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alva3172015
alva3172015, Steuerberater
Kategorie: Steuern
Zufriedene Kunden: 917
Erfahrung:  Fachanwalt für Steuerrecht sowie Internationales Steuerrecht
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In 12-2016 habe ich eine Leerstehende (aber

Diese Antwort wurde bewertet:

In 12-2016 habe ich eine Leerstehende (aber vermietungsfähige) Eigentumswohnung (Vermietungsobjekt) in München gekauft und folgende Fragen
• Für die Aufteilung der Anschaffungskosten auf Grund-/Boden und Gebäude will ich gegenüber dem Finanzamt die Kosten zu 40 % auf den Grund und 60% auf das Gebäude aufteilen. Ist dieser pauschale Ansatz ok ?
• Die Eigentumswohnung habe ich vor einer Vermietung in 2017 Renoviert ( Badsanierung, Neue Küche, Neue Bodenbeläge, Alle Wände gestrichen, Neue Heizkörper, Neue Innentüren) . Welche dieser Renovierungskosten können als sofort abzugsfähige Werbungskosten angesetzt werden und muss ich nicht in die 15 % Regelung einbeziehen ?
• Wird für die 15 % Regelung der gesamte Kaufpreis oder nur der Kostenanteil auf das Gebäude herangezogen

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Fragen beantworte ich wie folgt:

1. Ja, der pauschale Ansatz ist ok. Je nach Größe des Grundstücks und Lage wurde früher auch ein Ansatz von 20 % teilweise für den Grund und Boden akzeptiert. GGfs. legt Ihnen das Finanzamt aber andere Werte des Gutachterausschusses vor.

2. Waren denn die Sanierungen notwendig, da veraltet oder wurde Luxus saniert und wie hoch der Kaufpreis?

Mit besten Grüßen aus München

Kanzlei für Steuerrecht Hermes

Kunde: hat geantwortet vor 4 Monaten.
Der Kaufpeis war 170 k€. Die Sanierung war erforderlich, da die Wohnung von 1970 ist und einen alten Standard hatte. Z.B. Das Bad war noch Baujahr 1970. Eine Luxusanierung wurde nicht durchgeführt
Kunde: hat geantwortet vor 4 Monaten.
Noch eine weiter Frage zu Ihrerer Antwort unter Punkt 1. Vom Finanzamt habe ich für die Grundsteuer einen Einheitswert mitgeteilt bekommen. Kann über den Einheitswert auch die (Pauschal-) Aufschlüsselung für Grund und Boden herleiten ?

Nach § 6 EStG gehören zu den Herstellungskosten eines Gebäudes auch Aufwendungen für die Instandsetzungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendunegn ohne die Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes (also ohne Grund und Boden) übersteigen. Es ist also zunächst die Einhaltung der 15 % Grenze zu prüfen; erst wenn diese Grenze überschritten wird, liegt anschaffungsnaher Aufwand vor. Sämtliche Baumaßnahmen iS des § 6 an einem Objekt gelten als grundsätzlich eine Baumaßnahme iS der Vorschrift. Etwas anderes gilt nur bei Erhaltungsarbeiten, wie Wartungsarbeiten und Inspektionen oder Schönheitsreparaturen. Es sind also alle Maßnahmen generell in einen Topf zu werfen für die Berechnung der 15 % Grenze.

Wurde die 15 % Grenze überschritten, muss weiter geprüft werden, ob Erhaltungsaufwendungen oder Herstellungskosten vorliegen. Anschaffungskosten liegen z.B. dann vor, wenn die Aufwendungen dazu diesen, die Vermietbarkeit herzustellen, da z.B. kein Bad etc. vorhanden war. Etwas anderes gilt z.B. auch nicht, wenn die Wohnung in einem einfachen Standard gekauft wird und lediglich z.B, die Küche durch zeitgemäße Einbauten ersetzt werden.

Die Grundsteuer spielt für die Bestimmung des Anteils Grund und Boden/Gebäude keine Rolle. Den Bodenrichtwert können Sie unter Angabe der genauen Adresse und Flurnummer in München bei dem Gutachterausschuss ermitteln! Ich bitte um Bewertung druch Anklicken der Sterne; ich stehe heute noch bis 21 Uhr für Rückfragen zur Verfügung.

Kunde: hat geantwortet vor 4 Monaten.
Danke Können Sie bitte auch noch folgende Fragen im Zusammenhang mit der gekauften Wohnung beantworten1) Kann ich für die Einkommenssteuererklärung 2017 den Wirtschaftsplan 2017 von der Hausverwaltung nehmen, da die Nebenkostenabrechnung erst für August 2018 angekündigt wurde
2) Gehören Sonderumlagen der Wohnungseigentümer für gemeinschaflich genutzten Anlagen/Gebädeteile zu den Kosten die bei den 15% zu berücksichtigen sind.Für die Erneuerung der zentralen Heizungsanlage der Wohnanlage gab es eine Sonderumlage

Was meinen Sie mit Wirtschaftsplan? Sie können die tatsächlichen Ausgaben geltend machen, also gezahlte monatliche Wohngeld, was auch in 2017 bezahlt worden ist, § 11 EStG. Wenn die Abrechnung eine Nachzahlung in 2018 ergibt, ist diese auch nach Zahlung erst in 2018 in der Einkommensteuer zu berücksichtigen.

Sonderumlage ist gesondert zu berücksichtigen und fällt nicht unter die 15 % Grenze

Kunde: hat geantwortet vor 4 Monaten.
Der Wirtschaftsplan ist die Vorausberechnung der erwarteten Kosten in einem Jahr. Diese Frage ist durch Ihre Antwort beantwortet worden.Zu der Sonderumlage noch eine Frage: Bei der Sonderumlage handelt es sich um Kosten für einen neue Zentralheizung. Wenn diese bei der 15% regel nicht zu berücksichtigen sind, fallen dann auch weitere Kosten in den Folgejahren für Instandhaltungsmaßnahmen für Gemeinschaftseigentum nicht zu den 15 % ?

Nein.

Entschuldigen Sie natürlich ja; sie hatten "nicht" geschrieben

Kunde: hat geantwortet vor 4 Monaten.
zusammengefasst : Alle Kosten für Reparaturen, Erneuerung von Gemeinschaftseigentum sind bei den 15 %nicht zu berücksichtigen. Wenn dem so ist, bitte nochmals mit ja bestätigen.

JA!

alva3172015 und weitere Experten für Steuern sind bereit, Ihnen zu helfen.