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alva3172015
alva3172015, Steuerberater
Kategorie: Steuern
Zufriedene Kunden: 865
Erfahrung:  Fachanwalt für Steuerrecht sowie Internationales Steuerrecht
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Hallo, ich habe ein Frage zur Umsatzsteuer: Privatperson A

Diese Antwort wurde bewertet:
★ ★ ★ ★ ★

Hallo, ich habe ein Frage zur Umsatzsteuer:
Privatperson A hat Wohneigentum und vermietet vier Wohnungen an Privatpersonen, eine weitere Wohnung vermietet sie an eine Physiotherapie, eine weitere Wohnung nutzt sie selber. Nun möchte A ein Gewerbe anmelden und eine Hausverwaltung betreiben. A möchte die Vermietung ihrer Wohnungen gewerblich betreiben. Bisher (als Privatperson) wurden die Mieteinnahmen ohne Umsatzsteuer vereinnahmt. Muss A jetzt von den Privatmietern und von der Physiotherapie Umsatzsteuer verlangen? Muß A die selbstgenutzte Wohnung als Eigenverbrauch auch umsatzsteuerlich behandeln? Danke ***** ***** Antwort. MfG M.Förster
alva3172015

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Nach Überprüfung des Sachverhaltes melde ich mich umgehend.

Ist denn in den Mietverträgen vereinbart, dass Sie Umsatzsteuer abrechnen dürfen?

Mit besten Grüßen

Kanzlei für Steuerrecht HERMES

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Kunde: hat geantwortet vor 2 Monaten.
Bisher gab es nur private Mietverträge, d.h. ohne Umsatzsteuer. Diese könnten aber geändert werden.

Sie können grundsätzlich die Vermietung gewerblich betreiben, allerdings hat dies keinen Einfluss auf die Umsatzsteuer. Die Vermietung von Wohnraum ist nämlich grundsätzlich umsatzsteuerfrei.

Der Vermieter hat nur dann die Möglichkeit, auf die Steuerbefreiung zu verzichten,

  1. wenn der Mieter Unternehmer ist und
  2. das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen, insbesondere nicht umsatzsteuerfrei sind.

Alle Wohnungen sind an private Wohnraummieter vermietet einschließlich der selbst genutzten Wohnungen und der vermietete Raum an den Physiotherapeuten erbringt grundsätzlich umsatzsteuerfreie Leistungen, so dass Sie auch nicht zur Umsatzsteuer optieren können. Die im Anschluss an eine ärztliche Verordnung erbrachten Leistungen des Physiotherapeuten werden als steuerfrei behandelt. Ich bitte um Bewertung durch Anklicken der Sterne; gerne stehe ich auch persönlich für Rückfragen zur Verfügung.

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Kunde: hat geantwortet vor 2 Monaten.
Danke für Ihre Antwort. Jedoch noch folgende Nachfrage: Wenn A nun eine Hausverwaltung "XY" gewerblich anmeldet und in diesem Gewerbe das zu vermietende Objekt verwaltet, müssen dann auch alle anderen Leistungen umsatzsteuerfrei berechnet werden? Z.B. übernimmt A das Ablesen der Zähler oder A übernimmt für einen Mieter Hausmeisterleistungen. A stellt Rechnungen an den Mieter. Wären diese Leistungen dann auch umsatzsteuerfrei? Oder muß man unterscheiden, A verbucht Einnahmen aus Miete ohne Umsatzsteuer, und A verbucht Einnahmen zB. aus Hausmeisterleistungen mit 19% Umsatzsteuer? Danke.

Vielen Dank für die Nachfragen. Sie müssen doch die Leistungen (Vermietung von Wohnraum und z.B. Hausmeisterleistungen) unterscheiden. Hausmeisterleistungen sind auch keine Nebenleistungen zur Miete und können natürlich mit 19 % abgerechnet werden.

alva3172015 und weitere Experten für Steuern sind bereit, Ihnen zu helfen.
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Kunde: hat geantwortet vor 2 Monaten.
Danke für Ihre Antwort, habe ich verstanden. Demnach müßte dann A als Unternehmer in seiner Hausverwaltung die Mieteinnahmen und Nebenkosten ohne Umsatzsteuer verbuchen, die Einnahmen aus sonstigen Leistungen mit Umsatzsteuer und kann aber aus Lieferantenrechnungen, wie z.B. Reparatur Sanitär in einer Mietwohnung oder Austausch der Wasserzähler oder Beauftragung einer Reinigungsfirma usw. dann die Vorsteuer geltend machen. Ist das so korrekt?
Kunde: hat geantwortet vor 2 Monaten.
Nun kann es ja sein, dass ein neuer Mieter einzieht und dieser nutzt seine Räume gewerblich, ist selbst Unternehmer. (Außer Physiotherapie). Danach könnte A zur Umsatzsteuerpflicht optieren und muss entsprechend USt abführen (aus Mietvertrag) Der Mieter muss das erklären. Kann dann A alle Vorsteuern geltend machen für das gesamte Wohnobjekt oder nur diese, welche die gewerbliche Vermietung betreffen?
Und weiter: Kann A in seinem Wohnhaus einen separaten Raum abtrennen, (mit extra Hauseingang) diesen gewerblich für seine Hausverwaltung nutzten und an sich selbst praktisch gewerblich vermieten?

Sie können nur anteilig die Vorsteuer geltend machen, wenn Sie zur Umsatzsteuer optieren und an Unternehmer mit umsatzsteuerpflichtigen Umsätzen vermieten. Der Verteilungsmaßstab der Gesamtkosten wird nach der Fläche bestimmt: gewerbliche Mietfläche-nicht gewerbliche Mietfläche. Ja, dies wäre möglich.

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Kunde: hat geantwortet vor 2 Monaten.
Danke ***** ***** Thema. Es hat mir geholfen.