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RainNitschke
RainNitschke, Rechtsanwältin
Kategorie: Steuern
Zufriedene Kunden: 1571
Erfahrung:  Fachanwaltslehrgang Steuerrecht
49776616
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RainNitschke ist jetzt online.

Ich besitze ein Haus. Ich bin alleine im Grundbuch eingetragen.

Diese Antwort wurde bewertet:

Ich besitze ein Haus. Ich bin alleine im Grundbuch eingetragen. Mein Lebensgefährte ist zusätzlich eingetragen, (Übertragungsvertrag)damit verhindert werden kann, dass ich das Haus alleine verkaufen kann, ich zuerst versterbe oder die häusliche Gemeinschaft beendet wird. Wir wohnen seit 20Jahren in diesem Haus. Nun soll das Haus verkauft werden, mein Lebensgefährte ist damit einverstanden und wird den Verkauf notariell mit beurkunden.
Es kam die Frage nach einer Schenkungssteuer auf. Doch wofür soll Schenkungssteuer gezahlt werden, er bekommt doch gar nichts geschenkt. Der Verkaufserlös ist doch mir alleine, davon werde ich eine neue Immobilie kaufen, die ich mit meinem Lebensgefährten gemeinsam wieder bewohnen werde.
Bitte helfen Sie mir weiter, fällt hier eine Schenkungssteuer an?

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

vielen Dank für Ihre Anfrage!

In welcher Form wurde die Eintragung für den Lebensgefährten denn vorgenommen? Haben Sie ihm vielleicht ein Wohnrecht eingeräumt? In dem Fall hätte schon damals die Problematik der Schenkungssteuer geprüft werden müssen, diese dürfte aber verjährt sein. Wenn Ihr Lebensgefährte dieses Wohnrecht jetzt freiwillig aufgibt, dann kann durchaus Schenkungssteuer fällig werden. Bemessungsgrundlage für die Steuer ist ist dabei der kapitalisierte Wert des Wohnrechtes. Dies hätte aber auch der Steuerberater wissen müssen.

Sollten Sie eine andere Regelung in Hinblick auf die Eintragung des Lebensgefährten getroffen haben, ergänzen Sie bitte den Sachverhalt. Das Wort Übertragungsvertrag passt nicht ganz zum Alleineigentum. Daher wäre es wirklich wichtig zu wissen, was Sie damals vereinbart haben. Vielen Dank!

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Sollte Ihre Frage beantwortet sein, würde ich mich über Ihre positive Bewertung durch Anklicken der Sterne ( 3-5) freuen. Dadurch wird das Guthaben auf Ihrem Kundenkonto an mich weiter geleitet und die Beratung vergütet. Sollten Sie noch Hilfe zu dieser Problemstellung benötigen, zögern Sie nicht, weitere kostenlose Nachfragen zustellen. Setzen Sie dazu bitte den bisherigen Frageverlauf mittels der TextBox ganz unten einfach fort.

Mit freundlichen Grüßen

K. Nitschke

Rechtsanwältin

RainNitschke und weitere Experten für Steuern sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 7 Monaten.
Nein, er hat kein Wohnrecht, und auch keine finanziellen Ansprüche. In dem Auszug steht, dass ich auf Verlangen meines lebensgefährten den vorgenannten Grundbesitz übertrage wenn einer der nachgenannten Sachverhalte eintreten würde: Wenn ich ohne Zustimmung von ihm den Grundbesitz verkaufen will, wenn ich vor ihm versterben würde oder die häusliche Gemeinschaft beendet würde. Zur Sicherung des bedingten Übertragungsanspruches aufgrund des Erwerbsangebotes wird die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zulasten aller Grundstücke bzw. Grundbesitz zugunsten von ihm bewilligt und beantragt.
Kunde: hat geantwortet vor 7 Monaten.
kann ich heute noch mit einer schriftlichen Antwort auf mein letztes Schreiben rechnen?
Kunde: hat geantwortet vor 7 Monaten.
schön dass Sie anrufen, ich hänge aber hier schon seit mindestens 15 Minuten in einer Warteschleife, die dazu gehörende Musik ist nicht unbedingt entspannend.
Kunde: hat geantwortet vor 7 Monaten.
was sind "inein paar Minuten. Ich warte jetzt schon 30 Minuten. Im schlimmsten Fall ist gleich mein Akku leer
Kunde: hat geantwortet vor 7 Monaten.
Ich glaube Sie versuchen es morgen früh noch einmal, das gibt wohl heute nichts mehr. Eine Wartezeit von 40 Minuten dauert mir zu lange
Kunde: hat geantwortet vor 7 Monaten.
rufen Sie bitte heute abend nicht mehr an, ich warte ja schon wieder 7 Minuten obwohl mir per Band-ansage zugesichert wurde dass ich in wenigen Minuten mit dem Experten sprechen kann.
Gruß

Sehr geehrte Ratsuchende,

entschuldigen Sie, ich habe die Rückfrage gar nicht bemerkt und leider hat das System auf Ihre Telefonanfrage hin, bereits automatisch die Warteschleife in Gang gesetzt, obwohl Ihr Angebot gar nicht von mir angenommen wurde. Darauf habe ich leider keinen Einfluss, ich entschuldige mich dennoch für die wirklich unnötige Wartezeit. Auf Ihre Rückfrage gehe ich kurzfristig schriftlich ein. Hätten Sie die Möglichkeit, den relevanten Teil der Urkunde hier hoch zu laden? Schwärzen Sie dabei bitte persönliche Daten.

Kunde: hat geantwortet vor 7 Monaten.
eigentlich habe ich Ihnen alle relevanten Angaben gemacht. Ich lade noch den Rest hoch
Kunde: hat geantwortet vor 7 Monaten.
um 8.00 Uhr habe ich Ihnen geantwortet. Leider bis jetzt keine Rückmeldung. Sie werben für eine schnelle Bearbeitung und Rückantwort. Das kann ich nicht bestätigen. Auch das mit dem anrufen funktioniert überhaupt nicht, immer nur Warteschleife. Dafür habe ich nicht bezahlt. Ich habe dringend Rat gesucht, sonst hätte ich Sie nicht angeschrieben und dafür auch noch bezahlt.Ich erwarte umgehend eine Rückantwort
Kunde: hat geantwortet vor 7 Monaten.
Ich habe immer noch keine Rückmeldung. Sollte ich innerhalb der nächsten Stunde keine Rückantwort erhalten, fordere ich mein Geld zurück

Vielen Dank für Ihren Nachtrag!

Auch dieses Recht, welches Sie Ihrem Partner eingeräumt haben, hat einen Wert. Schauen Sie bitte einmal, welchen Wert der Notar zugrunde gelegt hat. Anhand dieses Wert kann überprüft werden, ob ggf. Schenkungssteuer anfällt oder nicht.

Allerdings hätte dann auch damals schon Schnekungssteuer anfallen müssen!

Wenn jetzt von einer Schenkung an Sie durch Aufgabe des Rechtes ausgegangen wird, hätte auch damals ein schenkungssteuerpflichtiger Vorgang durch die Einrichtung dieses Rechtes vorliegen müssen. Liegt man jedoch unter dem Freibetrag, fällt auch keine Schenkungssteuer an. Daher die Frage, wie der Notar dieses Recht bewertet hat - anhand dessen wird er auch seine Kostenrechnung gestellt haben.

Kunde: hat geantwortet vor 7 Monaten.
Es wurde kein finanzieller Wert eingetragen

Nach welchem Wert hat denn der Notar damals seine Gebühren berechnet?

Kunde: hat geantwortet vor 7 Monaten.
das weiß ich nicht mehr das war im Jahr 1996 mir liegen keine Unterlagen mehr vor

Sehr geehrte Ratsuchende,

ich habe versucht, für Ihren Fall einen finanzgerichtlichen Vergleichsfall zu finden. Leider ohne Erfolg, da die Fallgestaltug bei Ihnen wirklich ungewöhnlich ist. Sie haben im Jahr 1995 lediglich ein Angebot auf Übertragung abgegeben. Ungewöhnlich ist nun, dass das Angebot angenommen werden kann, wenn gewisse Voraussetzungen vorliegen. Wir haben also ein bedingtes Schenkungsversprechen, welches Ihr Partner annehmen könnte - er muss es aber selbst in den genannten Fällen nicht annehmen. Daher haben wir hier nicht den klassischen Fall einer bedingten Schenkung, die zum Vollzug kommt, wenn gewissen Bedingungen automatisch eintreten. So z.B. in den Fällen "Schenkungen auf den Tod".

Trotzdem ist es doch aktuell so, dass Ihr Partner unter den aktuellen Voraussetzungen, nämlich "Verkauf der Immobilie", die Übertragung auf sich verlangen könnte. Dabei würde dann der Wert zählen, den die Immobilie derzeit hat, abzüglich eventueller Verbindlichkeiten, die noch auf der Immobilie lasten (so im Vertrag geregelt). Macht er dieses Recht nun nicht geltend, muss aber auch dieses Recht einen gewissen Wert haben, der allerdings schwer zu bestimmen ist. Meines Erachtens ist es nicht sachgerecht, bei einem Verzicht auf eine Schenkung (denn nichts anderes ist es hier), den vollen Wert anzusetzen.

Da ich in der Rechtsprechung noch keinen vergleichbaren Fall gefunden habe, würde ich bei derartig ungewöhnlichen Konstellationen immer eine sogenannte verbindliche Auskunft beim zuständigen Finanzamt anfordern.

Was bei Ihnen die Angelegenheit zusätzlich ungewöhnlich macht ist der Umstand, dass ggf. sogar nur eine Teilentgeltlichkeit vorliegt. Laut vertrag müsste Ihr Partner bei einer Übernahme eventuelle Belastungen übernehmen. Wenn Sie die verbindliche Auskunft tatsächlich anfordenr möchten, müssten Sie auch zu den aktuellen Belastungen auf der Immoblie Stellung nehmen.

Kunde: hat geantwortet vor 7 Monaten.
das verstehe ich nicht so ganz. Das heißt, der volle Wert der Immobilie würde angesetzt. Aber er unterschreibt ja nur den Notarvertrag mit, dass er dem Verkauf zustimmt. Der Verkaufserlös wird von mir in eine neue Immobilie investiert, und mein Lebensgefährte ist damit einverstenden. (ich wäre alleiniger Käufer)
Kunde: hat geantwortet vor 7 Monaten.
es liegen ja keine der aufgeführten Bedingungen vor. Er erklärt sich lediglich damit einverstanden, dass das Haus verkauft wird. Er erhält keine Geldleistungen. Er zieht mit in die neue immobilie ein.

Sie haben natürlich Recht, die Bedingung in Ihrem Vertrag lautet "würde ohne Zustimmung veräußern". In dem Fall hätte Ihr Partner einen direkten Anspruch auf Übertragung. Das habe ich falsch gelesen. Würde er aber jetzt tatsächlich nicht zustimmen, könnte er die Übertragung auf sich verlangen und wäre damit Eigentümer der Immoblie.

Ihr Partner gibt daher durch diese Zustimmung das Recht auf Übertragung vollkommen auf. Er verliert mit seiner Zusimmung seine komplette Absicherung, auch wenn er mit in die neue Wohnung einziehen darf. Es geht bei dem grundsätzlichen Gedanken, ob Schenkungssteuer anfallen kann (wer auch immer diesen eingebracht hat) auch einfach nur darum, dass auch deratige Rechte einen Wert haben können, sowohl bei der Einräumung, als auch bei der Aufgabe. Ihr Grundstück ist ja auch mit diesem Recht belasted und Sie haben sich durch die Einräumung dieses Rechtes vollkommen in Ihrer Verfügungsgewalt eingeschränkt und sich an Ihren Partner gebunden.

Die Bewertung dieses Rechtes kann ggf. mit der Bewertung eines Vorkaufsrechts verglichen werden, welches ebenfalls bewertet und bei der Aufgabe sogar vergütet werden kann. In derartigen Fällen gehen die Gerichte z.B. von einem Wert in Höhe von 5 - 10 % des Verkehrswertes des Immoblie aus.

Daher wäre es in Ihrem Fall ebenfalls nicht sachgerecht, von dem vollständigen Wert der Immobilie auszugehen, sondern maximal von einem Bruchteil, der den Freibetrag von 20.000,00 EUR sehr wahrscheinlich nicht übersteigt.

Wie gesagt: Ihr Konstrukt ist mehr als ungewöhnlich und es gibt keine gesicherte Rechtsprechung. Ich wage sogar die Vermutung, dass man eine deratige Absicherung heute nicht mehr beurkunden würde, zumal auch die tatsächliche Schenkung an den Lebensgefährten im Fall einer Trennung katastrophale erbschafst-/ schenkungssteuerliche Folgen auslösen würde. Ich kenne die Vermögensverhältnisse Ihres Partner zwar nicht, aber bei einem Freibetrag von lediglich 20.000,00 EUR und einer Steuer von 30 % müssen Immoblien oft veräußert werden, um die Steuerlast tragen zu können.

Kunde: hat geantwortet vor 7 Monaten.
Ja, so sehr viel weiter bin ich jetzt auch nicht. Ich melde mich wenn ich eine weitere Frage hierzu habe. Im Moment fällt mir nichts ein.

Wie gesagt: in derart ungewöhnlichen Fällen kann man beim zuständigen Finanzamt eine sogenannte "verbindliche Auskunft" einholen. das Finanzamt bewertete dann Ihren ganz konkreten Einzelfall "verbindlich". Das bedeutet, dass das Finanzamt auch im Nachgang seine Ansicht zu dem Fall nicht mehr ändern kann - z.B. wenn der Sachbearbeiter, der dann Ihren Fall bearbeitet, eine andere Ansicht hat. Damit wären Sie auf der ganz sicheren Seite!