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hhvgoetz
hhvgoetz, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 3293
Erfahrung:  Rechtsanwalt, LL.M. in International Trade Law (Newcastle upon Tyne, UK)
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Guten Tag, ich habe meine Wohnung (weniger als 50%) seit

Diese Antwort wurde bewertet:

Guten Tag, ich habe meine Wohnung (weniger als 50%) seit einem halben Jahr untervermietet, da ich beruflich für 1,5 Jahre abgeordnet bin (berechtigtes Interesse vorhanden). Der Vermieter (eG) hatte dem damals zugestimmt. Es handelt sich hierbei um eine sozial geförderte Wohnung, welche mitWBS-Schein angemietet wurde. Nun möchte ich die Untermiete verlängern und habe einen erneuten Antrag bis 31.03.2020 gestellt. Der Vermieter verlangt nun jedoch zunächst einen Meldenachweis der zweiten Person, um zu prüfen, ob die Wohnung der vorgenannten Zweckbindung nach auch ordnungsgemäß genutzt wurde. Die zweite Person im Mietvertrag, ein Elternteil, ist auf diese Wohnung jedoch nicht gemeldet. Ohne sie hätte ich jedoch den Mietvertrag damals nicht bekommen. Meine Fragen lautet nun:
1) War die zweite Person, aufgrund des Mietvertrags, ebenfalls verpflichtet sich in der Wohnung anzumelden und geht dies den Vermieter überhaupt etwas an ? Nach BMG muss doch nur anmelden wer tatsächlich die Wohnung bezogen hat ?
2) Ist der Vermieter berechtigt diesen Nachweis zu verlangen, um der weiteren Untermiete zuzustimmen ? Er beruft sich hierbei insb. auf die soziale Wohnraumförderung. Meiner Meinung nach dürfte er diese Auskunft nicht verlangen, da ihn doch nur der WBS zu interessieren hat und aufgrund dessen der Mietvertrag zustande gekommen ist (Privatrecht). Die Einhaltung der Zweckbindung nach WoBindG und BMG sind doch zur weiteren Erlaubnis der Untermiete für ihn nicht von Interesse (da ÖffR). Oder liege ich in dieser Ansicht falsch ?Vielen Dank.

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

zu 1:

Wenn die Person, an die untervermietet wurde, gar nicht tatsächlich dort gewohnt hat, dürfte das berechtigte Interesse fehlen, an diese Person unterzuvermieten.

Das kann natürlich ohne Ihr Wissen passier sein, allerdings ist es schon ein strenges Indiz dafür, dass die Untervermietung nur fingiert war, um die Wohnung halten zu können.

Wenn das tatsächlich so war, werden Sie wohl weiterhin nur die Erlaubnis zur Untervermietung bekommen, wenn Sie angeben, dies an eine anderer Person zu tun, die auch tatsächlich dort wohnt.

2.

Die Genossenschaft ist hier zu stichprobenartigen Überprüfungen berechtigt, um dem sozialen Auftrag einer Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum gerecht zu werden.

Jetzt kann man natürlich darum streiten, ob Sie wirklich vor Erteilung der Erlaubnis die Anmeldung vorlegen müssen. Das geht ja nicht, wenn Sie ohne Erlaubnis nicht untervermieten können. Bei einer bloßen Verlängerung des Sattus quo mit der gleichen Person ist das aber sehr wohl denkbar.

Ich denke, Sie können die Problematik umgehen, wenn der Untermieter nun wechselt. Sicherlich ist die einfachere Lösung als auf weitere Zustimmung zu klagen. Der Ausgang der Klage wäre auch ziemlich offen, wenn Ihr Elternteil dort bisher nie gemeldet war.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen helfen.

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Mit freundlichen Grüßen

Kunde: hat geantwortet vor 14 Tagen.
Ich habe mich versehentlich vlt. etwas ungenau ausgedrückt. Ich habe damals die Wohnung mit einem Elternteil angemietet, da ich eine 2-Raumwohnung nur mit zweiter Person bekommen hätte (wir beide im WBS eingetragen). Die zweiter Person (Mutter) hat sich jedoch dort nie polizeilich gemeldet, da sie dort auch nicht wohnt.
Da ich beruflich abgeordnet bin (berecht. Interesse vorhanden) habe ich einen Raum der Wohnung an zwei fremde Studenten untervermietet. Diese haben sich dort auch polizeilich gemeldet und leben dort. Beide wollen jetzt nur ein halbes Jahr verlängern und dazu benötige ich erneut die Erlaubnis der eG, da diese vorerst nur für ein halbes Jahr von mir beantragt wurde. Der eG ist dies ein Dorn im Auge und sie hat irgendwie mitbekommen, dass meine Mutter dort nicht wohnt sondern nur den Mietvertrag mit unterschrieben hat. Da demnach auch keine Meldebescheinigung von ihr existiert, spekuliert die eG darauf mir die weitere Untermiete an die Studenten zu versagen. Ich war nun im Glauben, dass die eG die Zustimmung zur weiteren Untermiete nicht vom Meldebescheid meiner Mutter abhängig machen kann sondern nur das berechtigte Interesse relevant ist (trotz Sozialwohnung) und Kontrolle der Zweckbindung Aufgabe des Bezirksamtes sei. Mit welcher gesetzl. Bestimmung kann die eG einen Meldebescheid einfordern ?
Entschuldigung für die Rückfrage und vielen Dank.

Dann habe ich Sie in der Tat mißverstanden.

Für die Erlaubnis der Untervermietung ist die Meldebescheinigung Ihrer Mutter in der Tat nicht von Relevanz.

Ich verstehe noch nicht, warum die Untervermietungserlaubnis überhaupt befristet wurde. Wurde das wirklich so gemacht? Normalerweise gilt sie bis zum Wegfall des berechtigten Interesses. Wenn die Untermietparteien sich nicht ändern und Ihr berechtigtes Interesse weiter besteht, sehe ich auch keinen Grund für eine neue oder verlängerte Untermieterlaubnis, wenn diese nicht (warum auch immer) befristet wurde.

Wenn Sie Mitwirkung bei der Klärung der Anmeldung Ihrer Mutter verweigern (auch ohne direkte Rechtsgrundlage), besteht halt die Gefahr, dass die Genossenschaft die Wohnung kündigt wegen Verstoßes gegen die bei der Wohnungsbindung vorgesehenen Belegung.

Dann wird sich vor Gericht zeigen, ob die Genossenschaft beweisen kann, dass die Wohnung nicht entsprechend genutzt wird. Ob dem Zivilgericht da die fehlende Meldung reichen wird, ist nicht sicher. Abez zusammen ggf. mit Zeugenaussagen von Nachbarn wird es dann ggf. schon eng.

Sicherlich hat die Genossenschaft auch die diffuse Angst, die Förderung der Wohnung und versucht deshalb möglichst Druck auf Sie auszuüben, damit Sie die Wohnung aufgeben. Da kommt die Verknüpfung mit der Untermieterlaubnis natürlich gelegen. Für deren Erteilung müssten Sie nämlich klagen, wenn sie nicht unbefristet erteilt wurde.

Gruß

Kunde: hat geantwortet vor 14 Tagen.
Ich habe damals leider nur einen Atrag für 6 Monate gestellt, da meine Untermieter nur so lang bleiben wollten. Kann die Genossenschaft auch fristlos kündigen wenn ich keine Meldebescheinigung meiner Mutter vorlege ?
Danke, ***** ***** mir sehr geholfen!

Fristlos sicher nicht. Aber eine Kündigung zur gesetzlichen Frist halte ich für im Bereich des möglichen. Ob die dann auch Erfolg als wirksam angesehen wird, wenn Sie nicht ausziehen und auf Räumung geklagt wird, hängt dann stark davon ab, inwiefern Verstöße gegen die Belegungsvorgaben im Nutzungsvertrag nachgewiesen werden können.

Gruß

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