich eine Möglichkeit, die Herstellungskosten abzuschreiben ?Freue mich auf Antwort
Michael Corts, Burscheid

Guten Tag und vielen Dank für Ihre Anfrage!

Da Sie die Wohnung marktüblich vermieten, liegt ein steuerlich voll anzuerkennendes Mietverhältnis vor. Sie müssen daher die Einnahmen in der Anlage V der Einkommensteuererklärung deklarieren und können die Werbungskosten davon abziehen.

Zu den Werbungskosten gehören auch die Abschreibungen auf die Gebäudesubstanz (das heißt: ohne anteiligen Grund und Boden). Sie müssten dazu die ursprünglichen Anschaffungskosten der Immobilie ermitteln und könnten dann jährlich 2% als Abschreibung (=Aufwand) auf die Herstellungskosten geltend machen. Weitere Werbungskosten wären Zinsen, die noch auf die ursprüngliche Immobilie entfallen sowie laufender Erhaltungsaufwand.

Ich hoffe Ihre Frage damit beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen ein.

Da dieser Auftrag von justanswer an mich als externer Experte vermittelt wurde,bitte ich abschließend um eine positive Bewertung, damit meine Arbeit auch anteilig vergütet wird. Dazu klicken Sie bitte 3-5 Sterne im Kommentarfeld an. Herzlichen Dank vorab!

Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche steuerliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste steuerliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.

Mit freundlichen Grüßen

Knut Christiansen
Steuerberater

Kunde: hat geantwortet vor 1 Monat.
Danke für die schnelle Antwort. Sie schrieben :"Sie müssten dazu die ursprünglichen Anschaffungskosten der Immobilie ermitteln " , "Zinsen, die noch auf die ursprüngliche Immobilie entfallen sowie laufender Erhaltungsaufwand."
Das ursprüngliche Haus ist über 50 Jahre alt. Kann ich denn die neuen jetzt entstandenen Herstellungskosten ( für die Aufstockung) nicht in diesem Sinne abschreiben ?
Danke für Antwort

Gern geschehen.

Wenn Sie das Haus selbst schon länger als 50 Jahre besitzen, wäre die Abschreibungsdauer leider abgelaufen. Die neuen Herstellungskosten beziehen sich ja auch die selbst genutzte Wohnung. Da diese Kosten nicht im Zusammenhang mit Einkünften stehen, könnten hierauf leider keine Abschreibungen geltend gemacht werden. Das wäre nur der Fall, wenn Sie diese Wohnung vermieten würden.

Kunde: hat geantwortet vor 1 Monat.
Bitte noch mal nachgefragt:
Bei der Planung der Aufstockung war ich dahin gehend beraten worden, das solange keine rechtliche Teilung zwischen Alt/Neubau stattfindet, auch die Kosten-Belastung bei der Frage der Versteuerung der Mieteinnahmen berücksichtigt werden kann, weil das erweiterte Haus dann als eine Einheit anzusehen sein wird. Ist dem nicht so ?

Das werde ich für Sie nochmal genauer prüfen. Ich melde mich dazu bis späten nachmittag bei Ihnen.

Ich habe mir einmal das BMF-Schreiben angesehen. Darin heißt es:

III. Baumaßnahmen zur Herstellung eines selbständigen unbeweglichen Wirtschaftsguts

9

1. Erstmalige Herstellung eines neuen Wirtschaftsguts

Baumaßnahmen zum Ausbau eines Dachbodens sowie für die Aufstockung eines Gebäudes sind Teil der erstmaligen Herstellung eines neuen selbständigen Wirtschaftsguts, soweit das ausgebaute oder aufgestockte Dachgeschoß in einem anderen Nutzungs- und Funktionszusammenhang als das übrige Gebäude steht. Die Aufwendungen zuzüglich des anteiligen Buchwerts (Restwerts) der bei der Herstellung verwendeten Teile des Gebäudes sind Herstellungskosten des erstmals hergestellten Wirtschaftsguts, für die die Sonderabschreibungen nach § 4 Abs. 1 FördG und die degressive AfA nach § 7 Abs. 5 EStG in Betracht kommen.

Dazu ist folgendes Beispiel vermerkt:

Beispiel 4:

Der Steuerpflichtige nutzt ein Gebäude insgesamt zu eigenbetrieblichen Zwecken. Den Dachboden baut er zu einer Wohnung aus, die er zu Wohnzwecken vermietet.

Die Dachgeschoßwohnung ist ein neues selbständiges Wirtschaftsgut, von deren Herstellungskosten der Steuerpflichtige die Sonderabschreibungen nach § 4 Abs. 1 FördG oder die degressive AfA nach § 7 Abs. 5 EStG vornehmen kann.

Gem. Richtlinie R4.2 Abs. 4 EStR gilt:

Unterschiedliche Nutzungen und Funktionen eines Gebäudes

(4)

Wird ein Gebäude teils eigenbetrieblich, teils fremdbetrieblich, teils zu eigenen und teils zu fremden Wohnzwecken genutzt, ist jeder der vier unterschiedlich genutzten Gebäudeteile ein besonderes Wirtschaftsgut, weil das Gebäude in verschiedenen Nutzungs- und Funktionszusammenhängen steht.

Damit würde ich es in Ihrem Fall so sehen, dass die neue Wohnung in einem anderen Nutzungs- und Funktionszusammenhang steht und damit ein neues Wirtschaftsgut entstanden ist. Damit würden keine nachträglichen Herstellungskosten auf das Gesamtgebäude entstehen, sondern neue eigenständige Anschaffungskosten für die selbst genutzte Wohnung.

Sie sollten dennoch versuchen, diese Ausgaben in der Anlage V als nachträgliche Anschaffungskosten zu deklarieren. und dann anteil 2% AfA auf die untere Wohnung geltend zu machen. Ich halte die Erfolgsaussichten zwar aufgrund meiner Ausführungen für gering, aber ggfs. geht es dennoch so durch.

Wenn Sie weitere Rückfragen haben, so melden Sie sich bitte.

Schöne Grüße!

Knut Christiansen und weitere Experten für Steuererklärung sind bereit, Ihnen zu helfen.