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RA Moesch
RA Moesch, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 468
Erfahrung:  Bank und Kapitalmarktrecht
81056964
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RA Moesch ist jetzt online.

Guten Tag Herr Schwerin, Fachassistent(in): In welchem

Kundenfrage

Guten Tag Herr Schwerin,
Fachassistent(in): In welchem Bundesland leben Sie?
Fragesteller(in): Ich lebe in Hessen.
Fachassistent(in): Vielen Dank. Gibt es noch weitere Details, die Sie dem Anwalt mitteilen wollen?
Fragesteller(in): Ich bin in Begriff eine Wohnung vom GWH zu kaufen, in der eine Sozialhilfeempfängerin wohnt. In dieser Wohnung möchte ich mit Einverständnis der jetzigen Mieterin modernisieren und möchte wissen welche Modernisierungspositionen nach BGB auf die Mieterin umgelegt werden können z.B.: Nicht fachgerecht verlegt:
Silikon/Wasserhämmende leiste im Bad. Schimmelbildung.
Löcher für die Elektro und Fernsehkabel in der Decke zur oben liegenden Wohnung schließen. Zu dem besseren Schallschutz.
Boden in einem Zimmer muss ausgeglichen und neu verlegt werden. Bodenbelag hält nicht und muss ausgetauscht werden.Sichereres Türschloss nach einem Einbruchveruch. Für höhere Sicherheit vor Diebstahl und Gewalt.
Wasserzähler (Zwischenzähler – Wohnungswasserzähler) – Einsparung von Wasser
Energiesparender Gasheiztherme – energetische Modernisierung.
Eine größere Tür für die Abstellkammer einbauen. Zur Verbesserung der Funktionalitätsabläufe in der Wohnung.
Neue KücheKellerisolierung wegen dem feuchten Keller.
Es werden Balkone an das Haus drangebaut.
Gepostet: vor 1 Monat.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Kunde: hat geantwortet vor 1 Monat.
Wie soll das Schreiben an die Mieterin beinhalten?
Wie kann man die miete richtig anheben. In meinem Fall lieget diese stark unter dem Durchschnitt. Diese wurde vor 2 Jahren um 25 Euro angehoben. Ich würde gleich um 20% + Modernisirungskosten * 0,08 -25Euro Anheben. Ist das richtig so? Kann ich nach weiteren 15 Monaten wieder anheben?
Danke!
Experte:  RA Moesch hat geantwortet vor 1 Monat.

Vielen Dank für Ihre Anfrage, ich komme gleich darauf zurück.

MfG

Norbert Mösch
Rechtsanwalt

Experte:  RA Moesch hat geantwortet vor 1 Monat.

Im § 559 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) wird die „Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen“ geregelt. Grundsätzlich können Vermieter nach dieser Regelung Kosten für bestimmte Baumaßnahmen auf die Mieter umlegen. Dies gilt jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen. Eine Modernisierungsumlage ist gerechtfertigt, wenn die baulichen Veränderungen den Wohnwert erhöhen oder die Maßnahmen erforderlich waren, ohne dass der Vermieter darauf Einfluss hatte.

Die Mieterhöhung als Folge der Baumaßnahmen darf der Vermieter nur dann durchsetzen, wenn es sich tatsächlich um eine Modernisierung und nicht um eine Renovierung oder Instandhaltung handelt. In der Praxis ist die Abgrenzung zwischen Modernisierung und Instandhaltung nicht immer einfach. Laut § 559 BGB darf der Vermieter aber nur jene Maßnahmen umlegen, die nach § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 und 6 durchgeführt wurden. Der Gesetzgeber sieht demnach folgende Modernisierungsmaßnahmen als umlagefähig:

1. energetische Modernisierung, die Endenergie nachhaltig einsparen (in Bezug auf die Mietsache),
2. energetische Verbesserungen, die nicht nach 1. vorliegen und nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig einsparen,
3. den Wasserverbrauch nachhaltig reduzieren,
4. den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen,
5. die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern,
6. Maßnahmen, die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind und deren Umstände der Vermieter nicht beeinflussen kann
7. sowie die Schaffung neuen Wohnraums.

Vor diesem Hintergrund dürften allein die Verschließung der Löcher nicht unter die Modernisierungsumlage fallen, da hierin eine Instandhaltungsmaßnahme zu sehen ist.

Für Rückfragen stehe ich gern zur Verfügung, danke ***** *****ür Ihre Bewertung (3 bis 5 Sterne)

Norbert Mösch
Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 1 Monat.
Lieber Herr Moesch,
Danke für die ausführliche Antwort!
Ich möchte noch drei Fragen los werden:
1. können Sie mir sagen in welcher Form und wie detailliert die Modernisierungsmaßnahmen bei der Mieterhöhung angegeben werden müssen? Kennen Sie vielleicht ein gutes Beispielschreiben?
2. Wie erwähnt, bekommt die Mieterin Sozialhilfe. Ich muss bei Kauf deren Vertrag übernehmen und darf die Modernisierungsmaßnahmen nur mit Ihrem Einverständnis durchführen. Angenommen Sie stimmt zu, wie soll diese Tatsache festgehalten werden?
Soll es einen von beiden Seiten unterschriebenen Schreiben mit dem Kostenvoranschlag und das andere für die Abnahme der durchgeführten Arbeiten?
3. Berechne ich die Mieterhöhungen richtig? (Angenommen die Miete liegt stark unterdurchschnittlich):
01.07.2020 Letzte Mieterhöhung vor dem Kauf = 25€. Kaltmiete nach Erhöhung 327€.
01.04.2022 Kaufdatum und Ankündigung der Miterhöhung
01.07.2022 Erste Mieterhöhung:
327€*20% = 392,4€ entspricht Erhöhung um 65,4€Mieterhöhung 65,4€ - 25€ (letzte Miterhöhung) = 40,4€
40,4€ + 50€ (Modernisierungskosten) = 90,4€
Neue Miete: 327€ + 90,4€ = 417,4€
01.07.2023 Ankündigung der zweiten Mieterhöhung
01.10.2023 Zweite Miterhöhung:
417,4€*20% = 500,88€ entspricht Erhöhung um 83,48€
Mieterhöhung 83,48€ - 40,4€ (letzte Miterhöhung) = 43,08€
Dabei berücksichtige ich die Modernisierungskosten aus der letzten Miterhöhung nicht. ist das richtig?
Kunde: hat geantwortet vor 1 Monat.
Ich möchte am Ende folgendes erreichen:
- anhand von Beispielen eine Ankündigung der Mieterhöhung erstellen.
- verstehen, ob und wie die zweite Mieterhöhung (15 Monate später) nach der Modernisierung durchgeführt wird. Ob die Modernisierungskosten dort berücksichtigt werden?
- Eine Aufforderung der Mieterhöhung erstellen, die man u.a. an die Sozialamt schicken kann.
- Wie sollen die Modernisierungsmaßnahmen dort erläutert werden? Müssen Belege beigelegt werden?
- Laut dem Kaufvertrag und dem Mietvertrag, den ich übernehme, darf ich ohne Einverständnis der Mieterin nicht Modernisieren. Wie soll das Dokument aussehen (Beispiel), den die Mieterin und ich zusammen unterschreiben werden?Brauchen wir ein oder mehrere Gespräche um diese Punkte zu klären? Können Sie mir Beispiele Ist der angegebene Preis von 51,- Euro nur eine Einmalige Zahlung oder ein Abo?
Kunde: hat geantwortet vor 1 Monat.
Herr Moesch, melden Sie sich noch?
Experte:  RA Moesch hat geantwortet vor 1 Monat.

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