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hhvgoetz, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 3292
Erfahrung:  Rechtsanwalt, LL.M. in International Trade Law (Newcastle upon Tyne, UK)
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06.02.2005 wurde eine Zweizimmerwohnung BJ 1996 angemietet.

Diese Antwort wurde bewertet:

06.02.2005 wurde eine Zweizimmerwohnung BJ 1996 angemietet.
26.08.2019 wurde die Wohnung entsprechend Kündigungsfrist zurückgegeben.
Der Vermieter hat notiert und unterschrieben: "Wohnung wurde ordnungsgemäß gestrichen übergeben."
Den Satz - "ohne ersichtliche Mängel" - hat der Vermieter nicht bestätigt, da er noch die Wohnung durch einen Fachmann prüfen lassen wollte.
Am 27.09.2019 kam ein Einwurf-Einschreiben von der Vermieterin: das Originalschreiben zusammen mit den Bilder, sowie einen Auszug aus dem Mietvertrag - sonstige Vereinbarungen füge ich als Anhang bei.Hinweis: Die Wohnung wurde im Jahr 2005 von damaligen Vermieter Herr Haas vermietet und im Jahr 2016 durch die neue Eigentümerin Frau Weber ohne Vertragsänderungen weitervermietet, ohne dass es ein neuer Vertrag abgeschlossen wurde.Meine Stellungnahme: Seit Neubau von 1996 wurden keine Renovierungsmaßnahmen durchgeführt. Die Wohnung wurde 2005 (siehe oben) von uns angemietet.1) Es entstanden im Flur 5 erbsengroße Absplitterungen, sowie in der Küche 2 Stück an den Fließen (siehe Vermieterin Bilder). Die Absplitterungen wurden durch uns akkurat mit Weißlack überdeckt. Es unvermeidbar, dass gelegentlich Gegenstände herunterfallen und so kleinere Schäden entstehen. Was ich erwähnen muss, es handelt sich um die billigsten Qualität von Fließen, die sehr gering widerstandsfähig gegen mechanische Einwirkungen.2) Damals bei der ersten Wohnungsübergabe durch damaligen Eigentümer wurden von uns die Risse an den Fließen (Küche und Bad) Nähe der Wand angesprochen. Der Vermieter Herr Haas begründete es mit der Wandabsetzung. Aus diesem Grund wurden diese Mängel damals nicht dokumentiert. Außerdem sind diese Stellen sehr nah an der Wand und man kann nur Mutwillig diesen Schaden verrichten, was keinen Sinn machen würde.
3) Nach Absprache mit Herrn Haas (mündlich), wurden 2 Löcher im Bad für den Spiegelschrank angebohrt, die wir natürlich fachmännisch verschlossen haben. (siehe Vermieterin Fotos)4) Als wir eingezogen sind, gab es im Bad eine Badewannenduschwand aus Glas. Mittelweile wurde diese Duschwand durch die Eigentümer entfernt und die entstandene Löcher uns als Fließschaden angemahnt. Beim Auszug wurden die Bilder gemacht, auf denen die Badewannenduschwand noch zu sehen ist.Gem. Schreiben von der Vermieterin Frau Weber geht folgende Forderung hervor: "Vor diesem Hintergrund behalte ich die Kaution in Höhe von EUR 843,13 (zwei Kaltmieten) ein und behalte mir zudem das Recht vor, etwaigen übersteigenden Schaden gegen Sie geltend zu machen. Die Geltendmachung in Höhe von EUR 843,13 stellt ausdrücklich eine vorläufige Schadenshöhe dar.".1. Nun stellt sich die Frage ob die Gründe ausreichend sind, um die Kautionsmiete einzubehalten?
2. Sowie die Vermieterin es beschreibt, handelt es sich um die vorläufige Schadenshöhe - was bedeutet es für uns - welche Rechte hat die Vermieterin. Kann sie auf unsere Kosten Bad-, Bodenrenovierung oder nur fachmännische Ausbesserungsarbeiten durchführen lassen? Hat sie Recht dazu?
3. Was können wir gegen Kautionseinbehalt ausführen?
4. Wie lange darf ein Vermieter die Kaution einbehalten?
5. Wie können wir dem Vermieter in die Richtung Druck machen?
Kunde: hat geantwortet vor 11 Tagen.
Hiermit als Anhang das Einwurf-Einschreiben von der Vermieterin und Fotos, sowie ein Auszug aus dem Mietvertrag
Kunde: hat geantwortet vor 11 Tagen.
Hinweis: bei der Wohnungsübergabe war die Eigentümerin (Vermieterin) nicht dabei, sie wurde durch ihren Sohn zusammen mit ihren Lebensgefährten vertreten.Wenn sie gegen uns gerichtlich vorgeht, wie stehen die Chancen für uns?Was können sie uns persönlich raten, wir haben kein Rechtschutz.

Sehr geehrte Ratsuchende,

zunächst ist anzumerken, dass aufgrund der unwirksamen Schönheitsreparaturklausel ("weiß streichen") keiner Schönheitsreparaturen geschuldet waren. Das nützt Ihnen leider nichts, wenn Sie diese ohne Verfpflichtung solche ausgeführt haben und betrifft natürlich auch nicht Sachbeschädigungen, wenn sie über ein normales Abwohnen in dem Zeitraum hinausgehen.

Bei den Fliesenabsplitterungen mitten im Raum kann man argumentieren, dass seit Verbau 1996 diese einfachen Fliesen das Ende ihrer kalkulierten Lebensdauer erreicht haben und sowieso getauscht werden müssen. Das kann ohne Einigung letztlich nur ein Sachverständiger klären mit leider unklarem Ausgang.

Ich kann an dem Schreiben nicht erkennen inwiefern die angebohrten Fliesen überhaupt bemängelt wurden. Wenn ja, dann wäre hier der alte Eigentümer und ggf. andere Leute, die damals die Absprache bestätigen können als Zeugen zu benennen in einem möglichen Rechtsstreit.

Bzgl. der angehobenen Fliese am Rand wird auch als Zeuge der ehemalige Eigentümer als Zeuge zu benennen sein dafür, dass es schon bei Vermietung vorhanden war, alternativ ein Sachverständiger, der ggf. feststellen kann, dass es an Setzbewegungen des Hauses liegt.

In einem Rechtsstreit würde auf Ihren Beweisantrag hin das Gericht einen Sachverständigen auswählen.

Wenn die Gefahr besteht, dass die jetzige Eigentümerin die Fliesen rausreisst, müsste schnell reagiert werden mit einem gerichtlichen selbstständigen Beweisverfahren, um den Status quo untersuchen zu lassen.

Das ist bei Einschaltung von eines Sachverständigen leider alles mit erheblichen Kosten verbunden, die die Forderung übersteigen, also ohne Rechtsschutzversicherung wenig Sinn ergeben, wenn das Ergebnis nicht leicht vorhersehbar ist.

Ohne deckende Rechtsschutzversicherung ist also anzuwägen, ob man nicht Forderungen in Höhe der Kaution schluckt und für das nächste Mal vollständige Protokolle erstellt und genug Zeugen bei deren Anfertigung mitnimmt.

1.

Das kann ich mangels genauer sachverständiger Kenntnis und Besichtigung des Bodens nicht sicher sagen, aber es sieht nicht danach aus, dass die Forderungen gerechtfertigt sind, siehe oben.

Wenn der alte Eigentümer jedenfalls gewissen Dinge als schon vorhanden bezeugen kann sowie die gestatteten Bohrlöcher, wären diese Dinge schon einmal raus aus der Abrechnung.

2.

Die Ersatzansprüche der Eigentümerin verjähren 6 Monate nach Rückgabe der Wohnung. Sie muss also grundsätzlich bis dahin klagen, wenn sie mehr als die zurückbehaltene Summe haben will und kann die Verjährung allenfalls durch laufende Verhandlungen über diese Posten noch herauszögern.

Leider kann sie auch ohne Fristsetzung (wenn der Anspruch Schadensersatz dem Grunde nach berechtigt wäre) die Reparatur auf Ihre Kosten veranlassen. Das Problem ist hier vor allem, dass so auch etwaige Beweise für die Ursache der Fliesenschäden beseitigt werden. Und Sie müssen jedenfalls bei der Rückforderung der Kaution beweisen, dass Sie die Schäden nicht verursacht haben bzw. es normale Abnutzung war.

3.

Siehe Ihre Ausführungen und meine ganz oben.

4.

Bis die Belege für die Nebenkostenabrechnung da sind einen angemessenen Anteil mit Sicherheitszuschlag von ev. 20 % abhängig von den Abrechnung der letzten Jahre. Bzgl. der Schäden gibt es hier meines Wissens keine festen überall vertretenen Fristen, aber jedenfalls nicht länger als die Verjährung dieser Forderungen (6 Monate) beträgt.

5.

Schließen Sie sich mit dem ehemaligen Eigentümer kurz, was der bezeugen kann und teilen das Ergebnis ggf. der Gegenseite mit. Lassen Sie sich vom Eigentümer auch Daten über die verwendeten Fliesen geben.

Sie sollten darauf hinweisen, dass Sie aus den genannten Gründen die Schadensersatzforderungen zurückweisen und unter kurzer Fristsetzung verlangen, dass auf Ersatz wegen der Schäden wegen der Fliese an der Seite verzichtet wird, weil Sie dafür nicht verantwortlich sind. Andernfalls wird direkt nach Fristsetzung ein sehr kostenträchtiges gerichtliches selbständiges Beweissicherungsverfahren eingeleitet wird, um zu verhindern, dass die Beweise bis zu einem späteren Rechtsstreit um die Kaution und ev. weitergehende Schadensersatzforderungen vernichtet werden und ein Muster der verwendeten Fliesen durch den SV zu entnehmen ist, um deren Qualität zu bestimmen.

Sie müssen sich dann überlegen, ob Sie wirklich mit erheblichem Kostenrisiko gerichtlich um die Kaution kämpfen wollen oder diese zunächst abzuschreiben und abwarten, ob über die 843 Euro hinausgehende Forderungen erhoben werden, die dann wiederum der Vermieter einklagen müsste. Dann müsste er erst einmal die Prozesskosten vorstrecken und wäre auch beweisbelastet für die weitereren Schäden. Im Rahmen der Klage könnten Sie dann immer noch überlegen, Widerklage zu erheben.

Auch ein selbstständiges Beweisverfahren kostet Sie leider erhebliches Geld, wenn Sie danach keine Klage erheben und die gewinnen.

Mit deckender Rechtsschutzversicherung, die Prozesskosten inkl. gerichtlicher Sachverständigengutachten übernehmen würde, könnten Sie natürlich viel aggressiver vorgehen.

Ohne Rechtsschutz würde ich mit mit dem ehemaligen Eigentümer kurzsschließen und auch das Argument zum Alter und Qualität der Fliesen bringen, mir aber stark überlegen, ob ich wegen 843 Euro klage oder gar Sachverständige beauftragen.

Wenn die Vermieterin später klagt wegen einer weiteren Nachforderung, muss man nue nachdenken. Ich halte das aber für unwahrscheinlich.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen helfen.

Wenn Sie keine Nachfragen mehr haben, geben Sie bitte eine entsprechende Bewertung ab, denn nur dann erhalte ich meine Vergütung über Just Answer. Nach einer solchen Bewertung können Sie allerdings auch ohne weitere Zusatzkosten an dieser Stelle Nachfragen zum gleichen Thema stellen.

Mit freundlichen Grüßen

P.S.

Habe eben im Schreiben gesehen, dass die Löcher in den Badfliesen ohne Fotos moniert wurden. Hier ist maßgeblich, dass Sie Zeugen für die damalige Zustimmung haben.

Weisen Sie darauf frühzeitig hin und schriftlich. So kann die Vermieterin sich noch überlegen, ob sie wirklich Geld für die Reparatur ausgibt, wenn Sie schon absehen kann, dass sie mit der Forderung jedenfalls ev. nichts wird.

Kunde: hat geantwortet vor 11 Tagen.
Bei der Wohnungsübergabe war meine Tochter als Zeugin dabei. Die Badewanneduschwand war noch dran. Die Beweisfotos mit der Duschwand existieren noch. Angeblich hat der neuer Mieter die Badeduschwand entfernt, weil diese zeitlang in seinem Anhänger rum lag. Jetzt will die Vermieterin die Bohrlöcher dafür uns als Schaden deklarieren.Gibt es eine Möglichkeit auf gesetzlicher Ebene die gleiche gebrauchte Fließe ohne Schaden anzudrehen? Wir würden aus unseren Bad die gleiche Fließe für die Vermieterin ausbauen, da wir eine andere Wohnung in dem gleichen Haus erworben haben.

Ich denke, dass die Duschwand existierte, ist unstrittig. Es geht immer darum, ob der alte Vermieter erlaubt hat, die Löcher dafür zu bohren. Andererseits kann man auch argumentieren, dass solche Dinge nach 24 Jahren Nutzung normal sind. Das ist aber keine sichere Bank und abhängig vom Richter.

Sie haben nur bis zur Rückgabe der Wohnung die Möglichkeit, die Art der Behebung der Schäden zu steuern.

Danach kann der Eigentümer selbst agieren und die für den Standard angemessenen Kosten Ihnen auferlegen, vorausgesetzt Sie sind auch dem Grunde nach ersatzpflichtig und es ist nicht bloß normaler Verschleiß/Abwohnen. Die Grenzen sind hier leider sehr abhängig vom konkreten Richter und nicht trennscharf zu prognostizieren.

Sie tragen das Prozessrisiko in erster Linie bis zur Höhe der Kaution, darüber weitgehend der Vermieter.

Aus gutem Grund gibt es gesetzliche Obergrenze für die Höhe die Kaution (3 Kaltmieten), die hier ja glücklicherweise nicht einmal ausgereizt wurde.

Wenn Sie im gleichen Haus wohnen, könnte es auch Sinn machen, sich mal mit den neuen Mietern kurzzuschließen und ggf. um Erlaubnis zu bitten, bessere und genauere Fotos der "Schäden" zu machen, für den Fall, dass man doch noch gerichtliche streitet.

Wenn Sie die gleichen Fliesen in Ihrer Wohnung haben, ist das natürlich von Vorteil, um auch die Qualität dieser noch im Streitfall zu bestimmen.

Die gebrauchten Fliesen zur Verminderung des Schadens können Sie natürlich dem Vermieter ohne Anerkenntnis einer Rechtspflicht schriftlich anbieten, um ggf. weitere Ersatzforderungen zu vermeiden.

Rechnen Sie aber nicht damit, dass Sie davon die Kaution zurückbekommen. Im Streitfall kann das Angebot aber von Vorteil sein, wenn es um die Schadensminderungspflicht des Vermieters geht und die Angemessenheit seiner Reparaturkosten. Er wird dann kaum behaupten können, dass alles hätte neu gemacht werden müssen, weil Ersatz der gleichen Fliese nicht mehr zu beschaffen sei, wenn Sie diese ernsthaft und nachweisbar vorher angeboten haben.

Ich hoffe, Sie sehen jetzt etwas klarer.

Ich wünsche noch enen schönen Restabend.

hhvgoetz und 4 weitere Experten für Miet- & WEG-Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.