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rebuero24, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 3263
Erfahrung:  Tätigkeit als Rechtsanwalt und Mediator im Mietrecht
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Ich wohne seit ca. 4 Jahren in einer Wohnung eines Hauses,

Kundenfrage

Ich wohne seit ca. 4 Jahren in einer Wohnung eines Hauses, an dessen Rückseite sich ein unbebautes, verwildertes Grundstück befindet. Eine Bebauung war bei Einzug nicht in Planung. Seit ca. 12 Wochen finden hier nun Bauarbeiten statt, von dessen Lärm ich mich (und meine Nachbarn) massiv belästigt fühle, sodass ich eine Mietminderung in Betracht ziehe. Ich habe diesbezüglich bereits mit der Wohnungsverwaltung gesprochen, da ich die Mietminderung nicht eigenmächtig vollziehen wollte und auf einen konstruktiven Dialog und eine Einigung gehofft habe. Die Verwaltung bat mich, mein Anliegen schriftlich einzureichen. Dies tat ich umgehend:

Sehr geehrte Frau XX,

vielen Dank für das nette Telefonat vom 23. April 2018.
Wie bereits fernmündlich erläutert, besteht in der von mir angemieteten Erdgeschoss-Wohnung im XX, XX seit nunmehr 12 Wochen aufgrund von Bauarbeiten in der Böckmannstraße eine massive Lärmbelästigung. Das sich in Bebauung befindliche Gelände grenzt unmittelbar an die Rückseite meines Hauses und somit direkt an mein Schlafzimmer und die Küche. Die Bauarbeiten finden montags bis freitags von sieben Uhr morgens bis halb acht Uhr abends, nicht selten bis acht Uhr abends statt. Zudem ist die Baustelle teilweise auch samstags in Betrieb! Der durch die zum Einsatz kommenden schweren Gerätschaften entstehende Lärm (vom Schmutz ganz zu schweigen) stellt eine mittlerweile unzumutbare Belastung dar, insbesondere, weil ich als Freiberufler überwiegend im Homeoffice arbeite und ein Mindestmaß an Konzentration nicht mehr zu erreichen ist. Selbst bei geschlossenen Fenstern ist die Beeinträchtigung dermaßen hoch, dass ich mich gezwungen sehe, die Miete entsprechend zu anzupassen.
Eine Minderung der Bruttomiete von 20 % ist laut diverser Rechtssprechungen angemessen. In meinem Fall würde sich die Miete somit auf 640,41 Euro monatlich reduzieren.

Ich bitte um schnellstmögliche Rückmeldung wie wir weiter verfahren und verbleibe bis dahin mit freundlichen Grüßen

Die Antwort der Wohungsverwaltung lautete darauf wie folgt:

"Ohne Präjudiz für die Sach- und Rechtslage widersprechen wir einer Mietminderung sowohl der Höhe als auch dem Grunde nach.
Gemäßt aktueller Rechtssprechungen kann die Miete wegen Bauarbeiten nicht reduziert werden, es sei denn, der Mieter kann beweisen, dass der Vermieter als Grundstückseigentümer Ansprüche gegen seine Nachbarn auf unterlassen der Arbeiten hat oder Ansprüche auf Geldentschädigung gegen die Nachbarn bestehen, § 906 Absatz 2 S. 2 BGB. Da entsprechende Baugenehmigungen vorliegen, kann Ihr Vermieter die Unterlassung leider nicht veranlagen."

Entspricht die die Antwort des Vermieters der Wahrheit? Was kann ich weiter tun? Dem Vermieter das Lastschriftmandat kündigen und die Miete kürzen? Oder riskiere ich damit eine fristlose Kündigung?

Mit freundlichen Grüßen

Gepostet: vor 5 Monaten.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  rebuero24 hat geantwortet vor 5 Monaten.

Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst bedanke ***** ***** für Ihre Frage und das damit entgegengebrachte Vertrauen.

Zunächst dürfte die Hausverwaltung in ihrer Rechtsauffassung daneben liegen, da es nicht darauf ankommt, ob Unterlassungsansprüche des Vermieters bestehen, sondern alleine darauf, ob und in welchem Umfang die vertragsgemäße Nutzung der Wohnung eingeschränkt ist.

Die Mietminderung richtet sich nach § 536 BGB. Ein solches Minderungsrecht ist allerdings dann ausgeschlossen, wenn sie bei Einzug Kenntnis von dem möglichen Baulärm hatten. Zwar haben Sie mitgeteilt, dass sie seit vier Jahren dort wohnen, eine Bauplanung hier nicht bekannt gewesen ist und Sie auch darauf nicht aufmerksam gemacht worden sind, wenn es sich allerdings um eine Baulücke handelt, deren Bebauung durchaus absehbar möglich gewesen ist, kann ein Minderungsrecht ausgeschlossen sein. Da Sie bereits seit vier Jahren dort wohnen, wäre wohl eher nicht mit einem Bebauung zu rechnen gewesen. Hier kommt es allerdings immer auf den Einzelfall an, wie das Grundstück gelegen ist et cetera.

Auch darf eine Mietminderung im Mietvertrag nicht ausgeschlossen sein oder der Vermieter auf eine mögliche Bebauung hingewiesen haben, wovon ich ebenfalls nicht ausgehe.

Insofern gehe ich durchaus weiter davon aus, dass ein Minderungsrecht besteht.

Hinsichtlich der Baustelle dürften möglicherweise auch Verstöße hinsichtlich von Lärmschutzsatzungen der örtlichen Gemeinde oder auch des Bundesimmissionsschutzgesetzes vorliegen, hier sollten Sie den Vermieter bzw. auch den Bauunternehmer gegebenenfalls darauf ansprechen. Liegen solche Verstöße vor, besteht übrigens sogar auch in der Unterlassungsanspruch nicht nur der Mieter, sondern auch des Vermieters, um noch einmal auf die Hausverwaltung zurückzukommen. Jedenfalls für die Zeiten, die gesetzlich geschützt sind.

Vorliegend könnten Sie tatsächlich dann das Lastschriftmandat kündigen. Hier sollten Sie allerdings schauen, ob der Lastschrifteinzug vertraglich vereinbart ist. Sie sollten dann gegebenenfalls die Lastschrift auf den geminderten Betrag reduzieren.

Alternativ ließe sich ein gerichtliches Verfahren anstreben mit einer Feststellungsklage. Hier könnten Sie dann durch das Gericht feststellen lassen, dass die Minderung berechtigt ist. Sie hätten hier zum jetzigen Zeitpunkt auch ein Feststellungsinteresse und nach dem Urteil des Gerichtes dann Gewissheit. Sie vermeiden dann auch eine mögliche fristlose Kündigung, wenn zum Beispiel die Minderung zwei Monatsmieten erreicht und hier der Vermieter auf die Idee kommen könnte, dann aufgrund von Zahlungsverzug fristlos zu kündigen. Dann müssten Sie gegebenenfalls sowieso vor Gericht gehen und die Minderung nachweisen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen zunächst hilfreich geantwortet habe und stehe bei Nachfragen jederzeit gerne zur Verfügung.

Über eine anschließende positive Bewertung freue ich mich.

Viele Grüße

Christian Joachim

Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 5 Monaten.

Sehr geehrter Herr Joachim,

vielen Dank für die schnelle Antwort.
Der Lastschrifteinzug ist tatsächlich vertraglich vereinbart. Wenn ich Sie richtig verstanden habe, kann ich den Vermieter dennoch schriftlich dazu auffordern den Betrag entsprechend anzupassen? Kann die Mietminderung auch rückwirkend erfolgen? Um einer fristlosen Kündigung vorzubeugen wäre es doch möglich, kurz vor Erreichen der zwei Monatsmieten wieder die volle Miete zu zahlen?

Vielen Dank ***** ***** für Ihre Antworten ***

Experte:  rebuero24 hat geantwortet vor 5 Monaten.

Sehr geehrter Fragesteller,

ein vereinbarter Lastschrifteinzug darf nur aus wichtigem Grund, zum Beispiel wenn der Vermieter eine höhere Miete einzieht, als vertraglich vereinbart gekündigt werden. Im Falle einer berechtigten Minderung könnte dies danach der Fall sein, ich würde trotzdem versuchen den Vermieter hier erst einmal auf die Mietminderung aufmerksam zu machen und gegebenenfalls hier auch die gerichtliche Feststellung in Anspruch zu nehmen. Alternativ könnte man die Minderung auch soweit laufen lassen, dass Sie nicht die 2-Monatsgrenze erreicht.

Die Minderung können Sie ab dem Zeitpunkt geltend machen, ab dem der Vermieter Kenntnis vom Mangel hat, Sie ihn also hierauf aufmerksam gemacht haben. Machen Sie die Minderung allerdings einen längeren Zeitraum danach nicht gelten, kann Verwirkung eintreten.

Gerne stehe ich Ihnen weiterhin zur Verfügung.

Viele Grüße

Christian Joachim
Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 5 Monaten.
Dass der Vermieter eine Mietminderung nicht anerkennt ging doch aus dem Schreiben eindeutig hervor - so wird er sich sicherlich auch nicht auf eine Änderung des monatlichen Betrages bei Lastschriftverfahrens einlassen. Wie gehe ich da also vor? Soll ich den Differenzbetrag einfach zurückbuchen lassen?
Experte:  rebuero24 hat geantwortet vor 5 Monaten.

Ich weiß nicht ob es möglich ist, den Lastschrifteinzug auf einen bestimmten Betrag zu begrenzen, hier müssen Sie gegebenenfalls mit ihrer Bank noch einmal sprechen. Ähnlich wäre es hinsichtlich der Frage, ob Teile der Lastschriftermächtigung bzw. des Betrages rückbuchbar wären. Wenn dies möglich wäre, wäre dies ein gangbarer Weg.

Ansonsten würde nur die Kündigung des Lastschrifteinzugs helfen mit der Maßgabe eine erneute Ermächtigung auszustellen auf den geminderten mit Betrag.

Beste und sicherste Alternative ist allerdings die gerichtliche Feststellung eines Minderungsrecht des. Diese könnten Sie dann auch im Rahmen der Mietzahlung gegenüber dem Vermieter entsprechend durchsetzen und ihn so veranlassen, nur noch den gerichtlich festgestellten Betrag per Lastschrift einzuziehen.

Viele Grüße

Kunde: hat geantwortet vor 5 Monaten.
Was müsste ich für eine gerichtliche Feststellung denn in die Wege leiten?
Experte:  rebuero24 hat geantwortet vor 5 Monaten.

Sie müssten beim zuständigen Amtsgericht einen Antrag auf Feststellung der Rechtmäßigkeit der Minderung stellen und diesen dann sprechend begründen. Es ist also ein normales Klagverfahren notwendig, dass sie allerdings auch ohne Rechtsanwalt grundsätzlich durchführen können, da für dieses Verfahren kein Anwaltszwang herrscht.

Ein Antrag könnte zum Beispiel wie folgt lauten:

Es wird festgestellt, dass die Miete für die Wohnung (genaue Beschreibung) seit (Zeitpunkt) monatlich um (Betrag) gemindert ist.

Hilfsweise könnte man rein theoretisch auch eine Leistungsklage nach erfolgter Minderung erheben und zum Beispiel einen Monatsbetrag der Minderung einklagen. Dies senkt die Gerichtskosten und würde grundsätzlich dann auch eine Entscheidung für Folgemieten herbeiführen, da dann sicherlich der Sachverhalt ähnlich sein wird.

Viele Grüße

Experte:  rebuero24 hat geantwortet vor 5 Monaten.

Sehr geehrter Fragesteller,

ich hoffe, dass ich Ihre Fragen hilfreich beantworten konnte und bitte höflich um entsprechend positive Bewertung meiner Antworten. Gerne stehe ich für weitere Nachfragen zur Verfügung.

Vielen Dank ***** ***** Grüße

Christian Joachim
Rechtsanwalt