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ra-huettemann
ra-huettemann, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 26128
Erfahrung:  Vertiefte Kenntnisse im Miet- & WEG-Recht
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Sehr geehrte Anwälte, ich habe eine Frage zum Kauf einer

Diese Antwort wurde bewertet:

Sehr geehrte Anwälte,
ich habe eine Frage zum Kauf einer Eigentumswohnung.
Die Dachgeschosswohnung neben meiner Eigentumswohnung wurde am 13.Oktober 2018 wirksam wegen mehreren Monaten Mietrückstand fristlos und ordentlich gekündigt. Die Mieterin ist Harz IV Empfängerin. Der Vermieter möchte mir die Wohnung verkaufen, sodass ich beide Wohnungen im Dachgeschoss zusammenlegen kann. Die Notarielle Beurkundung wäre Mitte November, also noch innerhalb der Kündigungsfrist.
Meine Frage: Verfällt damit der ursprüngliche Kündigungsgrund? Müsste ich erneut wegen Eigenbedarf eine Kündigung aussprechen?
Soll ich die Kündigung in den Kaufvertrag mit aufnehmen lassen und die Mietschulden mit übernehmen, damit der Kündigungsgrund nicht verfällt? Ist das überhaupt rechtlich möglich?
Trete ich mit wirksamer Kündigung vom Verkäufer in ein gekündigtes Mietverhältnis ein und die nochmalige Kündigung wäre damit obsolet?
Darf ich als Einzelperson zwei kleine Wohnungen überhaupt in Anspruch nehmen, und auch auf Eigenbedarf kündigen, falls die nochmalige Kündigung mit einem anderen Kündigungsgrund notwendig werden sollte?
Was muss ich beachten und auch im Kaufvertrag aufführen lassen?
Wie sieht es aus, wenn gegen die Kündigung bisher kein Einspruch erhoben wurde, wie lange ist die Widerpruchsfrist?
Vielen Dank ***** *****

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich gern wie folgt Stellung nehme.

Rechtssicherer ist in jedem Fall die fristlose Kündigung wegen des aufgelaufenen Mietrückstandes gemäß § 543 BGB: Diese fristlose Kündigung beendet das Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung, während bei einer ordentlichen Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten gemäß § 573 c BGB einzuhalten ist.

Die fristlose Kündigung ist auch ohne weiteres wirksam von dem Vermieter ausgesprochen worden, denn neuer Eigentümer (Vermieter) werden Sie erst mit Ihrer Eintragung in das Grundbuch, und nicht vorher (etwa mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages).

Der Mieterin kommt auch kein Widerspruchsrecht gegen die Kündigung zu, denn dieses gilt kraft der ausdrücklichen gesetzlichen Regelung in § 574 Absatz 1 Satz 2 BGB nicht bei einer fristlosen Kündigung:

https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__574.html

Die Mieterin wird daher nach der nun erfolgten fristlosen Kündigung die Wohnung zu räumen haben. Kommt sie dem nicht freiwillig nach, so kann der Noch-Vermieter umgehend Räumungsklage führen!

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Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

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Kunde: hat geantwortet vor 27 Tagen.
Erstmal vielen herzlichen Dank für Ihre Antwort.Ich habe noch eine Frage, im Kaufvertrag heißt es:
"Die verkaufte Wohnung ist derzeit vermietet. Der Verkäufer hat dem Mieter das Mietverhältnis gekündigt und zwar wegen rückständiger Mietzinsen. Dem Käufer ist dies bekannt. Dem Käufer ist weiterhin der Inhalt des bestehenden Mietvertrages bekannt. Für den Fall, dass der derzeitige Mieter die Kündigung des Mietverhältnisses nicht anerkennt und die verkaufte Wohnung nicht räumt, tritt der Käufer in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Verpflichtungen ein. Etwaige Mietzinsen stehen dem Käufer ab dem Zeitpunkt des Nutzungsübergangs zu und werden insoweit vom Verkäufer an den Käufer abgetreten. Der Käufer wird vom Verkäufer bevollmächtigt, ab Nutzungsübergang bereits vor Umschreibung des Objekts im Grundbuch die Rechte des Vermieters wahrzunehmen. Gegebenenfalls wird der Käufer die Kündigung und Räumung der verkauften Wohnung auf eigene Kosten vornehmen. Nähere Regelungen hierzu werden von den Vertragsparteien nicht gewünscht.Auf mögliche Gefahren wies der Notar hin."Kann der Abschnitt im Kaufvertrag so belassen werden, oder empfehlen Sie eine andere Formulierung? Eigentlich habe ich doch dann kein "Mietverhältnis" mehr, sondern ein gekündigtes Mietverhältnis?
Kunde: hat geantwortet vor 27 Tagen.
Ich wollte nur noch kurz wissen ob der Abschnitt im Kaufvertrag so stehen bleiben kann, oder abgeändert werden sollte. Die schriftliche Beantwortung ist mir lieber, da ich sie nachschauen kann. Vielen Dank ***** *****

Vielen Dank für Ihre Rückmeldung!

Die Regelung gibt nur den auch gesetzlich niedergelegten Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" in § 566 BGB wieder: Ein Erwerber tritt kraft Gesetzes in ein bestehendes Mietverhältnis ein.

Hier wird auf der Basis der zitierten Regelung in dem Vertrag allerdings abweichend bestimmt, dass Sie bereits vor der Eintragung in das GB (=s.o.) in die Vermieterstellung einrücken sollen - was grundsätzlich auf der Grundlage der allgemeinen Vertragsfreiheit rechtlich zulässig ist.

Richtig ist, dass Sie dann tatsächlich in ein gekündigtes Mietverhältnis eintreten werden und die Kosten für eine etwaige Zwangsräumung Ihnen zur Last fallen.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 27 Tagen.
Sehr geehrter Herr Hüttemann,
dann muss das "gekündigte Mietverhältnis" nicht explizit im Kaufvertrag erwähnt werden, und der Vertrag kann in seiner Ausführung so bestehen bleiben? Oder soll ich den Vertrag zur Sicherheit umändern lassen, und auch die Mietschulden mit übernehmen?
Entschuldigen Sie bitte die Fragen, aber ich arbeite im Gesundheitswesen und habe von den rechtlichen Dingen keine Ahnung ;-)
Vielen Dank!

Überhaupt kein Problem - fragen Sie bitte nach, bis sämtliche Unklarheiten beseitigt sind.

Nein, es bedarf keiner expliziten Erwähnung, dass es sich um ein gekündigtes Mietverhältnis handelt. Die zitierten Regelungen begegnen keinen rechtlichen Bedenken.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 27 Tagen.
Vielen Dank für Ihre Mühe.
Trifft die Regelung auch zu, falls die Mieterin Widerspruch wegen eines Härtefalls einlegen sollte und nicht ausziehen möchte, da sie Harz IV Bezieherin und gesundheitlich vorbelastet ist?
Ansonsten kann der Vertrag ja dann so bestehen bleiben.

Ja, denn ein Widerspruchsrecht steht der Mieterin bei einer fristlosen Kündigung nicht zu (s.o.). Ein solches hätte sie nur bei einer ordentlichen Kündigúng wegen Eigenbedarf, weshalb die fristlose Kündigung auch rechtlich der Vorzug zu geben ist.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 27 Tagen.
Nochmal ganz herzlichen Dank!
Sie konnten alle Fragen klären.
Falls weitere Fragen in Zukunft auftreten werden, weiß ich wohin ich mich wenden kann!
Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Vielen Dank für Ihr freundliches Feedback.

Haben Sie eine schöne Woche.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt