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hhvgoetz
hhvgoetz, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 3138
Erfahrung:  Rechtsanwalt, LL.M. in International Trade Law (Newcastle upon Tyne, UK)
48877684
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hhvgoetz ist jetzt online.

Moin, folgender Fall - wir haben die fristlose Kündigung

Kundenfrage

Moin,
folgender Fall -
wir haben die fristlose Kündigung unserer Wohnung bekommen, die hilfsweise ordentlich zum 30.04.2018 gekündigt wurde. Grund dafür ist die Nichtzahlung der Kaution über 2000 Euro, sowie die Nichtzahlung der Miete für März 18 über 1210 Euro. Die Kaltmiete zu dieser Wohnung beträgt 950 Euro, 260 Euro sind Nebenkosten, der Mietvertrag läuft seit dem 01.07.2017. Es ist zutreffend, das weder Kaution noch die Miete für März gezahlt wurden.
Was können wir dagegen tun? Die ordentliche Kündigung zum 30.04.18 ist nichtig, da die normale Kündigungsfrist 3 Monate beträgt, richtig?
Es sind Daten aufgeführt, zu denen die Teilzahlungen der Kaution laut Vermieterin hätten erfolgen müssen - 3.7.17/3.8.17/3.9.17 - teilweise Sonntage oder nicht der dritte Werktag des Monats, an dem die Zahlung hätte getätigt werden müssen.
Wie ist nun das beste Vorgehen hierbei?
Vielen Dank ***** *****
Gepostet: vor 6 Monaten.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Kunde: hat geantwortet vor 6 Monaten.
Anbei das Kündigunsschreiben.
Experte:  hhvgoetz hat geantwortet vor 6 Monaten.

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

auch wenn ich Ihre Einschätzung zur ordentlichen Kündigung teile:

Die frisrtlose Kündigung ist auch möglich, wenn man mit der Kaution in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatskaltmiete entspricht.

https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__569.html

-> Abs. 2a

Dass Fälligkeitsdaten in der Kündigung ev. falsch benannt sind, ist aus meiner Sicht unerheblich, da die Fälligkeit vom Gesetz schon vorgegeben ist.

https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__551.html

Wenn Sie das Spiel nicht schon in den lezten 2 Jahren gespielt haben, können Sie bei rechtzeitiger Zahlung aller (!) Rückstände die Kündigung noch unwirksam machen, vgl. § 543 i.V.m. § 569.

https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__543.html

https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__569.html

->Abs. 3 Nr. 2

Spätestens, wenn die Räumungsklage anhängig ist, müssen Sie also zahlen. Früher spart allerdings Kosten.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen helfen.

Wenn Sie keine Nachfragen mehr haben, geben Sie bitte eine entsprechende Bewertung ab, denn nur dann erhalte ich meine Vergütung über Just Answer. Nach einer solchen Bewertung können Sie allerdings auch ohne weitere Zusatzkosten an dieser Stelle Nachfragen zum gleichen Thema stellen.

Mit freundlichen Grüßen

Kunde: hat geantwortet vor 6 Monaten.
Vielen Dank für Ihre Antwort.
Im Endeffekt wäre aber die fristlose Kündigung unwirksam, wenn wir die den Mietrückstand, sowie einen Teil der Kaution zahlen würden, da dann ja kein Rückstand über 2 Monatsmieten mehr besteht?
Experte:  hhvgoetz hat geantwortet vor 6 Monaten.

Nein. Sie müssen wirklich alles zahlen! Sich an der "Bagatellgrenze" langzuhangeln geht nicht.

Wenn irgendwas (auch bei der aktuell fälligen Miete) offen bleibt, bleibt die Kündigung wirksam.

Auch müssen Sie beachten, dass Sie das Spiel in den nächsten 2 Jahren nicht wiederholen dürfen!

Sie laufen natürlich grundsätzlich auch weiterhin Gefahr, wegen der eingetretenen Zahlungsunregelmäßigkeiten doch noch eine wirksame fristgerechte Kündigung noch zu kassieren. Aber ich weiß nicht, ob die Vermieterin das noch will, wenn sie Geld gesehen hat.

Wenn Sie auf der Unwirksamkeit der ordentlichen Kündigung jetzt nicht so rumreiten, könnte es taktisch ein Vorteil sein, das erst zu diskutieren, wenn Sie alle Forderungen beglichen haben. Das verringert die Chance, dass eine wirksame Kündigung jetzt noch schnell nachgeschoben wird...

Viel Glück!

Kunde: hat geantwortet vor 6 Monaten.
Dazu noch folgende Frage - eine komplette Zahlung der Rückstände ist so auf einen Schlag nicht möglich. Da die Vermieterin die ordentliche Kündigung aber mit der falschen Frist ausgesprochen hat - wie entgegnet man ihr da am besten?
Experte:  hhvgoetz hat geantwortet vor 6 Monaten.

Siehe oben....

Es muss halt alles beglichen werden innerhalb der Frist nach § 569 BGB.

Wenn es schon vor Gericht geht und noch nicht alles beglichen ist, können an Ihnen auch deswegen noch Kosten hängenbleiben.

Sie müssen natürlich auch darauf achten, im Prozess die rechtzeitige Zahlung richtig vorzutragen und ggf. nachzuweisen.

Je schneller Sie alles zahlen können, desto besser. Wenn Geld jetzt schonmal kommt, wird das die Vermieterin ev. milder stimmen.

Kunde: hat geantwortet vor 6 Monaten.
Und eine letzte Frage zu der 2 Jahresfrist - mein Lebensgefährte hatte die Situation vor etwa einem Jahr, dass eine Räumungsklage gegen Ihn ausgeprochen wurde, die rückständige aber seitens des Jobcenters nicht übernommen wurde und er so letztenendes seine Wohnung räumen musste. So sind wir dann zusammen in diese Wohnung gezogen. Spielt das in diesem Fall eine Rolle, oder ist die fristlose Kündigung so auch bei Zustellung der Räumungsklage dennoch heilbar?
Kunde: hat geantwortet vor 6 Monaten.
Den Mietrückstand für März werden wir zusammen mit der Miete für April zahlen.
Experte:  hhvgoetz hat geantwortet vor 6 Monaten.

Nein, das ist hier selbst egal, wenn er im jetzigen Mietvertrag steht, wenn die Räumung durchgeführt wurde und die fristlose Kündigung damals eben gerade nicht durch Zahlung unwirksam gemacht wurde.

Kunde: hat geantwortet vor 6 Monaten.
Also in der Zusammenfassung - wenn wir jetzt die Kaution und die rückständige Miete zahlen, ist die fristlose Kündigung vom Tisch. Da die ordentliche Kündigung in der Frist falsch ist, ist diese ebenso unwirksam?
Experte:  hhvgoetz hat geantwortet vor 6 Monaten.

Ja.

Taktisch macht es also Sinn, die Vermieterin nicht zu früh auf den Trichter zu bringen, dass Sie noch eine wirksame ordentliche Kündigung raushauen sollte.