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ra-huettemann
ra-huettemann, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 25277
Erfahrung:  Vertiefte Kenntnisse im Miet- & WEG-Recht
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ra-huettemann ist jetzt online.

Sehr geehrter Anwalt, wie wohnen seit 13 Jahren hier in

Diese Antwort wurde bewertet:

Sehr geehrter Anwalt,
wie wohnen seit 13 Jahren hier in München in einer Penthousewohnung zur Miete. Da wir eine Haus bauen wollen, wollte ich klären wie es mit der Kündigung bzw. mit der Renovierung der Mietwohnung ist.
Im Mietvertrag steht unter Sonstige Vereinbarungen:
Die Wohnung wird frisch gestrichen übernommen und ist bei Auszug wie folgt zu übergeben:
- Decken und Wände sind fachmännisch frisch gestrichen
- sämtliche Heizkörper sind fachmännisch frisch lackiert
- die gesamte Wohnung sowie die Fenster sind sauber geputzt.
Jetzt meine Fragen:
Welche Kündigungsfrist gilt für uns? Sind es die gesetzlich vorgeschriebenen 3 Monate, unabhängig wie lange die Mietdauer war?
Muss die Wohnung (Wände, Decken und Heizkörper), wie im Mietvertrag genannt wird, frisch gestrichen werden? Ich hatte gelesen bzw eine Bekannter hat mich darauf angesprochen, dass der Gesetzgeber dieser Vermerk im Mietvertrag inzwischen als ungültig und damit unwirksam erklärt hat. Ich bin mir nicht sicher, ob das so richtig ist oder bezog sich die Gesetzesänderung auf Punkte im Mietvertrag die den Mieter verpflichteten in regelmäßigen Zeitabständen Schönheitsreparaturen durch zu führen.
Wie ist für mich nun die rechtliche Situation? Muss ich bei Auszug nun renovieren oder nicht?
Außerdem würde mich interessieren, wie schnell kann ich die Herausgabe der Mietkaution bestehen, wenn die Wohnung einmal abgenommen ist. Bei der Nebenkostenabrechnung hatten wir die letzten Jahre meist eine Rückerstattung erhalten. So gäbe es ja keine Grund die Rückerstattung der Kaution unnötig in die Länge zu ziehen.
Für eine Rückantwort wäre ich Ihnen dankbar.
Mit freundlichen Grüßen
Walter Heimpel

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich gern wie folgt Stellung nehme.

Für Sie als Mieter gilts stets die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten gemäß § 573 c Absatz 1 Satz 1 BGB. Die längeren Kündigungsfristen gelten nur für den Fall einer Kündigung durch den Vermieter.

Sie werden bei Auszug nicht renovieren müssen: Grundsätzlich ist für die Instandhaltung/Instandetzung der Mietwohung nach der gesetzlichen Regelung in § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB ausschließlich der Vermieter in der Rechtspflicht.

Hiervon kann jedoch durch Vereinbarung in Mietverträgen abgewichen werden - wie in Ihrem Fall. Eine abweichende Vereinbarung, die die Renovierungspflicht auf den Mieter abwälzt, ist aber nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes dann unwirksam, wenn diese Renovierungspflicht voraussetzungslos und ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Grad der Abnutzung der Wohnung gelten soll!

Solch eine unwirksame Vereinbarung liegt hier aber gerade vor, denn Sie sollen ohne Rücksicht auf die tatsächliche Abnutzung der Wohnung renovieren.

Die Klausel ist daher unwirkam mit der Folge, dass Sie die Wohnung nur besenrein übergeben müssen.

Die Kaution ist Ihnen unverzüglich nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzuzahlen, wenn keine Ansprüche aus dem Mietvertragsverhältnis mehr offen stehen sollten!

Klicken Sie für die in Anspruch genommene anwaltliche Beratung bitte abschließend oben auf die Bewertungsterne (=3-5 Sterne), wenn Sie keine Nachfrage haben ("Dem Experten antworten"), denn nur dann wird meine Vergütung für die erbrachte Rechtsberatung an mich ausgezahlt.

Sie können nach Ihrer jetzigen Bewertung jederzeit und beliebig oft nachfragen!

Vielen Dank!

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

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Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 4 Monaten.
Sehr geehrter Herr Hüttemann,
danke für die schnelle Rückmeldung.
Ich bin schon etwas überrascht, dass dies so eindeutig ist, dass ich nicht renovieren muss, obwohl dies im Vertrag (s. Anhang) so explizit erwähnt wird. Das Miethaus wird durch eine Hausverwaltung betreut, obwohl die Eigentümerin selbst hier in einer Wohnung wohnt. Sind Sie ganz sicher, dass ich mit der 3-monatigen Kündigungsfrist gleich darauf hinweisen kann, dass ich die Wohnung beim Auszug nicht renovieren muss. Könnte die Hausverwaltung das anders sehen und dann einfach die Kaution zur Renovierung hernehmen, wenn diese auf die Renovierung besteht und sich auf den Vermerk im Mietvertrag bezieht?
Unsere Mietwohnung macht einen sehr sauberen und ordentlichen Eindruck, weil die Wohnung vor einigen Jahren komplett gestrichen bzw. tapeziert wurde.
Frage: Wie ist es mit Tapeten bzw. mit anderen Farben auf der Raufasertapete? Gilt diese Nicht-Renovierung auch für Wände, die mit einer bunten Tapete bzw. Raufasertapete in anderer Farbe gestrichen wurde.
Wie sollte ich mich verhalten, wenn es bezüglich der Renovierungthematik der Wohnung zu diesen unterschiedlichen Auffassungen kommt. Sollte es keine Einigung geben, könnte ich dann für die letzten beide Monate die Miete einfach mit der Kaution verrechnen, wenn ich feststelle, dass die Hausverwaltung diese zur Renovierung verwenden möchte.Mit freundlichen Güßen
Walter Heimpel

Ja, Sie können sich in Ihrem Schreiben ausdrücklich auf die heir dargestellte Rechtslage berufen.

Die Tapeten müssen Sie nach der Rechtsprechung ebenfalls nicht entfernen.

Abweichendes gilt nur für Wandanstriche, die die Weitervermietbarkeit beeinträchtigen: Das wird angenommen bei grelllen und bunten Farbanstrichen. Diese müssen dann bei Auszug in einem deckenden Ton übergestrichen werden.

Wenn die Kaution zurückbehalten wird, obwohl keine Ansprüche aus dem Mietverhältnis mehr offen stehen, so können Sie mit der Miete in der Tat verrechnen.

Klicken Sie dann bitte abschließend oben auf die Bewertungsterne (=3-5 Sterne), wenn Sie keine Nachfrage haben ("Dem Experten antworten"), denn nur dann wird meine Vergütung für die erbrachte Rechtsberatung an mich ausgezahlt.

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Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

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Kunde: hat geantwortet vor 4 Monaten.
Sie meinen, dass es also zulässig ist die Kaution ggf. mit den letzten Mietzahlungen zu verrechnen? Das Problem wird sein, ich müsste dann eigentlich schon 2 Monate vor Auszug damit beginnen, also vor dem eigentlichen Wohnungsübergabetermin, wenn ich merke, dass wir uns bezüglich der Renovierung der Wohnung nicht einigen können. Kann der Vermieter mich diesbezüglich verklagen, weil ich die Miete nicht normal überweise sonder mit der Kaution verrechne?

Sie haben mich in diesem Punkte vielleicht missverstanden: Sie haben oben gefragt, ob eine Verrechnung zulässig sei, wenn der Vermieter auf die Kaution zugreift, obwohl keine Renovierungspflicht besteht. In diesem Fall wäre eine Verrechnung mit den Mieten in Höhe des Abzugsbetrages möglich.

Die Kautionsrückzahlung als solche wird allerdings erst bei der Beendigung des Mietverhältnisses fällig - erst dann können Sie diese zurückfordern. Sie können also nicht während des noch laufenden Mietverhältnisses verrechnen.

Kunde: hat geantwortet vor 4 Monaten.
Meine Frage zielte nur darauf ab, dass zwischen dem Zeitpunkt der Kündigung und der Wohnungsübergabe das Thema der Renovierung geklärt werden muss. Wenn die Hausverwaltung dann die Position vertritt, dass ich renovieren muss, ich dies aber lt. §...... ablehne, wäre der Konflikt da.
Ich habe verstanden, dass solange ich in der Wohnung wohne, ich die Kaution nicht mit der Miete verrechnen kann. Passt.Ihre Aussage war:
Wenn die Kaution zurückbehalten wird, obwohl keine Ansprüche aus dem Mietverhältnis mehr offen stehen, so können Sie mit der Miete in der Tat verrechnen.Wann sollte den dieser Fall eintreten? Wenn ich meine Miete bis zum Ende bezahle und die Wohnung übergeben habe, dann besteht doch kein Anspruch mehr aus dem Mietverhältnis. Was soll ich dann noch mit der Kaution verrechnen können?Ich gehe jetzt mal davon aus, dass es eine Hausverwaltung ist, die mehrere Objekte hier in München verwaltet, und den Renovierungs § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB kennt und es diesbezüglich keine unterschiedlichen Auslegungen geben sollte.

Offenbar habe ich mich hier nicht ganz klar ausgedrückt - ich hatte Ihnen diesbezüglich schon vorhin wie folgt geantwortet:

Sie haben mich in diesem Punkte vielleicht missverstanden: Sie haben oben gefragt, ob eine Verrechnung zulässig sei, wenn der Vermieter auf die Kaution zugreift, obwohl keine Renovierungspflicht besteht. In diesem Fall wäre eine Verrechnung mit den Mieten in Höhe des Abzugsbetrages möglich.

Damit meine ich, dass während des laufenden Mietverhältnisses auf die Kaution zugegriffen wird, obwohl Sie nicht renovieren müssen - dann können Sie verrechnen.

Kunde: hat geantwortet vor 4 Monaten.
Noch eine Frage, an wen ist die schriftliche Kündigung dann zu richten. An die Hausverwaltung, die Eigentümerin, die im Haus wohnt oder an beide?

Ihr Vertragspartner ist die Eigentümerin/Vermieterin. Richten Sie die Kündigung daher an diese.

Kunde: hat geantwortet vor 4 Monaten.
Herr Hüttemann,
mir ist zu ihren eindeutigen Aussage noch etwas eingefallen.
Sie schreiben, dass die Renovierungspflicht nicht auf den Mieter abwälzt werden kann, weil nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes sie dann dann unwirksam ist, wenn die Renovierungspflicht voraussetzungslos und ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Grad der Abnutzung der Wohnung gelten soll! Solch eine unwirksame Vereinbarung würde in meinem Fall vorliegen, weil diese ohne Rücksicht auf die tatsächliche Abnutzung der Wohnung eingefordert wird, denn grundsätzlich ist für die Instandhaltung/Instandetzung der Mietwohung nach der gesetzlichen Regelung in § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB ausschließlich der Vermieter in der Rechtspflicht.Wie ist denn das denn mit dem Nachweis der Renovierung während der Mietzeit? Wir haben in den 13 Jahren der Mietzeit inzwischen die komplette Wohnung mindestens 1 mal gestrichen gestrichen, haben darüber aber keine Rechnungen mehr über Material etc. d.h. einen Nachweis kann ich nicht erbringen. Über einen Bekannten habe ich erfahren, dass das was Sie ausführen im Grunde zwar richtig ist, dass ich aber nur dann Recht bekommen würde, wenn ich auch tatsächlich nachweisen (Rechnung etc.) kann, dass die Wohnung während der Mietzeit auch tatsächlich renoviert wurde. Diesen Nachweis kann ich aber nicht erbringen, weil es darüber keine Rechnungen/Belege etc. vorweisen. Mit der reinen Aussage auf den § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB ich wahrschein so nicht durchkommen werden.
Wie sehen Sie das? Recht haben und Recht bekommen fallen ja oft nicht immer zusammen.

Gerne stehe ich Ihnen im Rahmen des hiesigen Premium Service ("Mehr Zeit für Nachfragen") auch weiterhin für Nachfragen zur Verfügung.

Ich unterbreite Ihnen ein entsprechendes Angebot - einen Moment bitte.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt