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RASchiessl
RASchiessl, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 28810
Erfahrung:  Vertragsanwalt des BWE
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RASchiessl ist jetzt online.

Guten Tag! Mein Thema betrifft das Mietrecht. Hierbei die

Diese Antwort wurde bewertet:

Guten Tag !
Mein Thema betrifft das Mietrecht. Hierbei die Thematik, ob und wie lange ein Mietvertrag wiederrufen werden kann, wenn der Mieter den Mietvertrag unterschrieben hat, OHNE dass er die Wohnung im Vorfeld besichtigt hat.
Was geschah, in chronologischer Reihenfolge:
Mitte 2017 besichtigte ich eine Wohnung in Hamburg. Eine Wohnung aus dem Eigenbestand der . Ein Mitarbeiter dieser Verwaltung führte die Besichtigung durch. Im Anschluß reichte ich meine Bewerbungsunterlagen ein und erhielt aufgrund bestehender Schufa-Einträge eine telefonische Absage für die Wohnung.
In diesem Telefonat schlug der Mitarbeiter der Verwaltung vor, ich könnte die Wohnung bekommen, wenn eine andere, nicht schufabelastete Person sich bewerben und den Mietvertrag unterzeichnen würde. Ich schlug meinen Bruder vor. Der Vorschlag wurde angenommen. Mein Bruder reichte seine Unterlagen ein und erhielt den Mietvertrag zur Unterzeichnung per Post.
Wichtig:
Mein Bruder, wohnhaft in Berlin, zeichnete den Mietvertrag für die Wohnung in Hamburg OHNE diese zuvor jemals besichtigt zu haben, sendete den unterschriebenen Mietvertrag an die Verwaltung, erhielt Tage später den gegengezeichneten Mietvertrag und war ab diesem Zeitpunkt Mieter einer Wohnung in Hamburg mit Mietbeginn 01.10.18.
Wichtig:
Der Mietvertragsschluß kam ohne vorherige Besichtigung der Wohnung durch den Mieter, meinen Bruder zustande und mein Bruder wurde zu keinem Zeitpunkt über sein Widerrufsrecht belehrt.
********
Dann kam es zu einem unglücklichen Einzugsprocedere. Die Verwaltung bestätigte, dass bereits am 28.09.17 eingezogen werden könnte. Am 28.09.17 stand ich mit meinem Umzug vor der Wohnung. Der Einzug wurde dann aber von Handwerkern in der Wohnung untersagt.
Ab diesem Zeitpunkt war das Mietverhältnis angespannt, da ich meinen Umzug bei einem Lagerraumanbieter zwischenlagern und selbst ins Hotel ziehen musste.
Tage später kam die Freigabe der Verwaltung in die Wohnung einziehen zu können. Zu diesem Zeitpunkt hatte ich aber kein Interesse mehr am Einzug in die Wohnung und teilte dies der Verwaltung mit, und gab die Wohnungsschlüssel wieder an die Verwaltung zurück. Zeitgleich bat ich darum einen Nachmieter suchen zu dürfen.
Wochen zogen ins Land ohne das etwas passierte. Mein Bruder zahlte die Miete, mein Umzugsgut war weiterhin beim Lagerraumanbieter eingelagert und ich wohne im Hotel.
Ende 2017 erhielten wir dann die Zusage einen Nachmieter suchen dürfen und sei dieser gefunden, könnte das Mietverhältnis beendet werden. Ich bot die Wohnung an und fand einen Nachmieter. Der Nachmieter erhielt den Mietvertrag, zeichnete ihn und sendete ihn an die Verwaltung. Mein Bruder erhielt zeitgleich einen Aufhebungsvertrag, zeichnete diesen und sendete ihn ebenso an die Verwaltung.
Dann passierte wieder etwas Sonderbares:
Die Verwaltung erklärte, dass ein Mitarbeiter der Verwaltung bei der Erstellung des Aufhebungsvertrages einen Fehler gemacht hätte. Ja, es könnte zur gewünschten Aufhebung des Vertrages kommen, jedoch nur gegen eine „Bearbeitungsgebühr“ in Höhe von € 4.500. Mein Bruder erhielt die „neue Version“ des Aufhebungsvertrages per Mail
Um den Nachmieter nicht zu verlieren und aus dem Mietvertrag zu kommen, zeichnete mein Bruder auch die „neue Version“ des Aufhebungsvertrages. Daraufhin erhielt der Nachmieter seinen Mietvertrag und mein Bruder die ebenso gegengezeichnete „neue“ Aufhebungsvereinbarung.
Vor Wochen erhielt dann mein Bruder eine Zahlungsaufforderung der noch offenen Positionen, darunter auch die Abstandszahlung € 4.500,-. Und diese Woche kam ein Mahnbescheid.
Jetzt meine Fragen zu diesem Kontext:
1. Ist ein Mietvertrag überhaupt gültig, wenn der Mieter (Privatperson) den Mietvertrag zeichnet ohne das Mietobjekt jemals persönlich besichtigt zu haben ?
2. Hat mein Bruder ein Widerrufsrecht von bis zu einem Jahr, wenn er im Zuge der Mietvertragsunterzeichnung über sein gesetzliches Widerrufsrecht (gewöhnlich 14 Tage) überhaupt nicht belehrt wurde ?
3. Hat die Verwaltung überhaupt Anspruch auf Zahlungen aus diesem Mietverhältnis ?
4. Kann mein Bruder bereits getätigte Zahlungen aus diesem Vertrag vollständig zurückfordern ?
5. Hat die Verwaltung Anspruch auf die geforderte „Abschlußzahlung“ in Höhe von ca. 3 Monatsmieten, € 4.500,- ?
6. Für den Fall, dass die Verwaltung keinerlei Anspruch aus dem Mietverhältnis hat, sollten wir dann die Verwaltung „prozessieren“ lassen und als dann „Beklagte Partei“ alle Zahlungsforderungen stellen und zeitgleich alle bisher geleisteten Zahlungen zurückfordern ?
7. Oder sollte mein Bruder den Weg zum Gericht suchen und die Verwaltung auf Rückzahlung aller Zahlungen auffordern ?
8. Wie schätzen Sie das Prozessrisiko ein, sollten wir aktiv die Verwaltung beklagen ?
Hier noch ein Bericht zum Thema aus dem Internet:
Link:
https://news.immowelt.de/n/2395-vermietung-ohne-besichtigung-widerrufsrecht-gilt-auch-fuer-mietvertraege-das-sollten-vermieter-beachten.html

Sehr geehrter Ratsuchender,

haben Sie vielen Dank für Ihre Anfrage:

Zu Ihren Fragen:

1. Ist ein Mietvertrag überhaupt gültig, wenn der Mieter (Privatperson) den Mietvertrag zeichnet ohne das Mietobjekt jemals persönlich besichtigt zu haben ?

Grundsätzlich ist der Vertrag gültig, wenn er von beiden Parteien unterzeichnet wurde. Ob die Wohnung besichtigt wurde oder nicht spielt hier keine Rolle.

2. Hat mein Bruder ein Widerrufsrecht von bis zu einem Jahr, wenn er im Zuge der Mietvertragsunterzeichnung über sein gesetzliches Widerrufsrecht (gewöhnlich 14 Tage) überhaupt nicht belehrt wurde ?

Ja, da hat Ihr Bruder, wenn es sich um einen gewerblichen Vermieter handelt, also keine Privatperson und der Vertrag entweder über Fernkommunikationsmittel (Post, Fax, Mail,...) oder außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters abgeschlossen wurde. Ist keine Widerrufsbelehrung erfolgt, so hat Ihr Bruder ein Widerrufsrecht von 1 Jahr und 14 Tagen.

3. Hat die Verwaltung überhaupt Anspruch auf Zahlungen aus diesem Mietverhältnis ?

Wenn Ihr Bruder den Widerruf erklärt, dann besteht keinerlei Zahlungsanspruch des Vermieters mehr (mangels Vertrag)

4. Kann mein Bruder bereits getätigte Zahlungen aus diesem Vertrag vollständig zurückfordern ?

Ja, nach § 812 I BGB (ungerechtfertigte Bereicherung) hat Ihr Bruder einen Anspruch auf Rückzahlung aller geleisteten Zahlungen

5. Hat die Verwaltung Anspruch auf die geforderte „Abschlußzahlung“ in Höhe von ca. 3 Monatsmieten, € 4.500,- ?

Dieser Anspruch besteht dann nicht wenn Ihr Bruder auch hinsichtlich des Aufhebungsvertrages den Widerruf erklärt.

6. Für den Fall, dass die Verwaltung keinerlei Anspruch aus dem Mietverhältnis hat, sollten wir dann die Verwaltung „prozessieren“ lassen und als dann „Beklagte Partei“ alle Zahlungsforderungen stellen und zeitgleich alle bisher geleisteten Zahlungen zurückfordern ?

7. Oder sollte mein Bruder den Weg zum Gericht suchen und die Verwaltung auf Rückzahlung aller Zahlungen auffordern ?

6+7

Ihr Bruder sollte zunächst einmal den Mietvertrag und den Aufhebungsvertrag widerrufen und die Gegenseite auffordern das von Ihrem Bruder geleistete Geld wider zurückzuzahlen. Sollte darauf nicht reagiert werden, so sollte Ihr Bruder auf Zahlung klagen. Gegen den gerichtlichen Mahnbescheid sollten Sie Widerspruch einlegen.

8. Wie schätzen Sie das Prozessrisiko ein, sollten wir aktiv die Verwaltung beklagen ?

Wenn Sie den Widerruf erklärt haben, dann schätze ich Ihre Chancen als gut ein.

Über eine positive Bewertung meiner Antwort würde ich mich sehr freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl

Rechtsanwalt
Hier noch ein Bericht zum Thema aus dem Internet:

Kunde: hat geantwortet vor 6 Monaten.
Sehr geehrter Herr Schiessl,haben Sie vielen Dank für Ihre umgehenden Antworten. Wenn ich diese richtig verstanden habe, so stehen die Chancen alle bisher b´getätigten Zahlungen zurück erhalten zu bekommen / zurück zu fordern gut, wenn wir den Mietvertrag + Aufhebungsvertrag widerrufen. Prima.Eine Fragte habe ich noch.Es gibt im Mietrecht die Rechtslage, dass ein Privatmieter das Mietobjekt vor einem Vertragsschluß besichtigt haben MUSS. Hat er dies nicht, kommt ein Vertrag gar nicht erst zustande. Kennen Sie sich in Punkto Mietrecht hier umfänglich aus oder mögen Sie evtl. nochmals einen Kollegen, einen Fachanwalt für Mietrecht hinzuziehen ?Wäre mir total wichtig, wenn wir auch hier 100% rechtssicher wären ...Vielen Dank !

Sehr geehrter Ratsuchender,

nein, es gibt im Gesetz und auch in der Rechtsprechung keinerlei Verpflichtung für einen Privatmieter das Mietobjekt vor Unterzeichnung des Mietvertrages zu besichtigen. Dieses ist der Deutschen Rechtsordnung absolut fremd.

Auch wenn der Privatmieter die Wohnung nicht besichtigt hat, so ist der Mietvertrag dennoch wirksam. Ich kenne mich im Mietrecht hier durchaus aus, da ich hier bereits seit 20 Jahren im Mietrecht beratend und vor Gericht tätig bin.

Über eine positive Bewertung meiner Antwort würde ich mich sehr freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl

Rechtsanwalt

RASchiessl und weitere Experten für Miet- & WEG-Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 6 Monaten.
Sehr geehrter Herr Schissl,wollte in keiner Weise Ihre Kompetenz in Frage stellen. Ich wurde auf den Punkt "es muss im Vorfeld eine Besichtigung stattgefunden haben" nur von Maklern hingewiesen, die meinten es zu wissen. Mea culpa, da vertraue ich dann doch lieber Ihnen. Ok, wir werden jetzt widerrufen, gezahlte Gelder einfordern und dem Mahnbescheid widersprechen.Frage:
Sollte es hier zu einem Prozess kommen, dürften / wollten / könnten Sie in diesem Fall unser Rechtsbestand werden ? Oder könnten Sie uns einen Kollegen empfehlen. Gerichtsstand dürfte Hamburg sein, da sich die Wohnung in Hamburg befindet, richtig ? Oder ist Gerichtsstand dann Berlin, weil die Verwaltung in Berlin sitzt ???Besten Dank für Ihre nochmalige Beantwortung dieser Fragen.
Eine sehr gute Bewertung ist Ihnen sicher.
Kunde: hat geantwortet vor 6 Monaten.
Mea culpa, sehe gerade, Ihr Name wird mit "ie" geschrieben, also Schiessl ! Keine Absicht ...

Kein Problem!

Gerichtsstand ist der Ort an dem sich die Mietsache befindet, also Hamburg. Meiner Ansicht nach sollten Sie sich an einen Hamburger Kollegen wenden (meine Kanzlei ist in Regensburg). Einen geeigneten Kollegen kenne ich dort leider nicht. Sie können sich hier an die Anwaltskammer oder (falls vorhanden) an Ihre Rechtsschutzversicherung wenden, beide können Ihnen sicherlich einen geeigneten Kollegen vor Ort in Ihrer Nähe benennen.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl

Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 6 Monaten.
Sehr geehrter Herr Schiessl,haben Sie vielen Dank. JustAnswer.de darf sich wertschätzen, einen so kompetenten und verlässlichen Experten wie Sie zu haben.Besten Gruss,
Ihr Ratsuchender ...

Danke für Ihr freundliches Lob!

Kunde: hat geantwortet vor 6 Monaten.
Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Schiessl,eine Nachfrage hätte ich bitte doch noch, die Sie mir selbstverständlich auch extra in Rechnung stellen dürfen:Es geht um das anstehende < Widerruf-Schreiben > an die Verwaltung (den Mietvertragspartner), dessen Inhalt und Begründung:Sie, Herr Schiessl schrieben: "Ihr Bruder sollte zunächst einmal den Mietvertrag und den Aufhebungsvertrag widerrufen und die Gegenseite auffordern das von Ihrem Bruder geleistete Geld wider zurückzuzahlen."Ich würde das Schreiben gern folgendermaßen verfassen und bitte Sie um kurze Sichtung der Inhalte und der Begründung. Bei etwaigen Fehlern oder einer Unvollständigkeit, hätte ich gern Ihre anwaltliche Empfehlung.Hier mein Schreiben:##################An Verwaltung
Adresse
(Per Einschreiben)DatumBetrifft:
Mietobjekt .....
Widerruf Mietvertrag vom .....
Widerruf Aufhebungsvertrag vom ...
Aufforderung zur Rückerstattung aller bisherig geleisteten ZahlungenSehr geehrte .....,mit diesem Schreiben widerrufe ich den mit Ihnen geschlossenen Mietvertrag vom ... sowie den Aufhebungsvertrag vom vorgenannten Mietvertrag vom ..... mit sofortiger Wirkung.Zeitgleich fordere ich Sie auf, mir alle bisherig im Zusammenhang mit vorgenanntem Mietvertrag geleisteten Zahlungen zu erstatten (Auflistung Zahlungen in Anlage). Ihre Erstattung hat bis zum 10.05.2015 (Tag des Zahlungseingangs auf meinem Konto) zu erfolgen.Begründung:Ein Mieter muss entsprechend den gesetzlichen Regelungen über sein Widerrufsrecht informiert werden, sollte keine Besichtigung stattgefunden haben und der Abschluss des Mietvertrags außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters erfolgt sein.Der Abschluß o.g. Mietvertrages fand außerhalb der Geschäftsräume statt und Sie sind Ihrer gesetzlichen Verpflichtung über das Widerrufsrecht zu informieren nicht nachgekommen. Daher widerrufe ich hiermit meine mit Ihnen geschlossenen Verträge.MfGAnlage

Sehr geehrter Ratsuchender,

ja das geht so schon in Ordnung!

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl

Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 6 Monaten.
Guten Morgen Herr Rechtsanwalt Schiessl,ja perfekt, dann geht das Schreiben so raus. Haben Sie vielen Dank !
Ihnen ein entspanntes und sonniges Wochenende.Besten Gruss,
Ihr Ratsuchender