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Prof.Nettelmann
Prof.Nettelmann, Steuerberater
Kategorie: Steuern
Zufriedene Kunden: 5521
Erfahrung:  HochschullehrerSteuerberaterDipl.-Kfm.
59063549
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Prof.Nettelmann ist jetzt online.

Guten Tag, Ich besitze eine Wohnung als Kapitalanlage, die

Diese Antwort wurde bewertet:

Guten Tag,
Ich besitze eine Wohnung als Kapitalanlage, die ich evtl. im kommenden Jahr verkaufen möchte.

Da auf der Wohnung noch eine Finanzierung mit einer Restlaufzeit von 7 Jahren läuft, möchte die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von rd. 25 TEUR für die vorzeitige Kreditablösung. Die Finanzierung wurde zu enem deutlich höheren Zinssatz, als dem aktuellen Marktzins abgeschlossen.

Die Wohnung ist seit 20 Jahren mein Eigentum und vermietet, d.h. es fällt beim Verkauf keine Spekulationssteuer an.


Hier besteht so oder so also keine Absetzbarkeit gegenüber einem eventuellen Verkaufsgewinn, den es vorauss. sowieso nicht geben wird.

Ich möchte das Darlehen auf jeden Fall - unabhängig von einem möglichen Verkauf - jetzt in 2012 mit Eigenkapital ablösen und die Vfe steuerlich als negative Einnahmen aus V+V in der Steuererklärung für 2012 absetzen, da ich hier sehr hohe zu versteuernde Einkünfte haben werde.

Im kommenden Jahr (2013) kann ich mir dann eventuell den Verkauf der Immobilie vorstellen. Die Entscheidung will ich aber erst 2013 wahrscheinlich im ersten Quartal treffen.

Die Frage ist dann nur, ob ich in irgendeiner Form bei einem Verkauf der Immobilie im Jahr 2013 dann die 2012 bereits abgesetzten Vorfälligkeitsgebühren wieder steuerlich (z.B. als Einnahme) berücksichtigen muss, bzw. wie lange ich die Wohnung noch halten müsste, um die steuerliche Ansetzung der Vfe nicht zu gefährden.

Wenn ich das zur Vfe vorliegende BFH-Urteil richtig interpretiere, ist die einzige Voraussetzung für die steuerliche Absetzbarkeit der Vfe lediglich die unveränderte Weitervermietung. Wobei ich hier allerdings nichts über den Zeithorizont entnehmen kann.

Vielen Dank XXXXX XXXXX Antwort
Sehr geehrter Ratssuchender,

zu Ihrer Frage nehme ich im Rahmen einer Erstberatung wie folgt Stellung:

Die Vorfälligkeitsentschädigung stellt prinzipiell Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dar. Allerdings könnte das Finanzamt bei einem zeitnahen Verkauf der Wohnung von einem einheitlichen Gesamtplan ausgehen und damit den Abzug der Vorfälligkeitsentschädigung als im Zusammenhang mit dem Verkauf sehen. Dabei gibt es keine zeitlich festgeschriebene Grenze. Je näher allerdings der Verkauf nach der Ablösung des Kredites ist, umso mehr wird von einem einheitlichen Gesamtplan auszugehen sein.

Ihr geschilderter Sachverhalt deutet ja bereits auf einen derartigen Gesamtplan hin. Ich fürchte also, dass bei einem Verkauf im kommenden Jahr der Abzug der Vorfälligkeitsentschädigung sehr zweifelhaft ist.

Ich hoffe, Ihnen damit hilfreiche Hinweise gegeben zu haben. Bestätigen Sie mir dies durch eine positive Bewertung, damit die ausgelobte Vergütung freigegeben wird.

Mit freundlichen Grüßen
Prof. Nettelmann
Sehr geehrter Ratsuchender,

habe ich Ihre Fragen zufriedenstellend und hilfreich beantwortet? Darf ich dann um postive Bewertung bitten, um die Angelegenheit abzuschließen. Sie können gegebenenfalls auch danach noch eine Frage stellen, wenn Klärungsbedarf besteht.

Mit freundlichen Grüßen
Prof. Nettelmann
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.

Sehr geehrter Herr Professor Nettelmann,


danke für Ihre Antwort, die mir noch nicht wirklich weiterhilft. Hierzu deshlab noch zwei ergänzenden Frage zur Präzisierung:


 


Anhand welcher Kriterien stellt das FA fest ob es sich um einen einheitlichen Gesamtplan handelt?


 


Die Ablösung des Kredites erfolgt wie gesagt, wegen hohen Zinsen und weil mir das Eigenkapital aus einer Sondereinnahme jetzt zufliesst (im November). Ich kann dieses dann sofort für die Ablösung des Kredites nutzen. Den Verkauf würde ich nur bei einem entsprechenden Erlös realisieren.


 


Wie müsste die 2012 steuerlich berücksichtigte Vfe in der Steuererklärung 2013 berücksichtigt werden? Dort sind meine Einnahmen wieder deutlich geringer? Wäre im Ablehnungsfall 1:1 rückzurechnen oder würde hier die Progression greifen?


 


Besten Dank.


 


 


 

Sehr geehrter Ratsuchender,

zu Ihren ergänzenden Fragen teile ich mit:

Die Vorfälligkeitsentschädigung würden Sie in Rd.-Nr, 36/37 der Anlage V eintragen. Sie würde Ihre Einnahmen aus Vermietung abzüglich sonstige Werbungskosten - wie alljährlich - zu einem negativen Ergebnis führen, das mit den übrigen - positiven - Einkünften ausgeglichen wird und so Ihre Einkommensteuerbelastung mindernd beeinflusst.

Sofern bei dieser Berechnung der Gesamtbetrag der Einkünfte negativ ist, können Sie ihn auf 2011 zurücktragen oder auf künftige Jahre vortragen.

Den Hinweis auf eine mögliche Gesamtplanbetrachtung habe ich nur vorsorglich angebracht, damit Sie sich auf diese Möglichkeit und Ihre Stellungnahme dazu zu gegebener Zeit erforderlichenfalls einstellen. Die Überlegung seitens Finanzamtes besteht darin, dass die Ablösung des Kredites und die steuerliche Geltendmachung der Vorfälligkeitsentschädigung konkurriert mit der steuerlichen Nichtabzugsfähigkeit bei einem Verkauf, weil sie dann mit dem steuerfreien Veräußerungsgewinn zusammenhängend betrachtet wird. Dies könnte also zu einer "Auseinandersetzung" mit dem Finanzamt führen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit diesen Hinweisen hilfreich sein konnte.

Mit freundlichen Grüßen
Prof. Nettelmann
Prof.Nettelmann und weitere Experten für Steuern sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.


Sehr geehrter Herr Professor Nettelmann,


 


bitte entschuldigen Sie, dass ich mich erst heute wieder auf Ihre Antwort hin melde. Leider haben Sie aber meine beiden Fragen nicht beantwortet. Konkret möchte ich wissen, anhand welcher Paragraphen, Gesetze, Erlässe etc. das FA eine mögliche Gesamtplanbetrachtung anstellen kann und welche Kriterien (Hardfacts) hier entscheidend sind. Es kann ja nicht an der Willkür des Finanzbeamten hängen.


 


Des Weitern wollte ich wissen, wie sich eine eventuelle Rückabwicklung der steuerlichen Behandlung des Themas in 2013 auswirkt. Ob hier die Progression greift oder der tatsächlich in 2012 erstattete Steuerbetrag zum ansatz kommt.


 


Sofern meine Fragen nicht klar formuliert sind, bitte ich um kurze Nachricht.


 


Beste Grüße


 


P.S.: Erhalte ich für die Beratung über Just Answer eigenlich eine Rechnung, die ich als Steuerberatungskosten ansetzen kann?

Sehr geehrter Ratsuchender,

zu Ihren ergänzenden Fragen teile ich mit:

ich habe auf die sog. Gesamtplanrechtsprechnung nur vorsorglich hingewiesen. Sie ist von der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes entwickelt worden und wird von der Verwaltung immer wieder angewandt, wenn zwischen den Geschehensabläufen ein zeitlicher Zusammenhang besteht. Eine gesetzliche Regelung gibt es nicht.

Sofern die Angelegenheit der Ablösung des Kredites im Jahre 2012 durch die Steuerfestsetzung für 2012 durch engültigen Steuerbescheid 2012 vor dem eventuellen Verkauf des Objektes abgeschlossen ist, kann das Finanzamt die Angelegenheit nicht mehr aufgreifen.

Inwieweit Sie von Justanswer eine Rechnung anfordern können, kann ich Ihnen nicht beantworten. Diese 'Frage müssen Sie direkt an Justanswer stellen.

Ich hoffe, dass ich damit Ihre Fragen abschließend zufriedenstellend beantworten konnte.

Mit freundlichen Grüßen
Prof. Nettelmann