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rafozouni
rafozouni, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 2014
Erfahrung:  Fachanwalt für Arbeitsrecht
60461484
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rafozouni ist jetzt online.

Hallo, unser Vermieter hat die NK-Abrechnung für 2020 am

Diese Antwort wurde bewertet:

Hallo,
unser Vermieter hat die NK-Abrechnung für 2020 am 31.12.2021 händisch durch einen Mitarbeiter (nicht per Post) in unsere Briefkästen einwerfen lassen. Ich habe den Brief erst am 03.01.2022 erhalten. Theoretisch steht doch jetzt Aussage gegen Aussage, wann genau ich den Brief erhalten habe. Muss ich die NK-Abrechnung überhaupt akzeptieren? MFG Viola S.

Sehr geehrter Kunde,

wissen Sie, wann am 31. die Abrechnung in den Briefkasten geworfen wurde (vormittags oder Nachmittag )?

Mit freundlichen Grüßen

RA Fozouni

Guten Morgen,

auch wenn Sie noch nicht geantwortet haben, kann ich Ihre Frage dennoch wie folgt beantworten:

Ein Schriftstück (z.B. eben eine Nebenkostenabrechnung) geht in dem Moment zu, in welchem unter normalen Umständen mit einer Kenntnisnahme des Empfängers zu rechnen ist. Es kommt also nicht auf die tatsächliche Kenntnisnahme an. Wenn ein Schriftstück in den Briefkasten des Empfängers geworfen wird, kommt es für den Zeitpunkt des Zugangs darauf an, wann üblicherweise die Post gebracht wird, denn dann wird grundsätzlich davon ausgegangen, dass eine Leerung des Briefkastens zeitnah erfolgt. Als grobe Richtschnur gilt, dass ein noch am Vormittag eingeworfenes Schriftstück noch als an dem selben Tage zugegangen gilt; wenn es erst nachmittags eingeworfen wurde, ist es erst einen Tag später zugegangen.

Das ist aber - wie gesagt - nur die grobe Richtschnur und für jeden Fall muss eine Einzelbetrachtung vorgenommen werden (siehe z.B. https://www.ahs-kanzlei.de/de/2020-02-zugang-kuendigung-einwurf-briefkasten).

Ich würde Ihnen anraten, sich auf den Standpunkt zu stellen, dass Ihnen die NK-Abrechnung nicht am 31.12.2021 zugegangen ist und Sie diese auch erst am 03.01.2022 tatsächlich zur Kenntnis genommen haben. Dass die Abrechnung übrigens nicht per Post, sondern durch einen sog. Boten eingeworfen wurde, ist für den Zugang unschädlich; es kommt lediglich darauf an, dass die NK-Abrechnung so in Ihren Machtbereich gelangt ist, dass Sie davon Kenntnis nehmen können.

Wenn man also von einem Zugang erst am 01.01.2022 ausgeht, ist der Vermieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB (https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556.html) asugeschlossen.

Ich hoffe, Ihnen hiermit geholfen zu haben und wäre für eine positive Bewertung (3-5 Sterne anklicken) dankbar, da ich andernfalls für die erfolgte Beratung nicht bezahlt werde.

Mit freundlichen Grüßen

RA Fozouni

rafozouni und 2 weitere Experten für Miet- & WEG-Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 10 Monaten.
Hallo,
ich habe die Briefumschlag nochmal aus dem Müll gefischt: Dort ist nur ein Datum drauf und keine Uhrzeit. Ich habe den Brief eben erst am 03.01.2022 aus dem Briefkasten geholt, weil ja der 01.01.2022 ein Feiertag ist und der 02.01.2022 ein Sonntag war und an Feiertagen ja keine Post zugestellt wird. Und am 31.12.2021 gg. 15 Uhr war der Brief noch nicht da, weil bei uns der Postbote immer gg. 13 Uhr kommt und ich danach meist nach der Post schaue, sofern ich zu Hause bin. (und ich war am 31.12.2021 zu Hause). Kann ich die NK-Abrechnung dann komplett anfechten?

Ja, können Sie! Nach den von Ihnen geschilderten Umständen liegt jedenfalls ein Zugang am 31.12.2021 nicht vor, sondern tatsächlich erst am 03.01.2022, denn üblicherweise schaut kein Mensch an einem Feiertag oder Sonntags in seinen Briefkasten, wenn er diesen am letzten Werktag wie üblich geleert hat.

Vielen Dank für die positive Bewertung!

Kunde: hat geantwortet vor 10 Monaten.
Das heißt für mich, aber, dass ich einen Anwalt einschalten muss, oder? Nichts für ungut, ich bin dankbar für diesen online-Service hier, aber hier geht es um 154€ NK. Lohnt es sich dafür einen Anwalt einzuschalten (Streitwert)?

Sie brauchen keinen Anwalt einschalten! Schreiben Sie dem Vermieter einfach, dass die Nk-Abrechnung verspätet ist und der Vermieter daher keine Nachforderung verlangen kann. Berufen Sie sich einfach auf § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB.

Kunde: hat geantwortet vor 10 Monaten.
Aber der Viermieter wird das doch nicht so einfach hinnehmen - kann ich mir vorstellen! Die haben ja nicht umsonst das Datum mit Unterschrift auf den Umschlag geschrieben, damit Sie auf der "sicheren" Seite sind. Dann klagen die das doch ein, das ist doch wahrscheinlich, oder nicht?

Das kann natürlich sein, doch vielleicht lässt sich der Vermieter ja auch überzeugen, dass er mit der Abrechnung zu spät ist. Sollte er die Forderung dennoch gerichtlich geltend machen, ist immer noch Zeit genug, einen Anwalt einzuschalten.