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Knut Christiansen
Knut Christiansen,
Kategorie: Steuern
Zufriedene Kunden: 906
Erfahrung:  Steuerberater at Feddersen Jochimsen Christiansen Markussen Steuerberatungsgesellschaft mbH
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Knut Christiansen ist jetzt online.

Möchte mein haus (15 Jahre in meinem Besitz) mit einer

Diese Antwort wurde bewertet:

möchte mein haus (15 Jahre in meinem Besitz) mit einer PV-Anlage (9 Jahre) verkaufen. Wie errechnet man für den Notarvertrag bzw. für das Finanzamt den Restwert mit der Barwertmethode oder nimmt man schlicht den Buchwert? Die Anlage wurde mit 5% linear die letzten 9 Jahre abgeschrieben und kostete 29575,- Euro netto. Können Sie mir weiterhelfen?
JA: Ich verstehe. Bitte nennen Sie mir Ihr Bundesland.
Customer: Baden Württemberg
JA: Vielen Dank. Gibt es noch etwas, dass der Steuerberater wissen sollte?
Customer: soweit ich weiß habe ich damals die 20% sonderafa nicht in Anspruch genommen. Zumindest aus meinem Steuerbescheid 2011 läßt sich das nicht ableiten bzw. ist nicht ersichtlich. Die Anlage ging 11/2011 ans netz.

Guten Tag,

bzgl. der PV-Anlage müssten Sie zur Berechnung des Veräußerungsgewinns die Differenz zwischen Verkaufspreis (netto) und Buchwert (Anschaffungskosten abzgl. geltend gemachter Abschreibungen) ermitteln. Dieser Gewinn wäre dann im Rahmen der Einkommensteuererklärung anzugeben und zu besteuern. Entscheidend für die Ermittlung des Gewinns ist also insbesondere auch der Verkaufspreis, auf den Sie sich mit dem Erwerber einigen.

Sofern der Erwerber die Anlage genauso weiterbetreibt wie Sie (was in der Regel der Fall) ist, könnten Sie die Anlage ohne Umsatzsteuer verkaufen (Geschäftsveräußerung im Ganzen).

Ich hoffe Ihre Frage damit beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen ein.

Da dieser Auftrag von justanswer an mich als externer Experte vermittelt wurde,freue ich mich abschließend über eine positive Bewertung. Diese Vergütung beträgt 50% des von Ihnen gezahlten Betrags und wird nur bei positiver Bewertung an mich ausgezahlt. Für eine positive Bewertung klicken Sie bitte 3-5 Sterne im Kommentarfeld an. Herzlichen Dank vorab!

Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche steuerliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste steuerliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.

Mit freundlichen Grüßen

Knut Christiansen
Steuerberater

Der Buchwert der PV-Anlage müsste nach meinen Berechnungen am 31.12.2019 bei 17.504 EUR liegen, sofern keine Sonder-Abschreibung in Anspruch genommen wurde. Mit Sonderabschreibung müsste der Wert bei 11.589 EUR liegen (Sonder-AfA = 20% von 29.575 EUR = 5.915 EUR).

Kunde: hat geantwortet vor 15 Tagen.
ok soweit habe ich mich auch schon selbst erkundigt. Wie sieht das dann konkret mit Zahlen aus. Wenn ich 2011 die Anlage für 29.575,- Euro netto gekauft habe, diese mit 5% jährlich abgeschrieben habe und die Anlage zum 01.01.2020 einen Buchwert von 17,967,- Euro hat und ich diese für 18.000,- Euro verkaufe bezahle ich keine Steuern ist das so korrekt?
Kunde: hat geantwortet vor 15 Tagen.
in meinem Elster Programm sind diese Abschreibungsbeträge hinterlegt. Daher gehe ich davon aus, dass ich nicht die 20% Sonderafa in Anspruch genommen habe.

Sie müssten dann einen Gewinn von 18.000 EUR abzgl. Buchwert = 17.967 EUR = 33,- EUR versteuern. Die Steuer, die darauf anfällt, wäre also vernachlässigbar. (max. 15 EUR).

Kunde: hat geantwortet vor 15 Tagen.
ist es richtig, dass der Verkaufsbetrag höher sein muss als der Buchwert, da sonst das Finanzamt Liebhaberei unterstellen kann?

Nein, nicht unbedingt. Es kommt auch darauf an, ob Sie in den Jahren seit 2011 Gewinne erwirtschaftet haben.

Kunde: hat geantwortet vor 15 Tagen.
Ändert sich am Berechnungsfall etwas wenn ich das Haus samt PV-Anlage zum 01.01.2020 verkaufe aber mit dem Käufer vereinbart habe, dass ich die Anlage bis zum 01.01.2021 weiterhin noch betreiben darf und auch die Einnahmen daraus generiere?

Theoretisch geht das nicht, weil durch den Vertrag das Eigentum wechselt. Die usätzlichen EInnahmen könnte man dann allerdings als zusätzlichen Kaufpreis sehen, so dass sich dann der Veräußerungsgewinn erhöht. Dieser steht dann natürlich erst nach einem Jahr fest.

Kunde: hat geantwortet vor 15 Tagen.
Ok, die Einnahmen muss ich aber ja wie sonst auch versteuern und wenn der Verkauf abgeschlossen ist kann man das ja nicht als zusätzliche Erhöhung des Kaufpreises sehen oder? Ich kann dem Käufer ja auch für das eine Jahr eine Pacht zahlen bzw. einen Pachtvertrag schließen.

Einen Moment bitte, ich melde mich in etwa 15 Minuten.

Kunde: hat geantwortet vor 15 Tagen.
oder wäre dann sinnvoll den Verkauf der PV-Anlage im Notarvertrag gleich mit Datum des Eigentumswechsels auf den 01.01.2021 festzuschreiben und dann die Anlage zum Buchwert von 16.516 Euro zu verkaufen?
Kunde: hat geantwortet vor 15 Tagen.
ich warte kein Problem

Es wäre entweder Kaufpreis oder laufende Einnahme. Eine Pacht könnten Sie zahlen, das wäre dann eine Betriebsausgabe.

Ein späterer Verkauf wäre natürlich möglich, sofern sich dann dadurch ein Totalgewinn ergeben würde.

Wenn Sie mögen, können wir auch gerne telefonieren. Dann lassen sich die Rückfragen schneller beantworten.

Kunde: hat geantwortet vor 15 Tagen.
OK denke das dann ein Verkauf von Haus und Anlage zum 01.01.2020 mit Eigentumswechsel sinnvoll ist.

Ich würde es auf jeden Fall in einem Vorgang (also beides zum gleichen Termin) erledigen.

Kunde: hat geantwortet vor 15 Tagen.
Noch eine Frage. Was zählt alles nicht zur Berechnung der Grunderwerbssteuer. Küche, Kaminofen etc alles was beweglich ist und alles was nicht beweglich ist zählt dazu also auch ein Carport und ein Gartenhaus oder sind das auch bewegliche Teile?

Grundsätzlich haben Sie recht: alles, was beweglich im weiteren Sinne ist, kann herausgenommen werden. Dazu zählt z.B. auch ein Carport oder ein Gartenhaus, wenn es z.B. nur Punktfundamente hat. Weterhin z.B. Einbauküche, Markise, Sauna, Kamin.

Kunde: hat geantwortet vor 15 Tagen.
Jetzt hab ich noch eine allerletzte Frage. Welchen Vorteil hat der Käufer wenn ich nicht die 20% Sonderafa gezogen habe? Wie berechnet sich die AfA wenn man 20% Sonderafa zieht?
Kunde: hat geantwortet vor 15 Tagen.
Wie kann ich herausfinden ob ich die 20% Sonderafa gezogen habe?

Der Käufer hat keinen Vorteil dadurch. Für ihn wäre es von Vorteil, wenn dr Kaufpreis für die PV-Anlage höher wäre, weil er dann von einem höheren Kaufpreis abschreiben kann und damit mehr Betriebsausgaben hätte. Insofern haben Sie hier gegenläufige Interessen, weil Sie natürlich lieber einen geringeren Kaufpreis für die PV-Anlage hätten, damit kein hoher Veräußerungsgewinn anfällt.

Die Sonder-AfA errechnet sich aus den Anschaffungskosten (netto) x 20%.

Wenn Sie herausfinden möchten, ob Sie Sonder-AfA beansprucht haben, müssten Sie in Ihren Aufzeichnungen 2011 - 2015 nachschauen. In einem der Jahre muss dann die Abschreibung höher gewesen sein. Ansonsten müssten Sie beim Finanzamt nachfragen. Das FInanzamt müsste hier auch die Entwicklung vorliegen haben.

Kunde: hat geantwortet vor 15 Tagen.
Sonderafa = 20% einmal und dann noch 5% x 16 Jahre?

Die AfA würde allerdings ab dem 6. Jahr herabgesetzt werden: Normale AfA Jahr 1-5 = 25% + Sonder-AfA 20% = 45% --> Für die Jahre 6-20 dann 3,67% p.a.

Kunde: hat geantwortet vor 15 Tagen.
Dann hat aber der Käufer doch einen Vorteil wenn keine 20 % Sonderafa gezogen wurde da er dann die nächsten 11 Jahre 5%,linear weiterhin abschreiben kann

Der Käufer kann linear über die Restlaufzeit abschreiben. Das ist unabhängig von Ihren Abschreibungen.

Wenn er z.B. für 18.000 EUR kauft und die Anlage 10 Jahre alt ist (also noch 10 Jahre Restnutzungsdauer) , kann er jährlich 10% Abschreibungen geltend machen. Die von Ihnen genutzte Abschreibung ist völlig unbedeutend.

Kunde: hat geantwortet vor 15 Tagen.
OK das verstehe Ich jetzt nicht? Wenn der Käufer die Anlage übernimmt warum gelten dann für Ihn Abschreibungen in Höhe von 10%?

Die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer eine PV-Anlage beträgt 20 Jahre. Wenn er die ANlage im Alter von 10 Jahren übernimmt, kann der Käufer diese noch weitere 10 Jahre abschreiben. Er verteilt also seine Anschaffungskosten auf weitere 10 Jahre.

Sie müssen allerdings auch berücksichtigen, dass seine Abschreibung in Euro geringer ist. Denn er schreibt ja von seinem Kaufpreis ab und nicht von Ihrem.

Kunde: hat geantwortet vor 15 Tagen.
OK haben Sie vielen Dank für Ihre schnelle Unterstützung. Wo kann ich jetzt meine Bewertung für Sie abgeben?

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Knut Christiansen und weitere Experten für Steuern sind bereit, Ihnen zu helfen.