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hhvgoetz
hhvgoetz, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 3161
Erfahrung:  Rechtsanwalt, LL.M. in International Trade Law (Newcastle upon Tyne, UK)
48877684
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Guten Morgen, ich habe Fragen und hoffe, dass jemand gerade

Kundenfrage

Guten Morgen,
ich habe Fragen und hoffe, dass jemand gerade online ist und helfen kann.
Folgende Situation: wir wohnen in Hamburg in einem 4 Parteien Haus, wir sind Eigentümer einer Wohnung mit 3 anderen Miteigentümern. Wir haben eine WEG. Wir haben ein Sondernutzungsrecht inklusive Carport. Da wir in all den Unterlagen, die uns zur Verfügung standen nicht ersehen konnten, dass das Carport nur 6*5 Meter haben darf, wir aber jetzt kürzlich auf 7 Meter saniert haben (also neues Dach plus 2 neue Pfosten) gibt es jetzt ein Problem. Es tauchte kürzlich durch unseren Verwalter noch eine Abgeschlossenheitserklärung vom alten Eigentümer auf - aus dem Jahre 2006 (wir haben allerdings 2005 schon gekauft, da war es nicht Bestandteil)
Nun hat unsere WEG Nachbar eine Einladung zu außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung über den Verwalter vor Ort einberufen. Es steht im Raum, dass wir zurückbauen sollen/müssen.
Meine Frage ist nun,
a) kann man eventuell noch die Nachbarn nachträglich zu einer Beschlussfassung animieren, die diese Erweiterung auf Gemeinschaftseigentum erlaubt, oder musst als letzte Konsquenz zurückgebaut werden, oder die TE geändert werden?
b) Haben wir irgendwelche Möglichkeiten uns hier noch einig zu werden, ohne großen Aufwand und Kosten?
Vom Bauamt gab es die Info, dass wir keinen Bauantrag brauchen.
c) Eine weitere Frage wäre, handelt es sich bei einer Carportverlängerung um eine bauliche Veränderung? Ich vermute mal ja.
d) können Sie uns irgendwelche Gesetze/Argumente an die Hand geben, dass wir es ohne viel Kostenaufwand so belassen können?
e) mit welchen Konsequenzen hätten wir zu rechnen, wenn wir nicht zurückbauen, was kann der Nachbar gegen uns unternehmen?hier noch ein anderer Sachverhalt, der vielleicht dienlich sein könnte, um eine Einigung mit dem Nachbarn zu erzielen. Er ist vor ca. 5 Jahren neu eingezogen, hat eine Terasse via TE hinzuerworben. Nun hat er danach einen zusätzlichen schweren Holzboden neben seiner Terasse auf Gemeinschaftseigentum gelegt. Das ist per meinen Daten nicht zulässig.
f) Könnte man dies als Argument nehmen und es ihm gestatten (zb. über eine Beschlussfassung, die ihm das erlaubt) es zu behalten und wir im Gegenzug unsere Carportverlängerung?
g) Welche Gesetzmäßigkeiten sind hier zu beachten, hätte ich auch eine Handhabe, ihm das zu verbieten? Wenn ja, auf was kann ich da verweisen.Es wäre schön, wenn Sie mir exakte Argumente und die dazugehörigen Verweise nennen könnten, damit ich das bei der Versammlung vorbringen kann und damit argumentieren kann. Die Emotionen sind etwas hochgekocht und ich weiß, dass mein Nachbar nur auf Gesetze und geschriebene Regeln reagiert. Ich möchte es dann ruhig und sachlich vorbringen. Auch möchte ich unserem Nachbarn seinen zusätzlichen Holzboden nicht verbieten, aber es wäre vielleicht dienlich es ihm zu erlauben, um dann selbst eine Erlaubnis für unsere Carportverlängerung zu erhalten.
Ich habe die Fragen mit a...b...c usw. gekennzeichnet, sie können das ja gerne auch so mit a...b... c... beantworten, damit ich es gut verstehen und in Zusammenhang bringen kann.Vielen Lieben Dank
Claudia Piel
Gepostet: vor 6 Monaten.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  hhvgoetz hat geantwortet vor 6 Monaten.

Sehr geehrte Ratsuchende,

gerne beantworte ich Ihre Fragen.

Eine WEG mit nur 4 Eigentümern ist leider oft etwas problematisch, wenn es dort nicht mehr harmonisch zugeht, da schon 2 Eigentümer das meiste blockieren können.

a)

So ein Beschluss ist einstimmig möglich. Das Problem ist halt nur, dass ohne Eintragung ins Grundbuch (zusätzliche Notarkosten) das Problem bei einem Eigentümerwechsel immer wieder auftritt, da gegenüber dem neuen Eigentümer der Beschluss nicht gilt. Für ihn gilt bzgl. der Ausmaße der Gebäude, was in der Teilungserklärung und im Gurnsbuch steht, vgl. 10 III WEG.

https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__10.html

Kommt es zu keiner Einigung, müsste in letzter Konsequenz zurückgebaut werden.

Ev. macht es Sinn, herauszufinden, ob vorgelegte Abgeschlossenheitserklärung wirklich die ist, die beim Notar liegt und wie es dazu gekommen ist, dass Sie die nie gesehen haben.

Sie sollten auch in der Versammlung klarmachen, dass diese Einschränkung auf 6,5 m Ihnen nie bekanntgegeben wurde und Sie im besten Wissen gehandelt haben.

b)

Das ist unter bestimmten Voraussetzungen richtig, siehe hier Anlage 2 I 1.2.

Carport = Garage -> § 2 HBauO

http://www.landesrecht-hamburg.de/jportal/portal/page/bshaprod.psml?nid=3a&showdoccase=1&doc.id=jlr-BauOHA2005V11Anlage2-G17&st=null

Das ändert aber nicht die WEG-rechtliche Seite.

c)

Ja, es ist eindeutig eine bauliche Veränderung im Sinne des WEG.

Man kann über Instandhaltung diskutieren. Aber das ist es eigentlich nicht mehr, wenn vergrößert wird. Die Frage ist einfach, ob bei den konkreten Platzverhältnissen 0,5 m wesentlich sind. Da kann man (oder ein Gericht) unterschiedlicher Auffassung sein.

Ist die Durchfahrt so schon eng und wird sie durch den Größenunterschied spürbar enger, sind Sie natürlich früher bei einer wesentlichen Beeinträchtigung...

d)

Der Ansatzpunkt ist hier wirklich, wie die Teilungserklärung bzw. Abgeschlossenheitserklärung zustandegekommen ist und ob es überhaupt die wirksame ist.

Ansonsten sind bauliche Veränderungen gem. §§ 22 I S2., 14 Nr. 1 WEG eben schon zulässig, wenn sie keinen Nachteil für die Miteigentümer haben.

https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__22.html

https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__14.html

Das gilt um so mehr für den Bereich, wo Sie ein Sondernutzungsrecht haben.

Bisher wurde dies von der Rspr. immer sehr restriktiv gehandhabt, so dass schon an kleinsten Veränderungen ein potentieller Nachteil gesehen wurde und sei es nur bzgl. zukünftiger Wartungskosten. Somit waren faktisch sämtliche baulichen Veränderungen unzulässig.

In letzter Zeit gibt es jedoch zaghafte Tendenzen der Gerichte, ein Nichtstören durchaus mal anzunehmen. Hier kann man also durchaus argumentieren, wenn keine Durchfahrtswege eingeschränkt werden und auch die Optik nicht volumniöser ist. Eine sichere Bank im Streitfall ist das aber nicht. Für die Verhandlung ist es aber ein Unsicherheitsfaktor, den Gegner eine einvernehmlichen Lösung bedenken sollten.

Wenn es nicht für eine nicht beeinträchtigende bauliche Veränderung reicht, kann man darüber nachdenken, ob des sich um eine modernisierende Instandsetzung handelt, die mit 3/4 Mehrheit durchsetzbar bzw. legalisierbar ist.

-> § 22 II WEG

Problem: Es ist eigentlich keine Modernisierung nach den Kriterien des §555 b Nr. 1-5 BGB

https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__555b.html

e)

Er kann etwaige WEG Beschlüsse, die nicht einstimmig gefallen sind anfechten mit entsprechendem Kostenrisiko von Gericht und Anwälten.

Er kann Sie auf Rückbau verklagen, auch mit entsprechendem Kostenrisiko.

f)

Den unerlaubten Holzboden (störend, da Optik verändernd, Wartungsbedarf, der ggf. bei Duldung der WEG zur Last fällt und dazu noch auf bloßen Gemeinschaftseigentum) ist natürlich ein Druckmittel.

Man sollte damit aber behutsam umgehen. Wenn in so kleinen WEGs einmal der Steit ausgebrochen ist und alle Beschlüsse aus Trotz gerichtlich angefochten werden, ist die WEG schnell handlungsunfähig und mangels Jahresabrechnungen auch pleite. Ich habe das schon erlebt.

g)

Sie verweiseen ebenso auf §§ 22 und 14 WEG.

Den Anspruch auf Entfernung können Sie letztlich auch versuchen gerichtlich durchzusetzen mit entsprechendem Kostenrisiko.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen helfen.

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Mit freundlichen

Kunde: hat geantwortet vor 6 Monaten.
Herzlichen Dank für Ihren Input.
Eine Frage noch dazu: wir wird in Hamburg die tatsächliche Carportgröße gemessen, also von Pfosten zu Pfosten oder per Dachüberstand?
MFG Cl. Piel
Experte:  hhvgoetz hat geantwortet vor 6 Monaten.

Die Gesamtfläche wird den Dachüberstand nach meinem Verständnis einschließen. Fragen Sie aber sicherheitshalber mal das Bauamt. Auch wenn das nicht unbedingt WEG-rechtlich relevant ist, kann das schon ein Indiz sein, wie die Regelung in der Teilungserklärung auszulegen ist.

Gruß

Experte:  hhvgoetz hat geantwortet vor 6 Monaten.

§ 19 II BauNVO stützt übrigens meine Einschätzung:

https://dejure.org/gesetze/BauNVO/19.html

Bei den einzuhaltenden Abstandsflächen spielen Dachüberstände bis 50 cm wiederum keine Rolle.

www.hamburg.de/contentblob/3884810/.../faq-§-06-hbauo-abstandsflaechen.pdf

-> S. 8