So funktioniert JustAnswer:
  • Fragen Sie einen Experten
    Tausende Experten in über 200 Kategorien.
  • Erhalten Sie eine professionelle Antwort
    Per E-Mail oder sofortiger Benachrichtigung, während Sie auf unserer Website warten. Stellen Sie ggf. weitere Anschlussfragen.
  • 100%ige Zufriedenheit garantiert
    Bewerten Sie die erhaltene Antwort.
Stellen Sie Ihre Frage an ra-huettemann.
ra-huettemann
ra-huettemann, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 39009
Erfahrung:  Rechtsanwalt
42903605
Geben Sie Ihre Frage in der Kategorie Miet- & WEG-Recht hier ein
ra-huettemann ist jetzt online.

In einem Mietverhältnis zwischen einer Privatperson und

Diese Antwort wurde bewertet:

In einem Mietverhältnis zwischen einer Privatperson und einer Behörde wird eine Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum 1.7.2019 bis 30.6.2020 mit Briefdatum 26.6.2021 und Eingangsdatum beim Mieter 3.7.2021 vorgelegt.
Wie verhält es sich in diesem Fall mit der gesetzlichen Vorgabe, die Nebenkostenabrechnung ein Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes vorzulegen?
In dieser Abrechnung ergibt sich eine Rückzahlung in Höhe von 550€, die sich ausschließlich auf die geringeren Heizkosten bezieht. Der Vermieter will dem Wunsch des Mieters auf Reduktion der laufenden Vorauszahlung ohne plausible Erklärung nicht nachkommen. Er plädiert nur auf mögliche zukünftige höhere Kosten, die dann schon abgedeckt wären.
Dazu kommt, dass der Vermieter die Abrechnung mit einem ganzem Jahr Verspätung nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes vorgelegt hat. Wäre die Abrechnung, wie es in den Vorjahren üblich war, 6 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes beim Mieter eingegangen hätte der Mieter schon 6 Monate früher die Vorauszahlung senken können und diesen Geldbetrag für sich selbst verwenden können.
Wie ist die Rechtslage?
Ist die Pflicht innerhalb eines Jahres eine Abrechnung vorzulegen in diesem Fall gesetzeskonform?
Darf der Vermieter den Wunsch des Mieters nach zukünftiger Senkung der Nebenkosten ablehnen?
Darf der Mieter auf Grund der späten Vorlage der Abrechnung rückwirkend eine Senkung der Nebenkosten verlangen?

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich gern wie folgt Stellung nehme.

Die dem Mieter zugegangene Nebenkostenabrechnung ist verfristet.

Die Abrechnung ist dem Mieter gemäß § 556 Absatz 3 Satz 2 BGB spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zuzustellen.

Rechtlich maßgeblich ist hierbei der tatsächliche Zugang der Abrechnung bei dem Mieter.

Abzustellen ist daher hier auf den 03.07.2021, und folglich ist die Abrechnung dem Mieter zu spät zugegangen.

Unbeschadet dieser Verfristung hat der Mieter Anspruch auf Auszahlung eines etwaigen Guthabens aus der Abrechnung gegenüber dem Vermieter, und dieser Anspruch verjährt gemäß §§ 195, 199 BGB in drei Jahren.

Der Mieter kann in der Tat auch eine Anpassung - hier Senkung - der Vorauszahlungen beanspruchen.

Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei gemäß § 560 Absatz 4 BGB nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.

Der hier sich aus der Abrechnung ergebende deutliche geringere Heizkostenverbrauch rechtfertigt eine entsprechende Senkung der Vorauszahlung.

Hierbei ist es rechtlich auch unerheblich, dass die Abrechnung verfristet gestellt wurde, denn allein entscheidend ist, dass der heizkostenverbrauch objektiv deutlich geringer ausgefallen ist.

Der Mieter ist daher berechtigt, dem Vermieter in Textform eine Senkung der Betriebskostenvorauszahlungen mitzuteilen!

Klicken Sie bitte oben die Bewertungssterne (=3-5 Sterne) an, wenn Sie keine Nachfrage haben, denn nur dann erhalte ich von Justanswer die Vergütung für die anwaltliche Beratung.

Vielen Dank!

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

ra-huettemann und weitere Experten für Miet- & WEG-Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.