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Knut Christiansen
Knut Christiansen,
Kategorie: Steuern
Zufriedene Kunden: 3233
Erfahrung:  Steuerberater at Feddersen Jochimsen Christiansen Markussen Steuerberatungsgesellschaft mbH
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Knut Christiansen ist jetzt online.

Hallo, mein Onkel ist jetzt ins Heim umgezogen, um die

Diese Antwort wurde bewertet:

Hallo, mein Onkel ist jetzt ins Heim umgezogen, um die Kosten hierfür zu finanzieren muss sein Haus vermietet werden, leider ist es ein ziemlich altes, kaputtes haus, man müsste einiges renovieren/sanieren. das Geld hat er natürlich nicht. ich würde es auf meine Kosten sanieren, möchte aber nicht, dass ich dann auf meine Investition zusätzlich Steuern zahlen muss wenn ich das Haus irgendwann erbe (ist im Testament schon festgelegt). jetzt ist die Frage wie man es am Steuergünstigsten macht, kann ich das Haus herrichten und das später gelten machen? oder wäre es sinnvoller ihm das Haus günstig abzukaufen (evtl. mit Nießbrauch) und was passiert, falls er stirbt bevor ich das Haus vollständig abgezahlt hab? oder gibt es sonst irgendwelche Möglichkeiten? Gruß Carolin W.
Fachassistent(in): In welchem Bundesland leben Sie?
Fragesteller(in): Bayern
Fachassistent(in): Vielen Dank. Gibt es noch etwas, dass der Steuerberater wissen sollte?
Fragesteller(in): ich habe für ihn auch die Vorsorgevollmacht

Guten Abend,

gerne prüfe ich Ihre Frage und melde mich bis zum Abend mit einer Antwort. Ich hoffe das ist zeitlich für Sie in Ordnung?

Mit freundlichen Grüßen

Knut Christiansen

Steuerberater

Grundsätzlich könnten Sie natürlich Ihrem Onkel ein Darlehen über die ausgelegten Instandhaltungskosten gewähren und dieses dann im Erbfall mindernd geltend machen. Theoretisch kann es natürlich auch passieren, dass die Miete nicht ausreicht die Heimkosten zu decken und ein Verkauf des Hauses wäre notwendig. Dann sollten Sie dafür sorgen, dass Ihr Darlehen grundbuchlich abgesichert ist und Sie dann bei Verkauf dieses Geld sicher wieder bekommen.

Ich persönlich würde aber empfehlen klare Verhältnisse zu schaffen: Sie kaufen ihm das Haus zu einem realistischen Preis ab und können es dann auf eigene Kosten herrichten und selbst vemieten. Der Kaufpreis kann dann dazu verwendet werden die Pflegekosten zu finanzieren. Ein Nießbrauch zu seinen Gunsten würde Sie ggfs. zu stark belasten, weil er dann ja alle Erträge der Immobilie bekäme. Sie könnten dann ggfs. selbst das Darlehen nicht bedienen, das Sie zu Finanzierung der Umbaukosten aufgenommen haben.

Hilft Ihnen diese Antwort weiter oder haben Sie Rückfragen dazu?

Viele Grüße!

Kunde: hat geantwortet vor 24 Tagen.
muss ich dann ein komplettes Verkehrswertgutachten machen lassen oder wie kommt man auf einen realistischen Preis? die Grunderwerbssteuer ist sind ja 5% vom Kaufpreis, richtig? wie hoch wäre die Schenkungssteuer? wenn er es mir mit Nießbrauch schenkt, dann sinkt ja der Wert um einen bestimmten Satz, vielleicht sparen wir uns da eher was. das Darlehn für den Umbau sollte nicht sooo das Problem darstellen, selbst wenn die Mieteinnahmen nicht an mich gehen, bzw. kleinere renovierungs/erhaltungskosten können dann über ihn laufen, da er ja dann der Nießbraucher ist. Ich habe eine Online Immobilien Schnelleinschätzung gemacht, da liegt der Preis zwischen 265.000 und 520.000.

Ein Verkehrswertgutachten wäre natürlich das i-Tüpfelchen, aber aus meiner Sicht reicht eine eigene Einschätzung aus. Wenn das Haus wirklich marode ist, dann sollten Sie eher vom unteren Wert der Spanne ausgehen. Die Grunderwerbsteuer in Bayern liegt bei 3,5%, ina nderen Bundesländern (z.B. B-W. bei 5%).

Wenn er Ihnen die Immobilie gegen Vorbehaltsnießbrauch schenkt, dann wirkt der Nießbrauch steuermindernd was die Schenkungssteuer betrifft. Der Nießbrauch bestimmt sich dabei nach der jährlichen Kaltmiete und einem Vervielfältiger nach der stat. Lebenserwartung Ihres Onkels.

Mal angenommen die Jahresmiete wäre 15.000 EUR. Dann würde zum Beispiel bei einem 80-jährigen Mann der Vervielfältiger 6,561 betragen. Der Wert des Nießbrauchs wäre also grob 98.000 EUR. Um diesen Wert würde die Schenkungssumme gemindert werden.

Kunde: hat geantwortet vor 24 Tagen.
2 letzte Fragen:
wie hoch ist der Vervielfältiger bei einem 76 jährigen Mann und wie hoch ist in Bayern die Schenkungssteuer für Nichten? Freibetrag ist ja wie gehabt bei 20.000 wenn ich richtig liege.

Der Vervielfältiger wäre 8,017.

Der Steuersatz bestimmt sich nach dem Wert des steuerpflichtigen Erwerbs. Beträgt z.B. die Schenkung 270.000 EUR, der Wert des Vorbehaltsnießbrauch 100.000 EUR und der Freibetrag 20.000 EUR, so müssten 150.000 EUR besteuert werden. Hier liegt der Steuersatz bei 20% = 30.000 EUR in meinem Beispiel.

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