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alva3172015
alva3172015, Steuerberater
Kategorie: Steuern
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Erfahrung:  Fachanwalt für Steuerrecht sowie Internationales Steuerrecht
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Meine Frau hat ein Haus geerbt Baujahr 1928. Das Haus haben

Diese Antwort wurde bewertet:

Meine Frau hat ein Haus geerbt Baujahr 1928. Das Haus haben wir in 2017 komplette renoviert und den Dachboden ausgebaut. Um die Renovierungskosten steuerlich geltend machen zu können (komplett Herstellungskosten), benötigen wir den Wert des Hauses vor der Renovierung. Die Finanzbeamtin sagte etwas von Bewertung nach BMF Schreiben vom 21.09.1994. Dort ist die Berechnungsgrundlage beschrieben. Können Sie mir hier weiter helfen?
Mit freundlichen Grüßen
Thomas Kling

Sehr geehrter Kling,

vielen Dank für die Anfrage. Ich melde mich umgehend bei Ihnen.

Mit besten Grüßen

Kanzlei für Steuerrecht HERMES

Kunde: hat geantwortet vor 3 Monaten.
Danke. Freue mich auf die baldige Unterhaltung.Grüße
Thomas Kling

Entschuldigen Sie die lange Bearbeitung: Sie meinten sicherlich das BMF Schreiben vom 21.7.1994 statt vom 21.09.1994 zur Bestimmung des damaligen Wertes vor dem Umbau/Renovierung:

Der Neuwert der Gebäude ist anhand der Normalherstellungskosten nach denBaupreisverhältnissen des Jahres 1913 gemäß derfolgenden Tabelle zu ermitteln:

Baujahr

Normalherstellungskosten

DM/m3

bis 1925

15

ab 1926

19

Bei Plattenbauten ist stets derSatz von 15 DM/m3 anzuwenden.

Der umbaute Raum ist nach DIN 277(November 1950) zu berechnen. Liegt die Anzahl der m3des umbauten Raums nicht vor, so ist sie sachgerecht zuschätzen. Es ist nicht zu beanstanden, wenn einVerhältnis von 5 m3 umbauten Raums je 1m2 Wohnfläche (berechnet nach der ZweitenBerechnungsverordnung vom 5.4.1984 - BStBl 1984 I S. 284) ggf.zuzüglich Gewerbefläche angenommen wird.

Die Normalherstellungskosten sindmit dem für 1913 geltenden Baupreisindex (Jahresdurchschnitt)auf den Stichtag 1.7.1990 hochzurechnen. Hierbei ist derBaupreisindex 1.744,5 (vgl. Veröffentlichung des StatistischenBundesamts in Fachserie 17 Reihe 4) zugrunde zu legen.

1.2Wiederbeschaffungs- oder Wiederherstellungszeitwert (Zeitwert)

Zur Ermittlung des Zeitwerts aufden 1.7.1990 ist der Neuwert vom Zeitpunkt der Anschaffung oderHerstellung an zunächst um eine jährliche Abschreibungvon

- bei Gebäuden in herkömmlicher Bauweise (Stein aufStein) 1 %

- bei Plattenbauten u. ä. 1,66 %

zu mindern (= Zwischenwert).

Ist ein einheitlichesGebäude zum Teil Stein auf Stein und zum Teil inPlattenbauweise errichtet worden, ist für den anzuwendendenAbschreibungssatz der Gebäudeteil maßgebend, der - nachden Verhältnissen der Wohn- ggf. zuzüglichGewerbeflächen - überwiegt.

Darüber hinaus ist wegen desallgemein schlechten Erhaltungszustands aller Gebäude imBeitrittsgebiet ein weiterer Angleichungsabschlag vorzunehmen.

Der Angleichungsabschlagbeträgt bei Gebäuden die überwiegend inherkömmlicher Bauweise errichtet worden sind, 20 v.H. und beiGebäuden, die überwiegend in Plattenbauweise errichtetworden sind, 40 v.H. des Zwischenwerts

1.3 Mindestwert

Als Zeitwert darf ein Wertangesetzt werden, der 20 v.H. des Neuwerts nichtunterschreitet.

2 Zum 1.7.1990 im Bau befindlicheGebäude

Für Gebäude, die sichzum 1.7.1990 im Bau befanden, gelten die unter 1. dargestelltenGrundsätze entsprechend.

Der Neuwert istjedoch nur mit dem prozentualen Anteil anzusetzen, der sichfür das Gebäude nach dem Grad der Fertigstellung zum1.7.1990 ergibt. Der Grad der Fertigstellung ist vomSteuerpflichtigen anhand geeigneter Unterlagen darzulegen undnachzuweisen. Kommt der Steuerpflichtige seiner Verpflichtung nichtnach, ist der Grad der Fertigstellung z.B. in Anlehnung an die in§ 3 Abs. 2 Nr. 2 der Makler- und Bauträgerverordnung(BGBl 1990 I S. 2479) genannten Vom-Hundert-Sätze sachgerechtzu schätzen.

Es bleibt dem Steuerpflichtigen unbenommen,den Wertansatz der Gebäude (Verkehrswert) zum 1.7.1990abweichend von dem o.a. Verfahren durch einSachverständigengutachten nachzuweisen. Hier wird es allerdings schwierig sein, da Sie die Renovierung bereits vorgenommen haben, aber Sie könnten natürlich nichtsdestotrotz einen Sachverständigen beauftragen.

Wenn Sie Rückfragen melden Sie sich bei mir. Ich bitte um Bewertung durch Anklicken der Sterne.

Mit besten Grüßen

Kanzlei für Steuerrecht Hermes

alva3172015 und weitere Experten für Steuern sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 3 Monaten.
Hallo,hier noch mal eine Rechnung bezogen auf meinen Fall auf Grundlage Ihrer Anleitung:Umbauter Raum 370 m³
x 19 = 7.030,00 DM
x17,445 = 122.630 DM = Wert des Hause 1990
Wertverlust durch Abschreibung von 1990 - 2017- (1%/a); 27%
Wert des Hauses 2017 ca. 89.519 DM bzw. 45.766 €
Ist das Korrekt?
Zusätzlicher Abschlag für Gebäude im Beitrittsgebiet nicht vorgenommen!
Erhaltungsaufwendungen nach Betritt (neue Heizung, Bad, Fenster, Keller Trockenlegung) würde ich wie folgt einkalkulieren:
Ich berechne den Hauswert zum jeweiligen Jahr (in dem die Installtion erfolgte) und addiere jeweiligen Herstellungskosten dazu (Fenster, Heizung). Diesen neuen Gesamwert schreibe ich dann wieder ab mit 2%/a.
Ist das korrekt?
Vieln Dank und freundliche Grüße
Thomas Kling
Kunde: hat geantwortet vor 3 Monaten.
Alle Modernisierung wurden nach 1990 durchgeführt.

So können Sie vorgehen. Den genauen Gesamtwert nach Einbau Heizung müssen Sie doch nicht mit 2 % abschreiben, sondern mit 1 % oder verstehe ich Sie falsch? Ich halte aber die Werte für realistisch.

Kunde: hat geantwortet vor 3 Monaten.
Ja,
sie haben völlig recht, 1%.
Vielen Dank ***** *****Freundliche Grüße
Thomas Kling
Kunde: hat geantwortet vor 3 Monaten.
Noch eine Frage: Laut Auskunft des Finanzamtes sind alle Renovierungen nach Übernahme des Hauses (in den ersten 3 Jahren) Herstellungskosten und sind steuerlich nur im Rahmen der Abschreibung des Objektes möglich. Dabei hatten wir ja auch einige (vermeintliche) Erhaltungsmaßnahen durchgeführt: Elektroinstalltion neu, Kuche und Bad neu gefliest, Füßböden nue, Treppe aufgearbeitet. Lediglich den Ausbau deysDachbodens wollten wir als Herstellungskostne geltend machen.
Wie sehen Sie die Sache?Freundliche Grüße
Thomas Kling

Wie hoch waren denn die Kosten für die Renovierung?

Kunde: hat geantwortet vor 3 Monaten.
45.000 €: Dachbodenausbau als Schlafzimmer, Alle Fußböden saniert, neu Treppe zum Dachboden (jetzt Schlafzimmer), alle Zimmer Decken abgehangen, Fliesenarbeiten Bad und Küche, Bad komplett neu, komplett neue Elektroinstallation inclusive Hausanschluß, neue Hauptverteilung, Datenverkabelung.
So wie ich nach Rückfrage die Finanzbeamtin verstanden habe handelt es sich hierbau komplett um Herstellungskosten.
Diese zusammen mit dem "Altwert" vor Renovierung, dessen Berechnung Sie mir gestern gezeigt haben, bilden nun den neuen Hauswert und 2% davon können jährlich als Abschreibung steuerlich geltend gemacht werden.
Gruß
Thomas Kling

Ja, bei der Höhe der Kosten sind dies Herstellungskosten und diese abzuschreiben und leider keine sofort abzugsfähigen Werbungskosten. Die beiden Werte (Altwert und Kosten Renovierung) bilden die Grundlage für die Abschreibung mit 2 %.