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Knut Christiansen
Knut Christiansen,
Kategorie: Steuern
Zufriedene Kunden: 1905
Erfahrung:  Steuerberater at Feddersen Jochimsen Christiansen Markussen Steuerberatungsgesellschaft mbH
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Knut Christiansen ist jetzt online.

Sehr geehrter Steuerberater Folgender Sachverhalt: Ich

Diese Antwort wurde bewertet:

Sehr geehrter SteuerberaterFolgender Sachverhalt:
Ich 15.08.1965 geboren habe zum 01.11.2013 ein Gewerbegrundstück zur privaten Vermögensverwaltung für 203.000,- Euro zzgl. 10.150,- Euro Grunderwerbsteuer, 2.184,42 Euro Notarkosten, 762,50 Euro Eintragungskosten gekauft und vertraglich zur Umsatzsteuer optiert. Demzufolge bin ich Unternehmer im Umsatzsteuerrecht geworden. Ich habe das Grundstück ausschließlich an Gewerbetreibende vermietet und die entsprechende Umsatzsteuer abgeführt.
Mit Wirkung zum 01.05.2018 habe ich das Grundstück als Betriebsveräußerung im ganzen an eine GbR verkauft und zwar auf Leibrentenbasis mit einer lebenslangen Zahlung in Höhe von 5.800,- Euro/Monat zzgl. einer Wertsicherung.
Die Rente steht zunächst mir alleine zu und nach meinem Ableben meiner Freundin, geboren am 20.04.1966.
Eine damalige vom dem Käufer veranlasste Berechnung durch einen Wirtschaftsprüfer ergab einen Rentenbarwert in Höhe von 1.081.584,00 Euro allerdings für ein angenommenes Verkaufsdatum zum 01.03.2018.
Aufgrund meines Umzuges in 2019 von Berlin Spandau nach Zinnowitz ( Finanzamt Greifswald) wurde zunächst mein Einkommensteuerbescheid für 2018 vom Finanzamt Greifswald erstellt (ohne die Renteneinkünfte aus diesem Verkauf in Höhe von 46.400,- Euro für 05- 12.2018) welcher ein zu versteuerndes Einkommen von 6.483,- Euro für 2018 ausweist , jedoch der Gewerbegrundstücksverkauf (Geschäftsveräußerung im Ganzen) vom Finanzamt Berlin Spandau bearbeitet wird und anschließend zum Finanzamt Greifswald geschickt wird und daraufhin mein mir bereits vorliegender Einkommensteuerbescheid 2018 entsprechend geändert wird.
Die Renteneinkünfte für 2018 aus diesem Grundstücksverkauf in Höhe von 46.400,- Euro sind also noch nicht in der Einkommensteuererklärung 2018 enthalten.Fragen:
1) Mit welcher Steuerzahlung aus diesem Verkauf muss ich rechnen?
2) Welche Wahloptionen hinsichtlich der Steuerzahlung habe ich?
3) Wie verändert sich bei welcher Wahloption meiner Steuerlast?
4) Bei Wahl der Zuflussbesteuerung, erhöht sich durch den Zufluss der Rente im jeweiligen Jahr mein zu versteuerndes Einkommen in dem jeweiligen Jahr und somit auch mein Steuerprozentsatz?
5) Was ist bei der Wahl der Sofortbesteuerung sofern die Renten aus irgendeinen Grund nicht mehr gezahlt werden?
6) Ggf. Empfehlungen oder Vorschläge
JA: In welchem Bundesland leben Sie?
Customer: Mecklenburg Vorpommern
JA: Vielen Dank. Gibt es noch etwas, dass der Steuerberater wissen sollte?
Customer: Ich denke nicht

Guten Tag,

ich prüfe Ihre Frage gerne und melde mich spätestens im Laufe des Nachmittags mit einer Antwort.

Viele Grüße!

Knut Christiansen
Steuerberater

Guten Tag, hier die zugesagte Antwort.

Grundsätzlich schreiben Sie ja, dass sich die Immobilie im Privatvermögen befunden hat (private Vermögensverwaltung). Daher wäre ein Veräußerungsgewinn im Rahmen des § 23 EStG zu erfassen, da zwischen Kauf und Verkauf ein Zeitraum von weniger als 10 Jahren lag.

Beim § 23 EStG kommt es hinsichtlich der Besteuerung auf den Zufluss der Einnahmen an. Eine Sofortbesteuerung oder ein Wahlrecht ist nicht möglich. Der Gewinn aus der Veräußerung ist erst dann zu besteuern, wenn die Summe der Veräußerungserlöse die Anschaffungskosten abzgl. geltend gemachter Abschreibungen übersteigt.

Vereinfachtes Beispiel:

Anschaffungskosten 200.000 EUR

geltend gemachte Abschreibungen bis Verkauf 15.000 EUR
verminderte Anschaffungskosten 185.000 EUR
Ratenzahlung: 50.000 EUR p.a.
Folge: erst im 4 Jahr ist ein Veräußerungsgewinn von 15.000 EUR zu besteuern, da erst dann die verminderten Anschaffungskosten überschritten wurden. Ab dem 5. Jahr wären dann 50.000 EUR als Veräußerungsgewinn zu besteuern.

Ich möchte in diesem Zusammenhang auch auf diese Ausführungen zu dem Thema hinweisen: https://www.haufe.de/finance/finance-office-professional/private-veraeusserungsgeschaefte-531-zufluss-des-privaten-veraeusserungsgewinns_idesk_PI11525_HI9228718.html

Besteht wie in Ihrem Fall eine Leibrentenzahlung, so muss die Rate aufgeteilt werden in einen Zins- und einen Tilgungsanteil. Der Zinsanteil (Ertragsanteil) ergibt sich aus § 22 EStG und beträgt bei Ihnen 29%. Damit wären im Jahr 2018 29% von 46.800 EUR = 13.572 EUR zu versteuern. Der Differenzbetrag wird dann als Kaufpreiszahlung angesehen. Da Ihre Anschaffungskosten im Jahr 2018 durch diesen Tilgungsanteil nicht überschritten werden, ist auch kein anteiliger Veräußerungsgewinn zu besteuern. Ihr zu versteuerndes Einkommen erhöht sich also um 13.572 EUR auf dann 20.055 EUR. Die festzusetzende Einkommensteuer beträgt dann 2.481 EUR.

Damit ergeben sich folgende Antworten:

1) Mit welcher Steuerzahlung aus diesem Verkauf muss ich rechnen?

Sie müssen nach meiner Berechnung mit einer Steuer von 2.481 EUR zzgl. Solidaritätszuschlag und ggfs. Kirchensteuer rechnen.

2) Welche Wahloptionen hinsichtlich der Steuerzahlung habe ich?

Eine Wahloption gibt es nicht. Der Zinsertrag ist jährlich aufgrund des Ertragsanteils zu ermitteln und zu besteuern. Ein Veräußerungsgewinn ist erst dann zu besteuern, wenn Ihre Anschaffungskosten abzgl. seit 2013 geltend gemachter Abschreibungen durch den Tilgungsanteil überschritten werden. Der Tilgungsanteil 2018 beträgt 46.800 EUR x 71% = 33.228 EUR, für 2019 und Folgejahre dann 69.600 EUR x 71% = 49.416 EUR.

3) Wie verändert sich bei welcher Wahloption meiner Steuerlast?

Wie bereits erwähnt, gibt es kein Wahlrecht.

4) Bei Wahl der Zuflussbesteuerung, erhöht sich durch den Zufluss der Rente im jeweiligen Jahr mein zu versteuerndes Einkommen in dem jeweiligen Jahr und somit auch mein Steuerprozentsatz?

Durch den Rentenanteil erhöht sich auch Ihr persönlicher Steuersatz. In dem Jahr, in dem die Anschaffungskosten überschritten sind, erhöht auch der anteilige Veräußerungsgewinn den Steuersatz.

5) Was ist bei der Wahl der Sofortbesteuerung sofern die Renten aus irgendeinen Grund nicht mehr gezahlt werden?

Wenn keine Raten mehr gezahlt werden, fehlt es am Zufluss der Einnahmen. Es sind dann auch keine Steuern darauf zu entrichten.

6) Ggf. Empfehlungen oder Vorschläge

Ermitteln Sie anhand einer übersichtlichen Tabelle bitte den Zeitpunkt, ab dem Ihre Anschaffungskosten durch den Kapitalanteil aus der Rente überschritten werden. Dann können Sie abschätzen, in welchem Jahr die Einkommensteuer aufgrund des zu berücksichtigenden Veräußerungsgewinns höher ausfällt.

Ich hoffe Ihre Fragen damit beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen ein.

Da dieser Auftrag von justanswer an mich als externer Experte vermittelt wurde,freue ich mich abschließend über eine positive Bewertung. Diese Vergütung beträgt 50% des von Ihnen gezahlten Betrags und wird nur bei positiver Bewertung an mich ausgezahlt. Für eine positive Bewertung klicken Sie bitte 3-5 Sterne im Kommentarfeld an. Herzlichen Dank vorab!

Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche steuerliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste steuerliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.

Mit freundlichen Grüßen

Knut Christiansen
Steuerberater

Noch eine Anmerkung: ich bin bei meiner Antwort davon ausgegangen, dass Sie mit der Immobilie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt haben. Bitte korrigieren Sie mich, falls es anders gewesen ist. Ich bin deswegen davon ausgegangen, weil Sie geschrieben hatten, dass es ein Grundstück zur privaten Vermögensverwaltung gewesen ist.

Kunde: hat geantwortet vor 10 Monaten.
Sehr geehrter Steuerberater. Ich glaube ich habe mich falsch ausgedrückt. Ich bin Privatperson und das Grundstück gehört zu meinem Vermögen. Da ich jedoch das Grundstück mit der Option zur Umsatzsteuer erworben habe bin ich automatisch auch als Privatperson für dieses Grundstück Unternehmer im Steuerrecht geworden. In sofern liegt durch den Grundstücksverkauf eine Geschäftsveräußerung im Ganzen vor. Nach meinem Kenntnisstand hat man dabei ein Wahlrecht ob man den Gewinn als Sofortbesteuerung oder als Zuflussbesteuerung versteuern möchte. Darauf zielen meine Fragen ab.
MfG
Peter Schulz

Sehr geehrter Herr Schulz,

gerne würde ich Sie kurz anrufen, dann kann die Frage besser besprochen werden. Darf ich Sie eben (kostenfrei) anrufen?

Knut Christiansen und weitere Experten für Steuern sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 10 Monaten.
Sehr geehrter Herr Christiansen, Sie können michgerne unter meiner Rufnummer 015150100743 anrufen.

Vielen Dank für die Bewertung! Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Tag!