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Knut Christiansen
Knut Christiansen,
Kategorie: Steuern
Zufriedene Kunden: 2032
Erfahrung:  Steuerberater at Feddersen Jochimsen Christiansen Markussen Steuerberatungsgesellschaft mbH
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Knut Christiansen ist jetzt online.

Wenn man eine Immobilie mit lebenslänglichem Wohnrecht

Diese Antwort wurde bewertet:

Wenn man eine Immobilie mit lebenslänglichem Wohnrecht kauft, erhält man als "Vermieter" keine Miete. Muss dennoch vom "Vermieter" eine Art Steuer bezahlt werden, weil der "Vermieter" die Wohnung ja billiger gekauft hat aufgrund des damit verbundenen Wohnrechts?
JA: In welchem Bundesland leben Sie?
Customer: Bayern
JA: Vielen Dank. Gibt es noch etwas, dass der Steuerberater wissen sollte?
Customer: nein

Guten Morgen,

gerne bereite ich Ihnen eine Antwort im Laufe des Tages vor. Ich hoffe das ist zeitlich für Sie in Ordnung?

Mit freundlichen Grüßen

Knut Christiansen

Steuerberater

Kunde: hat geantwortet vor 14 Tagen.
Guten Morgen,
ja das passt für mich.
War meine Frage vollständig formuliert oder benötigen Sie noch Infos?
Mit freundlichen Grüßen
Gernot Frener

Hallo Herr Frener,

für mich ist es ausreichend. Sie wollen wissen, ob eine Steuer entsteht, wenn aufgrund des Wohnrechts keine Einnahmen erzielt werden. Ist das richtig so?

Kunde: hat geantwortet vor 14 Tagen.
ja genau und auch welche Steuer beim Kauf für wen entstehen.
Beispiel:
Wohnung würde üblicherweise 300.000€ Kosten. Sie wird jedoch für 150.000€ verkauft. Dafür bleibt der bisherige Eigentümer (65 Jahre alt) inkl. Wohnrecht in der Wohnung.
Betriebskosten zahlt weiterhin der ehemalige Besitzer. Der neue Eigentümer erhält keine Miete bis zum Lebensende des ehemaligen Eigentümers.
Welche Steuern fallen für den ehemaligen Eigentümer und welche für den neuen Eigentümer an (einmalige Steuern und laufende Steuern).
Vielen Dank ***** *****
mit freundlichen Grüßen
Gernot Frener

Alles klar!

Eine Rückfrage noch: sind Sie mit dem Verkäufer verwandt in gerader Linie?

Kunde: hat geantwortet vor 14 Tagen.
nein

Hallo Herr Frener,

wenn Sie ein Haus erwerben und der bisherige Eigentümer wohnt dort aufgrund eines lebenslangen Wohnrechts, so erzielen Sie keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Sie müssten daher keine Einkommensteuer zahlen, können aber auch keine Kosten im Zusammenhang mit der Immobilie geltend machen. Auch der bisherige Eigentümer muss keine Steuern entrichten (bis auf die jährliche Grundsteuer), weil er ja aufgrund des sich vorbehaltenen Wohnrechts kostenlos in der Wohnung leben kann.

Beim Kauf wird allerdings Grunderwerbsteuer fällig, und zwar auf den Kaufpreis zzgl. Wert des Wohnrechts. Beträgt dieser Wert dann z.B. 300.000 EUR (150.000 EUR Kaufpreis zzgl. 150.000 EUR Wert des Wohnrechts), so fallen für den Käufer in Bayern 3,5% = 10.500 EUR an. Hintergrund ist, dass die übernommene Belastung des Wohnrechts bei der Grunderwerbsteuer nicht abzugsfähig ist. Da weder eine Schenkung noch Verkauf in gerader Verwandtschaftslinie vorliegt, kann hier keine Befreiung von der Grunderwerbsteuer gewährt werden.

Ich hoffe Ihre Frage damit beantwortet zu haben, sonst melden Sie sich gerne noch einmal.

Ansonsten bitte ich um positive Bewertung meiner Antwort mit 3-5 Sternen (bitte anklicken), da ich nur dann von justanswer vergütet werde. Ich erhalte dann etwa 18 Euro Honoraranteil.

Schönen Gruß!

Knut Christiansen
Steuerberater

Kunde: hat geantwortet vor 14 Tagen.
Hallo Herr Christiansen, wird das Wohnrecht hier zwingend mit 150.000€ bemessen oder wird hier der Kapitalwert nach der "Kapitalwerttabelle" herangezogen? Von dieser habe ich mal gelesen.
Wie würde das bei einem Mann mit 65 Jahren dann aussehen? Es könnte ja sein dass das Wohnrecht weniger Wert ist als die Differenz also 150.000€, dann hätte man einfach Glück gehabt weil man günstiger gekauft hat oder?
Bitte um Info bezüglich der Kapitalwert-Methode für diesen Fall. Danke.
Mit freundlichen GrüßenGernot Frener

Hallo Herr Frener,

das Wohnrecht wird individuell bewertet. Hier wird der Vervielfältiger für einen 65-jährigen Mann (derzeit 11,532) mit der Jahreskaltmiete multipliziert. Beträgt die übliche Miete für das Haus z.B. 10.000 EUR p.a. so wäre der Kapitalwert des Wohnrechts 115.320 EUR wert. Um auf 150.000 EUR Wert für das Wohnrecht zu kommen, müsste die Jahresmiete also bei 13.007 EUR liegen.

Kunde: hat geantwortet vor 14 Tagen.
Hallo Herr Christiansen,
somit wären nur die 115.320€ + 150.000 Kaufpreis zu versteuern. 265.320*0,035=9286,2€ einmalig Grunderwerbsteuer. richtig?
Wer legt die übliche Miete fest?
Kann ich da selbst sagen für eine 30m² Wohnung in München ist dies ca. 500€/Monat Kaltmiete = 6000€/Jahr-> 6000*11,532=69.192€
Macht eine Grunderwerbsteuer von (69.192+150.000)*0,035=219.192*0,035=7671€ einmalig.
Ist das so richtig?
Danke,
Mit freundlichen GrüßenGernot Frener

Ja, das wäre hinsichtlich der Berechnung der Grunderwerbsteuer so korrekt.

Die Miete sollte sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Hier wird die Stadt München sicher einen Mietspiegel haben. Sofern Sie die Miete im Notarvertrag selbst bestimmen und es gibt kein krasses Missverhältnis zur üblichen Miete, dann wird das Finanzamt das so auch übenehmen.

Kunde: hat geantwortet vor 14 Tagen.
Hallo Herr Christiansen, Sie schrieben oben: "Auch der bisherige Eigentümer muss keine Steuern entrichten (bis auf die jährliche Grundsteuer), weil er ja aufgrund des sich vorbehaltenen Wohnrechts kostenlos in der Wohnung leben kann."
Muss die jährliche Grundsteuer tatsächlich der ehemalige Eigentümer zahlen? Oder zahle ich das als neuer Eigentümer?
Hat es eine Auswirkung auf die bisher besprochenen Steuern wenn ich mit meiner Partnerin gemein***** *****fe (2 neue Eigentümer) oder ist das steuerlich egal?

Letztendlich können Sie das ja frei vereinbaren. Ich würde persönlich als Eigentümer allerdings die laufenden Kosten wie die Grundsteuer vom Wohnungsinhaber zahlen lassen. Ob Sie alleine oder zu zweit kaufen, ist steuerlich egal. Die Grunderwerbsteuer wird dann lediglich auf beide Käufer geteilt.

Kunde: hat geantwortet vor 14 Tagen.
Alles klar vielen Dank.

Sehr gerne!

Knut Christiansen und weitere Experten für Steuern sind bereit, Ihnen zu helfen.