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hhvgoetz
hhvgoetz, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 3450
Erfahrung:  Rechtsanwalt, LL.M. in International Trade Law (Newcastle upon Tyne, UK)
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hhvgoetz ist jetzt online.

Wir sind 2017 in unsere jetzige Wohnung eingezogen. Nachdem

Kundenfrage

Wir sind im August 2017 in unsere jetzige Wohnung eingezogen. Nachdem ersten Winter habe ich im Juni 2018 unseren Vermieter per Mail darauf hingewiesen, dass wir im Wohnzimmer wie auch in den Schlafräumen deutliche Zugluft und daraus ein nicht unerheblicher Mehrverbrauch von Heizöl im Vergleich zu den Nachbarn (wir haben alle die gleichen Reihenhäuser) haben. Der Mehrverbrauch liegt bei nahezu 50-70% zu den anderen Reihenhäusern. Dazu muss gesagt werden, dass ein Teil auch auf die Ineffizienz der Heizung (40 Jahre alt) zurückzuführen ist. Auch das haben wir bereits angemerkt. Die Holzfenster stammen ebenso noch aus dem Baujahr Anfang der 80iger Jahre.
Die schriftliche Antwort des Vermieter damals war, dass die Fenster im Jahr 2015 auf Dichtheit überprüft wurden und alles soweit passt, es gibt aus seiner Sicht keinen Handlungsbedarf.
Anfang diesen Jahres (13.01.2020) habe ich die gleichen Mängel wieder thematisiert. Daraufhin wurde der Hersteller der Fenster zur Überprüfung angewiesen - dabei hat sich herausgestellt, dass alle Fensterelemente getauscht werden müssen. Der Mangel wurde ohne Zweifel attestiert. In unserem Mietvertrag steht zusätzlich der Passus, dass die Fenster 3-fach verglast und luftdicht seien, sodass eine Handlungsanleitung zum korrekten Lüften zur Schimmelvermeidung ausgehändigt wurde. Dem Mangel wurde jetzt insofern entsprochen, dass es zu einem Austausch der Fenster Ende Oktober kommen wird. Unser Vermieter argumentiert, dass aufgrund Corona und Vorlaufzeiten der Fa. kein frühzeitiger Termin möglich sei. Nach Rücksprache mit der Fa. betragen sie aktuellen Lieferzeiten 8- max. 10 Wochen, es gab keinen Produktionsstopp aufgrund Corona, ebenso keine Verlängerung der Lieferzeit. Der Termin erfolgte aufgrund des ausdrücklichen Wunsches des Vermieters. Können wir ab sofort bis zur Behebung des Schadens unsere Miete kürzen? Wenn ja in welcher Höhe? Können wir eine Entschädigung rückwirkend geltend machen, da der Sachmangel bereits im Juni 2018 gemeldet wurde, damals abgestritten wurde und sich nun nach nochmaliger Beanstandung und Überprüfung bestätigt hat, zumal es diesen Zusatz der dicht schließenden Fenster in unserem Mietvertrag gibt.
JA: Gibt es eine Kopie des Vertrages?
Customer: Aktuell (bin in der Arbeit) nicht vorliegend. Es ist ein Standardmietvertrag von Haus und Grund mit diesem Zusatzpassus: die Wohnung hat dichtschließende Fenster mit 3-fach Verglasung, d.h. der Mieter ist verpflichtet, für eine gute Durchlüftung des Hauses zu sorgen etc. - siehe Merkblatt richtiges Heizen und Lüften. Ein zusätzliches Lüftungsregime war nie notwendig, da durch den ständigen Zug ohnehin kein Schimmel oder Flechten entstehen können.
JA: Vielen Dank. Gibt es noch weitere Details, die Sie dem Anwalt mitteilen wollen?
Customer: Nein, danke. Kopie Mietvertrag kann natürlich nachgereicht werden.
Gepostet: vor 6 Tagen.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  hhvgoetz hat geantwortet vor 6 Tagen.

Sehr geehrter Ratsuchende/r,

eine Mietminderung ist naturgemäß nur dann möglich, wenn eine wesentliche Gebrauchseinschränkung besteht. Das ist bei der geschilderten Einschränkung nur während der Heizperiode möglich.

Entsprechend sehen ich bis September/Oktober keine realistische Grundlage für eine Mietminderung.

Wenn die Heizperiode beginnt, kann gemindert werden. Um keine (berechtigte) Kündigung zu riskieren, sollten Sie hier aber sehr moderat im 1-stelligen Prozentbereich die Miete mindern, da die Minderung irgendwie noch in Relation zu den Mehrkosten an Heizung stehen muss, die durch die nicht richtig schließenden Fenster besteht.

Erst wenn eine Temperatur von 20 Grad nicht mehr erreichbar ist, ist eine massive Minderung angebracht.

Hier aufgrund der im Vertrag genannten 3-fach Verglasung eine besondere zugesicherte Energieeffizienz herzuleiten, halte ich für sehr streitträchtig und risikoreich, wenn das Haus erkennbar bei Übernahme keine neuen Fenster hatte.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen helfen.

Wenn Sie keine Nachfragen mehr haben, geben Sie bitte eine entsprechende Bewertung ab, denn nur dann erhalte ich meine Vergütung über Just Answer. Nach einer solchen Bewertung können Sie allerdings auch ohne weitere Zusatzkosten an dieser Stelle Nachfragen zum gleichen Thema stellen.

Mit freundlichen Grüßen

Kunde: hat geantwortet vor 5 Stunden.
Sehr geehrter Herr Goetz,
danke für ihre Antwort. Sieht das Mietgesetz nicht vor, dass eine tatsächlicher Sachmangel unverzüglich beseitigt werden muss? Hat der Vermieter trotzdem das Recht den Sachmangel erst 9 Monate nach Meldung zu beheben, wenn im Gegenzug der Hersteller binnen 8-10 Wochen liefern kann und den Mangel dadurch beheben könnte?
Wie sieht es bez. §563a BGB aus. In diesem Kontext könnten wir ja eine Entschädigung für den im Juni 2018 gemeldeten Sachmangel fordern. Dieser wurde nun ja eindeutig attestiert und initial (Juni 2018) vom Vermieter schriftlich abgelehnt. in unserem Mietvertrag steht auch explizit erwähnt, dass wir Forderungen aus §§ 536a, 539 BGB oder aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zuviel gezahlter Miete nur aufrechnen oder ein Zurückhaltungsrechts ausüben können, wenn wir unsere Absicht 1 Monat vorab schriftlich anmelden. Mit sonstigen Forderungen kann der Mieter nur aufrechnen, wenn diese unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder entscheidungsreif sind. Dies würde doch in unserem Fall zutreffen - oder interpretiere ich dies falsch? Der Passus der 3-fach Verglasung ist für mich gar nicht so relevant, sondern die Tatsache, dass in unserem Mietvertrag noch einmal zusätzlich angeführt wurde, dass die Wohnung mit dichtschließenden Fenstern ausgestattet ist, was nachweislich nicht korrekt ist und wir auch schon im Juni 2018 schriftlich angemerkt und um Überprüfung bzw. Behebung gebeten hatten. Wie vorab schon erwähnt wurde dies schriftlich abgelehnt.Besten Dank für ihren Anmerkungen.
T. Fuchsberger
Experte:  hhvgoetz hat geantwortet vor 5 Stunden.

Ihre ursprüngliche Frage zielte nach meinem Verständnis auf Mietminderung ab, nicht auf Schadensersatz. Gerne ergänze ich meine Informationen.

Bzgl. § 536a BGB:

https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__536a.html

Absatz 1:

Der Schadensersatzanspruch besteht ja nur, wenn auch ein Schaden entstanden ist. Das ist jetzt in der Sommerzeit nicht der Fall. Mehrkosten bei der Heizung werden Sie im Zweifel nachweisen müssen.

Absatz 2 Nr. 1:

Hierfür ist Fristsetzung mit nachweisbarem Zugang (!) erforderlich. Dann müssen Sie aber auch das Angebot vorlegen und die Arbeiten selbst vornehmen lassen.

Bei der Vorgeschichte dürfen Sie aber mit erheblichem Widerstand des Vermieters rechnen, wenn Sie Schadensersatz für selbst beauftragte Arbeiten geltend machen. Da gibt es ja eine Vielzahl von Streitpunkten auch bei der genauen Ausführung der Fenster.

Ihren Hinweis auf 563a und die Klausel mit den Einschränkungen zur Aufrechnung kann ich in diesem Kontext jetzt gerade nicht wirklich einordnen.

Was soll da auf "Ihren Fall" zutreffen?

Gruß