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RATraub
RATraub, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 21123
Erfahrung:  Rechtsanwalt
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Sehr geehrte Damen und Herren, wir sind Eigentümer eines 2

Diese Antwort wurde bewertet:

Sehr geehrte Damen und Herren, wir sind Eigentümer eines 2 Familienhaus, bestehend aus Altbau und Neubau/Anbau. Wir leben seit 1995 im Neubau. Der Altbau ist mit einem Wohnungsrecht belegt. Im Altbau befindet sich der Heizungskeller, in dem sich sämtliche Hausanschlüssen befinden für unsere Haus, für beide Wohnungen (Hauptabsperrvorrichtungen für Gas, Wasser und Strom, sowie Zähler, Reinigungsschächte Schonstein, ect..) dieser Hausanschlussraum grenzt direkt im Keller an unseren Wohnbereich. Soll heißen, von unserem Flur im Keller aus, geht eine Tür direkt in diesen Hausanschlussraum, sodass keinerlei "Wohnräume" der Wohnungsberechtigten gequert werden müssen.
2019 gab es Streit und seit dem hat die Wohnungsberechtigte vor die Tür zu den Hausanschlüssen eine Kette gehangen, sodass wir im Notfalle nicht mehr rein können. (Der Streit hat nichts mit dem Haus oder Keller zu tun… geht um Pers. Dinge..)
Uns ist klar, dass wir einen Zugang anmelden müssen, dass machen wir auch, wenn wir zum Bsp. die Uhren ablesen müssen, oder Wasser abstellen müssen,…. Uns geht es aber um den Zugang für Notfälle, wenn Sie nicht zu Hause ist und wir Ihr nicht Bescheid sagen können. Sie versperrt von innen die Tür mit einer Kette, sodass wir im Notfall weder an den Hauptabsperrhahn für Gas und Wasser kommen und ebenfalls auch die Hautsicherung von Strom nicht abstellen können. Sie ist bereits 80Jahre und im Falle einer Gefahr auch garnicht in der Lage Notmaßnahmen zu treffen. Im letzten Jahr war Sie bereits 2x a 4 Wochen nicht zu Hause (Krankenhausaufenthalte) Wäre ein Notfall eingetreten, wären wir nicht in den Keller gekommen. Unvorstellbar wenn ein Brand- oder Wasserschaden passiert wäre.
Es ist natürlich unglücklich, dass der Hausanschlussraum im Altbau liegt, damals haben wir da auch nicht drüber nachgedacht, weil keiner davon ausgegangen ist, dass die Dame uns mal den Zutritt verweigert/versperrt.
Gibt es Rechtsprechungen, die uns hier helfen könnten, dass sie uns den Zugang nicht durch anlegen einer Kette für den Notfall versperren kann? Vielen Dank für Ihre rechtliche Einschätzung und Hilfe.

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
vielen Dank für Ihre Anfrage über das Portal JustAnswer.
Gerne helfe ich Ihnen weiter.
Bitte haben Sie einen Augenblick Geduld, während ich Ihre Anfrage rechtlich prüfe und Ihnen eine Antwort formuliere.
Mit freundlichen Grüßen
-Rechtsanwalt-

Kunde: hat geantwortet vor 9 Tagen.
Vielen lieben Dank

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
vielen Dank für Ihre Anfrage über JustAnswer.
Ich habe den von Ihnen geschilderte Sachverhalt geprüft.
Die Rechtslage ist aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung wie folgt einzuschätzen.

Das Verhalten der Gegenseite ist rechtswidrig.

Eine Konstellation wie von Ihnen beschrieben findet sich häufig in Immobilienkomplexen. Dies gilt insbesondere, wenn es sich um ältere Immobilien handelt.

Aufgrund der Installationsgegebenheiten haben sie ein Anspruch auf Zugang zu den Anschlüssen. Dieser kann Ihnen und darf Ihnen nicht verwehrt werden. Dies ergibt sich aus § 917 BGB analog.

Richtig ist, dass sie den begehrten Zugang zuvor anmelden müssen und eine entsprechende Zeit mit dem anderen Eigentümer abzustimmen haben. Aber eine komplette Zugangsverweigerung ist nicht zulässig.

Hiergegen können Sie gegebenenfalls gerichtlich vorgehen.

Weisen Sie die Gegenseite darauf hin, dass ein Rechtsanspruch auf Zugang bei begründetem Bedarf besteht. Setzen Sie eine Frist zur Mitteilung, wann sie kurzfristig in die Räumlichkeiten können.

Bei Nichtreaktion müssten sie ein Rechtsanwalt hinzuziehen, der hier ihre Rechte und Interessen wahrt.

Einfachere bzw. tiefergehendere Klärung kann über ein Telefonat erfolgen.
Ein solches ist über den Telefon-Premium-Service-Button hinzubuchbar.
Wenn Ihnen die Ausführungen weitergeholfen haben, geben Sie bitte eine positive Bewertung ab (anklicken von 3 bis 5 Bewertungssternen).
Selbstverständlich können Sie auch nach der Abgabe einer positiven Bewertung noch nachfragen.
Mit freundlichen Grüßen
-Rechtsanwalt-

Kunde: hat geantwortet vor 9 Tagen.
Sehr geehrter Herr Traub, das wissen wir ja. Ich hatte ja auch mitgeteilt, dass wir den Zugang immer ankündigen. Der Zugang wird dann gewährt, sprich Sie nimmt dann für den Tag die Kette ab. Wir verfügen als Eigentümer seit je her über den Schlüssel zu dem Versorgungsraum, mein Mann konnte 49 Jahre uneingeschränkt dort rein, er lebt seit 1969 hier, seit 2 Jahren, seit dem Streit und der Kette vor der Türe nun nicht mehr. Uns geht es aber um die Notfälle, wenn die Wohnungsberechtigte nicht zu Hause ist. Dann versperrt uns eine Kette den Zugang, trotz des Schlüssels, in dessen Besitz wir sind. Die Wohnungsberechtigte ist keine Eigentümerin. Wir, also mein Mann und ich sind Alleineigentümer.
Wir haben mehrmals um Entfernung der Kette gebeten. Ihr RA teilte aber mit, dass es sich um Ihren Wohnbereich handelt und wir daher keinen Anspruch auf Zutritt zur Wohnung haben. Er verdreht die Tatsachen, denn der Wohnbereich befindet sich im Erdgeschoss. Im Keller sind nur Nebenräume und eben der Hausanschlussraum. Wenn diese Konstellation innerhalb einer WEG passiert, heißt es, dass an Versorgungsräumen kein Sondereigentum gebildet werden kann und daher ein Alleineigentum nicht entstanden ist §5 WEG. Die Wohnungsberechtigte verfügt nicht einmal über Eigentumsrechte, daher müssten doch die Gesetze erst Recht auf eine Wohnungsberechtigte anwendbar sein. Der RA der Wohnungsberechtigten verweist immer wieder, dass wir keine WEG bilden und wir daher keinen Anspruch haben. Aber das ist doch unlogisch. Meine konkrete Frage war/ist, welches Gesetz regelt, dass wir zu unseren Hausanschlüssen im Falle von Notfällen jederzeit gelangen können. Bei einer WEG muss man nicht einmal ankündigen.. da heißt es, dass dieser Raum der Gemeinschaft dient, da muss man im Grunde nicht einmal ankündigen, dass muss doch erst Recht bei uns gehen, wo nur wir die AlleinEigentümer sind. Es ist unser Haus, wir sind für alles verantwortlich…. Es geht uns um einen uneingeschränkten Zugang für den Notfall, wenn sie nicht zu Hause ist.
Es muss doch irgendeine Rechtssprechung für uns geben?

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

Wenn sie ohne Störung der Gegenseite in den Raum gelangen können und die Gegenseite Ihnen hierfür normalerweise auch nicht öffnen muss, muss die Kette abgenommen werden.

Auch dies gibt sich aus vorgenannter zitierter Norm.

Die Gegenseite kann sich hier nicht als „Herrscher“ aufspielen. Sie müssen wie in der Vergangenheit ein Schlüssel haben Klammer den sie haben) und können hierdurch jederzeit den Raum bei Notwendigkeit betreten. Auch dies ergibt sich aus § 917 BGB analog.

Bedingung ist lediglich, dass das Recht so schonend wie möglich ausgeübt wird.

Mit freundlichen Grüßen
-Rechtsanwalt-

Kunde: hat geantwortet vor 9 Tagen.
Vielen Dank. Der von Ihnen zitierte § bezieht sich auf Notwegerecht. Ist das wirklich der richtige Verweis auf unser Recht? Es handelt sich ja um ein Haus und um eine Räumlichkeit in diesem und nicht um eine Zuwegung zu einem Grundstücksteil!?
Kunde: hat geantwortet vor 9 Tagen.
Kennen Sie vergleichbare Fälle, sprich Urteile, auf die wir uns beziehen können?

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

ja.

Deshalb die Ergänzng analog.

Analog bedeutet für änlich gelagerte Fälle.

Und der Rechtsgedanke ***** ***** BGB passt genau auf Ihren Fall.

Nein, es gibt keine explizite Rechtsprechung zu einem vergleichbaren Fall (zumindest nicht auf die schnelle nach Recherche in den entsprechenden Datenbanken).

Und selbst wenn Sie so ein zitiertes Urteil hätten, muss die Gegenseite dies nicht akzeptieren.

Mit freundlichen Grüßen
-Rechtsanwalt-

Kunde: hat geantwortet vor 9 Tagen.
Vielen Dank, ***** *****ürchte dann kommen wir nicht weiter. Er wird uns das Wort im munde umdrehen. Wir haben mit diversen § argumentiert… auch mit BGB §93…. Weil ich dachte, das trifft auch zu.
Hatte gehofft mit einem vergleichbaren Fall Hilfe zu bekommen. Denn ein Gericht stützt ihr Urteil auch auf bereits erfolgte Rechtssprechungen, wenn die Gesetzeslage es nicht regelt, und somit wüsste der RA, dass er im schlimmsten Fall verlieren könnte.

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

gerne.

Losgelöst was Sie vortragen, werden Sie mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht ohne die Beauftragung eines Rechtsanwalts weiter kommen.

Die Gegenseite nimmt Sie nach Ihrer Schilderung nicht mehr für voll.

Mit freundlichen Grüßen
-Rechtsanwalt-

Kunde: hat geantwortet vor 9 Tagen.
Guten Morgen, ich durchforste gerade das Internet und bin auf ein Urteil gestoßen. Ich verstehe einen Absatz nicht, können sie hier helfen, was das auf „deutsch“ bedeutet:
Dem Berechtigten dürfen nur nicht dieselben Nutzungsbefugnisse eingeräumt werden, die auch dem Eigentümer zustehen (vgl. OLG Köln, FGPrax 2012, 150, 152; Herrler, RNotZ 2016, 368, 371). Die Nutzungsbefugnisse des Dienstbarkeitsberechtigten müssen gegenüber jenen des Grundstückseigentümers zurückbleiben (vgl. Senat, Beschluss vom 6. November 2014 - V ZB 131/13, ZfIR 2015, 204 Rn. 12).

Sehr geehrte(r) Fragensteller(in),
gerne will ich Ihnen auch noch Ihre Folgefragen beantworten und auf das zitierte Urteil eingehen.
Aufgrund der hiermit verbundenen erweiterten rechtlichen Befassung im Vergleich zur Ausgangsfrage erlaube ich mir, Ihnen über unseren Premium Service ein Zusatzangebot zu unterbreiten.
Sofern Sie dieses annehmen will ich Ihnen Ihre Zusatzfrage gerne zeitnah beantworten.
Entscheiden Sie sich gegen eine Annahme bitte ich freundlichst um Abgabe einer positiven Bewertung für die bereits getätigten Ausführungen.
Vielen Dank.
Mit freundlichen Grüßen
-Rechtsanwalt-

RATraub und weitere Experten für Miet- & WEG-Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 9 Tagen.
zurückbleiben…. Soll das heißen die Rechte der Berechtigten stehen hinter den Rechten des Eigentümer
Kunde: hat geantwortet vor 9 Tagen.
Weiter lautet es:Die Systematik des Gesetzes spricht ebenfalls für eine rein formale Abgrenzung. In § 1019 BGB ist nur bestimmt, dass die Grunddienstbarkeit für die Benutzung des herrschenden Grundstücks einen Vorteil bieten muss. Eine Vorschrift, die die zulässigen Nachteile für das dienende Grundstück in wirtschaftlicher Hinsicht begrenzt, gibt es nicht (vgl. Herrler, RNotZ 2016, 368, 371; Amann, ZfIR 2015, 208, 209). Einen weiteren Beleg liefert der Vergleich mit dem in § 1093 BGB geregelten Wohnungsrecht (vgl. Herrler, RNotZ 2016, 368, 371). Dieses stellt einen Sonderfall der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit dar, deren Inhalt - von der Person des Berechtigten abgesehen - nach § 1090 Abs. 1 BGB jenem der Grunddienstbarkeit entspricht. Es dürfte schwerlich möglich sein, eine wirtschaftliche Nutzungsmöglichkeit für ein Wohngebäude zu finden, an dem ein Dritter ein ausschließliches Wohnrecht hat. Der historische Gesetzgeber hat § 1093 BGB auch nicht in das Gesetz eingefügt, um eine ansonsten unzulässige, weil den Eigentümer weitgehend ausschließende Dienstbarkeit als Ausnahme zuzulassen (so aber OLG Schleswig SchlHA 2012, 19). Vielmehr sollte durch die Vorschrift des § 1050 Abs. 1 des ersten Entwurfs, dem Vorläufer von § 1093 BGB, nur klargestellt werden, dass auch ein so umfassendes Recht wie ein Wohnrecht kein Nießbrauch, sondern eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist (Motive III, S. 570). Den Materialien lässt sich kein Hinweis darauf entnehmen, dass der historische Gesetzgeber mit dieser Vorschrift eine Durchbrechung eines dem § 1090 BGB inhärenten Grundsatzes beabsichtigte (vgl. OLG Köln, FGPrax 2012, 150, 152).
Kunde: hat geantwortet vor 9 Tagen.
Ich verstehe nicht, was es unterm Strich bedeutet. Erhoffe mir hier einen vergleichbaren Fall zu finden. Ich kann mir nämlich nicht vorstellen, dass einer Wohnungsberechtigten mehr Rechte zustehen, wenn es um die Hausanschlüsse für UNSER Haus geht. Das kann doch nicht richtig sein. Auch wenn sie Wohnungsrecht auf den Keller hat.
Kunde: hat geantwortet vor 9 Tagen.
Hier draus sind die Textpassagen:
https://datenbank.nwb.de/Dokument/825743/

Sehr geehrte(r) Fragensteller(in),

ich habe mir die von Ihnen zitierten Passagen und das Urteil durchgelesen.

Allerdings trifft dies überhaupt nicht auf ihren Fall zu. Hier geht es um die Nutzungsmöglichkeit und Einschränkungen eines Wohnrechts im Verhältnis zum Nießbrauchsrecht.

Die Rechtslage ist da ganz anders gelegen.

Allerdings kann ich nochmals darauf verweisen, dass auch wenn sie ein Urteil finden, dass ein ähnlich gelagerten Fall schildert, die Gegenpartei dies mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht akzeptieren wird.

Sie würden mehr erreichen, wenn sie ein Rechtsanwalt vor Ort nehmen würden.

Die Kosten sind hier ohnehin überschaubar, da es sich um einen Zugang im Rahmen und Verhältnis Eigentümer/Wohnrechts Inhaber geht.

Hiermit wär ihnen wesentlich mehr gedient.

Mit freundlichen Grüßen
-Rechtsanwalt-

Kunde: hat geantwortet vor 7 Tagen.
Dankeschön