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ragrass
ragrass, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 11250
Erfahrung:  Rechtsanwalt
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ragrass ist jetzt online.

Wir besitzen ein Haus mit 3 Wohneinheiten, von denen wir das

Diese Antwort wurde bewertet:

Wir besitzen ein Haus mit 3 Wohneinheiten, von denen wir das EG selbst bewohnen,das 1 OG ist vermietet und die Wohnung im Dach steht seit 6 Jahren leer, da dort Bauliche Maßnahmen nötig sind, um diese weiter vermieten zu können.
Nun haben wir im Januar den Mietern im 1 OG wegen Eigenbedarf kündigen müssen, da nahe Familienangehörige mit Kindern die Wohnung im 1 OG sowie auch die Dachwohnung benötigen. Fristgerechte Kündigung zum 30.04.2021 und da ein freundschaftliches Verhältnis zu den Mietern vorlag Verlängerung der Kündigungsfrist zum 30.06.2021
Da wie erwähnt ein freundschaftliches Verhältnis vorlag wurde den Mietern beim Kündigungsgespräch im Januar leider nur mündlich mitgeteilt,dass es durch die neuen Gegebenheiten zu Bauarbeiten kommen wird.
Es wurde nicht widersprochen, die Kündigung und auch die Baumaßnahmen wurden vom Mieter akzeptiert .
Wir begannen im Februar mit der Entrümpelung der Dachwohnung, da diese noch voll Möbliert war. Diese Entrümpelung belief sich auf 1 Samstag mit Mittagpause in der Ruhezeit(13-15Uhr) Das Vorhaben war also quasi eine Art Auszug, bei dem es üblicherweise durch das Abbauen der Möbel und Heruntertragen zu erhöhtem Lärm gekommen ist. (8-12.30 und 15-17 Uhr)
Am darauf folgenden Samstag Entfernung der Holzverkleidung, was als Renovierungsmaßnahmen nötig war . Wiederum Arbeitszeit 8-12.30 sowie 15-16 Uhr
anschließend erfolgten an Samstagen kleinere Tätigkeiten wie Entfernung der Dämmung und Styroporplatten, was keinen Krach/Baulärm verursachte.
Bauliche Maßnahmen von gewerblicher Seite begannen am 18.03.2021 mit einer 4 Stündigen Arbeitszeit von Fensterbauern, welche 2 Dachfenster einsetzten. Es kam bei diesen 4 Stunden kurzfristig zu Lärm, nicht die 4h durchgehend. Wir können diese Lärmbelästigung daher so gut einschätzen und nachvollziehen, da wir ja selbst im Haus wohnen.
Dann kam es am 26.03.2021 zu Baulärm durch Entfernung eines Badezimmers. Diese Maßnahme dauerte 5h. (8-13Uhr)
In den darauf folgenden Wochen wurden Tätigkeiten, die keine wirkliche Lärmentstehung hatten durchgeführt (Anbringung einer Dampfsperre für die neue Dämmung) dies erfolgte mit einer Art Tacker und beeinträchtigte das Wohnen im Haus nicht wirklich, da nur sehr leise bis fast gar nicht zu hören)Seit dem 04.05.2021 kam es nun zu Baulärm, da neue Leitungen für Sanitär und Heizung verlegt werden mussten. Diese Arbeiten fanden täglich 4.05-7.05 sowie 10/11.05. statt. Da es eine gewerbliche Arbeit durch Handwerker war, verlief die Arbeitszeit über die Mittagsruhe (8-15.30)
Am 06.05. erhielten wir eine schriftliche Mängelanzeige mit Mietminderungsankündigung von 25%. Der Mieter fühle sich durch die Baumaßnahmen gestört und sieht die Maßnahmen als Existenzbedrohend an, da er durch die Pandemie im Home-Office tätig sei. Zudem verwies er auf seine Freiberufliche Selbstständigkeit, die bedroht wäre.
Der Mieter hat alle Arbeiten bzgl dieser Dachwohnung stillschweigend hingenommen und nie das Gespräch zu uns gesucht. Man hätte ihm jederzeit im Gespräch weiter geholfen und versucht Rücksicht zu nehmen, wenn er Etwas gesagt hätte. Da dies nie erfolgt ist gingen wir davon aus, alles sei in Ordnung ,zumal man ja ein freundschaftliches Verhältnis hatte.
Wir widersprachen nach Empfehlung eines Anwaltes dieser Mietminderung, da sie viel zu hoch sei.
In einem weiteren Schreiben zog der Mieter 'des Hausfriedens willen' die Mietminderung zurück, forderte uns aber auf die Baumaßnahmen ab sofort zu unterlassen, bis er ausgezogen sei.Dies ist durch Terminierung der Gewerke und zeitlicher Notwendigkeit der raschen Fertigstellung wegen Einzug nicht oder nur sehr schwer möglich.
Zudem sind die gröbsten Arbeiten nun durch und bis zum Auszug des Mieters stehen lediglich nur noch 2 Termine , jeweils nur einige Stunden mit Lärmaufkommen an.Nun stellt sich die Frage müssen wir einen Baustopp einlegen?!
Was für Konsequenzen hätte es einfach weiter zu machen?
Welche Rechte haben wir als Vermieter?Meine Frau arbeitet im Schichtdienst, ist also sehr oft bei den besagten Baumaßnahmen anwesend gewesen und konnte ohne Probleme ihren Alltag fortsetzen, Telefonate führen, sogar eine Online Telefonweiterbildung wahrnehmen und auch schlafen. Da sie sonst sehr geräuschempfindlich ist , spiegelt mir das wieder, dass der temporäre Baulärm zumutbar war.Muss man als Vermieter Rücksicht auf eine Home Office Tätigkeit nehmen?Zudem kommt hinzu,dass der Mieter seine freiberufliche Selbstständigkeit mit Außenwirkung betreibt und dies ohne unsere Zustimmung durchführt. Er wirbt auf seiner Homepage und in sozialen Medien mit unserer Adresse als gewerbliche Adresse, hat ganze Fenster zur Straße hin mit Werbung versehen und hat Kundenkontakt im Haus. Der er die Kunden nicht in seine Wohnräume lassen will, führt er die Kundengespräche und Übergabe der Dokumente im Hausflur.
Wie können wir die Werbung mit unserer Adresse und die Kundengespräche unterbinden?

Sehr geehrter Fragesteller,

danke, ***** ***** Justanswer genutzt haben und den Nachtrag.

Grundsätzlich geht das Gesetz in § 555 d Abs. 1 BGB davon aus, dass ein Mieter die Modernisierungsmaßnahmen dulden muss. Allerdings schränkt der Abs. 2 diese Duldungspflicht ein, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter eine Härte bedeuten würde. Hier ist sicherlich ein Kriterium, dass der Mieter im Homeoffice arbeitet. Wenn die Maßnahmen bzw. die dadurch entstehenden Lärmbelästigungen die Arbeit beeinträchtigt oder gar unmöglich macht, wäre die Duldungspflicht, wie ausgeführt, eingeschränkt. Könnten allerdings die Maßnahmen so abgestimmt werden, dass die Arbeit möglich ist, muss wiederum geduldet werden.

Geht man von einer Duldungspflicht aus, dann ist der Mieter allerdings schon berechtigt, für die Beeinträchtigung, die er hinnehmen muss, eine Mietminderung geltend zu machen.

Grundsätzlich ist die Ausübung eines Gewerbes oder freiberuflichen Tätigkeit, mit Pubblikumsverkehr nur mit Zustimmung des Vermieters in der Wohnung möglich. Wenn diese nicht vorliegt, müssen Sie abmahnen und die Einstellung der Tätigkeit fordern. Kommt der Mieter dem nicht nach, können Sie fristlos kündigen.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Fragen beantworten. Falls Sie Rückfragen haben, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.Falls keine Fragen mehr bestehen, nehmen Sie bitte eine Bewertung (3-5 Sterne) vor. Vielen lieben Dank !

Mit freundlichen Grüßen
RA Grass

Sehr geehrter Fragesteller,

haben Sie zu der Ihnen erteilten Antwort noch Nachfragen ? Bitte geben Sie uns freundlicherweise eine Rückmeldung. Vielen Dank !

Mit freundlichen Grüßen
RA Grass

Kunde: hat geantwortet vor 1 Monat.
Die Einschätzung einer Härte ist Auslegungssache?! Den Einen stört es, der Andere kann trotz Lärm den Alltag meistern?!! Es handelte sich jetzt um 8Tage unter der Woche mit Baulärm in einem Zeitraum von fast 4 Monaten und nicht um permanente Beschallung. Muss man als Mieter bei 8 Tagen so ein Fass aufmachen und Recht bekommen?!
Was würde uns drohen, wenn wir die Arbeiten beenden lassen?!
Wieviel Mietminderung wäre angebracht?

Sehr geehrter Fragesteller,

ob eine Härte vorliegt oder nicht, ist eine subjektive Einscvhätzung. Allerdings wenn tatsächlich die Arbeit, die im Homeoffice auszuführen ist, nicht mehr durchführbar ist, wird man von einer Härte wohl ausgehen können.

Ich gebe Ihnen Recht, dass das verhalten der Mieter, zumal eine freundschaftliche Verbundenheit vorhanden war, überzogen ist.

Die Minderung, die sich im Übrigen nur auf die Tage mit Belästigung beziehen, ist immer vom Umfang der Beeinträchtigung abhängig. Meist werden 15 % hier angemessen sein.

Wenn Sie die Arbeiten nicht beenden (ich nehme an, dass Sie dies gemeint haben), dann würde - wenn keine Duldungspflicht gegeben ist - der Mieter den Baustopp gerichtlich erzwingen können.

Mit freundlichen Grüßen
RA Grass

Sehr geehrter Fragesteller,

konnten Ihre Fragen nun beantwortet werden ?

Mit freundlichen Grüßen
RA Grass

Kunde: hat geantwortet vor 1 Monat.
Der Mieter zieht in 6Wochen aus. Eine Gerichtliche Einforderung der Bauarbeiten spiegelt für diesen Zeitraum in meinen Augen nicht den Aufwand wider, jetzt noch vor Gericht zu ziehen.
Könnte er uns auf Schadenersatz verklagen bzgl seiner beruflichen Einbußen, sofern es welche gäbe.
Der Mieter ist Dozent , hat ein Büro in der Universität, welches er für seine Arbeit nutzen könnte , es aus Bequemlichkeit aber nicht macht. Es muss doch auch eine 'Klausel' geben bzgl dem Homeoffice, wenn es aufgrund von wohnlichen Gegebenheiten nicht möglich ist?! Ich meine Eltern, die Kinder haben können nicht daheim arbeiten oder erschwert, oder man wohnt in einer WG und hat nicht die Ruhe dazu oder hat die technischen Voraussetzungen dafür nicht..
Ich meine damit, wieso sollen wir auf seine Home Office Tätigkeit Rücksicht nehmen, wenn er auch andere Möglichkeiten hat und es sich um lediglich 8 Wochentage beschränkt hat und evtl noch 2-3 Tage folgen,bis zum Auszug.
Uns geht es nicht um das Geld einer Mietminderung. Uns geht es vielmehr ums Prinzip . So dreist zu sein einen Baustopp zu verlangen, wo bereits fast 4 Monate vergangen sind ohne ein Wort.
Er schreibt, dass er das Recht auf Baustopp hat, da wir ihm nicht 3 Monate im Voraus schriftlich Bescheid gegeben haben. Dies ist leider so, es wurde nur mündlich unter Freunden kund getan. Aber er hat ja monatelang nicht widersprochen.
Wie schnell würde er einen Baustopp erwirken können?

Sehr geehrter Fragesteller,

einen Baustopp kann er per Einstweiliger Vefgügung innerhalb weniger Tage erwirken.

Schadensersatz wäre möglich, wenn ihm der Nachweis finanzieller Einbußen gelingt, was meist schwer oder gar nicht möglich ist.

Homeoffice ist aktuell Pflicht, d.h. jeder Arbeitgeber muss ins Homeoffice schicken, wenn dies möglich ist.

Mit freundlichen Grüßen
RA Grass

Kunde: hat geantwortet vor 1 Monat.
Darf der Mieter Bauarbeiten, wenn wir ihm die Termine jetzt konkret mitteilen würden ablehnen?! Wie viele Tage vor einem Handwerkertermin müsste man ihm dies mitteilen?

Sehr geehrter Fragesteller,

wenn eine Härte besteht schon.

Mit freundlichen Grüßen
RA Grass

Kunde: hat geantwortet vor 1 Monat.
Aber wenn er doch Tage/Wochen vorher Bescheid bekommt und seine Termine dementsprechend legen kann?! Oder an den genannten Terminen seine Tätigkeit zu seinen Eltern 3 Straßen weiter verlegen würde?! Alles eine Sache der Absprache, dieses Einfordern des Baustopps von ihm ist Kindergarten, statt mündlich zu kommunizieren nach all den Jahren 'Freundschaft'.
Ihrer ehrliche Einschätzung als Anwältin: würden wir einen Anwalt nehmen, der uns etwas Schriftliches aufsetzen soll, müsste er ja in unserem Sinne handeln und das Beste für uns erwirken. Wie stünden die Chancen aus dieser Lage glimpflich für uns herauszukommen?!

Sehr geehrter Fragesteller,

ja, das ergibt sich aus dem Gesetz (§ 55 d Abs. 2 BGB).

Die Chancen einzuschätzen ist aus der Ferne schwierig. Aber wenn Sie z.B. nach dem Homeoffice, also nach 16 Uhr, die Arbeiten erfolgen lassen oder am Samstag, stünden die Chancen aus meiner Sicht für Sie schon gut.

Mit freundlichen Grüßen
RA Grass

Kunde: hat geantwortet vor 1 Monat.
Sie meinen §555d BGB?!
Man muss Baumaßnahmen per Gesetz 3 Monate vorher Schriftlich ankündigen, dies ist nicht erfolgt leider. Inwieweit kann er damit argumentieren?!
Zudem wohnt der Mieter aktuell nur aus Kulanz noch in der Wohnung, die offizielle Kündigungsfrist endete zum 30.04. ,die Kulanz geht nun bis 30.06.
Kann man da einen Argumentation für uns draus ziehen, was die Sache regelt?!

Sehr geehrter Fragesteller,

ja genau!

Kulanz oder nicht, er wohnt dort und hat damit alle Rechte als Mieter. Ohne Ankündigung ist es noch schwieriger.

Mit freundlichen Grüßen
RA Grass

Sehr geehrter Fragesteller,

wären Sie nun bitte, nach der Vielzahl der Ihnen erteilten Antworten, so freundlich und würden eine Bewertung vornehmen ?

Mit freundlichen Grüßen
RA Grass

Sehr geehrter Fragesteller,

darf ich fragen, was einer Bewertung, nachdem ich jeder Ihrer Fragen gerne beantwortet habe, entgegensteht. Sind Sie bitte zumindest auch so freundlich und geben eine entsprechende Rückmeldung.

Mit freundlichen Grüßen
RA Grass

ragrass und 2 weitere Experten für Miet- & WEG-Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.