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ra-huettemann
ra-huettemann, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 24205
Erfahrung:  Vertiefte Kenntnisse im Miet- & WEG-Recht
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ra-huettemann ist jetzt online.

Hallo, ich wohne in 1 Haus mit einer Gesamtfläche von 1474

Diese Antwort wurde bewertet:

Hallo,
ich wohne in 1 Haus mit einer Gesamtfläche von 1474 qm. 1/3 wird von einer Postfiliale (also Gewerbe) genutzt. Meine Wohnung hat eine Wohnfläche von 67 qm, das übrige Gebäude steht leer. In meinem Fall geht es um die Heizkostenabrechnung. Alle Heizkörper sind mit Verbrauchserfassungsgeräten ausgestattet. Die Abrechnung wird auf Grundlage der Kostenteilung von 30/70 (Fläche/Verbrauch) durchgeführt. Durch das Gewerbe steigen die Kosten höher als in einem Wohnhaus ohne Gewerbe. Der höhere Kostenfaktor wird somit auch auf meinen Anteil mit verteilt. Reicht es aus, daß die Heizkostenabrechnung in diesem Fall sich nur auf die Heizkostenverteilung der Erfassungsgeräte beruft?
MfG A. Schulze

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich gern wie folgt Stellung nehme.

Die Ihnen zugegangene Betriebskosten-/Heizkostenabrechnung ist allein schon deshalb fehlerhaft und damit inhaltlich nicht ordnungsgemäß, weil sie nicht zwischen gewerblicher und privater Veranlassung der entstandenen Betriebs-/Heizkosten differenziert, sofern diejenigen Kosten die durch die Nutzung des gewerblichen Mieters veranlasst und produziert worden sind, keinerlei Berücksichtigung in der Abrechnung gefunden haben, bzw. dieser Kostenanteil nicht separat ausgewiesen wird.

Hierzu ist der Vermieter aber bei Stellung der Nebenkostenabrechnung verpflichtet, denn die privaten Mieter dürfen grundsätzlich nicht mit Kosten belastet werden, die durch gewerbliche Mitnutzung des Mietobjekts anfallen.

Bei der Abrechnung der Nebenkosten, also auch der Heizkosten; darf der Vermieter bei gemischt gewerblich-privater Nutzung daher nicht einheitlich abrechnen - wie es hier offenbar der Fall ist.

Eine solche Betriebskostenabrechnung ist unwirksam und kann zurückgewiesen werden.

Sie sollten daher der Abrechnung schriftlich (Einschreiben) unter ausdrücklicher Berufung auf die hier dargestellte Rechtslage widersprechen und diese zurückweisen. Weisen Sie den Vermieter auf die klare Rechtslage hin, und verlangen Sie von ihm, in einer neuen und ordnungsgemäßen Abrechnung den gewerblichem Nebenkostenanteil und den privaten Nebemkostenteil ausdrücklich gesondert auszuweisen. Verlangen Sie zudem, dass jede einzelne umlagefähige Nebenkostenposition nach Anteil gewerblicher Mieter-private Mieter aufgeschlüsselt wird.

Solange der Vermieter dieser Verpflichtung auf Übersendung einer schlüssigen und inhaltlich fehlerfreien Abrechnung nicht nachkommt, sind Sie nicht zu einer etwaigen Nachzahlung verpflichtet. Ihnen steht bis dahin ein Zurückbehaltungsrecht aus § 273 BGB zu, von dem Sie solange Gebrauch machen können, bis der Vermieter ordnungsgemäß Rechnung stellt.

Klicken Sie für die in Anspruch genommene anwaltliche Beratung bitte abschließend oben auf die Bewertungsterne (=3-5 Sterne), wenn Sie keine Nachfrage haben ("Dem Experten antworten"), denn nur dann wird meine Vergütung für die erbrachte Rechtsberatung an mich ausgezahlt.

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Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

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Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 1 Monat.
Vielen Dank für Ihre Antwort!
Der Vermieter behauptet aber, ein Vorwegabzug des Gewerbes ist nicht notwendig, weil alle Mietflächen mit Verbrauchserfassungsgeräten ausgestattet sind. Außerdem wird darauf hingewiesen, dass eine Abrechnung mit höherem Verbrauchsanteil (30/70) eine genauere Abrechnung für jede Partei darstellt.
M.f.G. A.Schulze

Vielen Dank für Ihre Rückmeldung!

Nein, das ist nicht richtig: Die angesprochene Kostenverteilung folgt schon aus der ausdrücklichen gesetzlichen Anordnung in § 7 HeizkV:

https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/__7.html

Völlig unabhängig davon ist ein Vermieter verpflichtet, die Anteile bei einer gemischt privaten-gewerblichen Nutzung separat auszuweisen!

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Kristian Hüttemann
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Kunde: hat geantwortet vor 1 Monat.
Hallo,
ich habe mir mal eben den §7 (vorige und nachfolgende) angeschaut. Ich finde aber leider keinen Hinweis auf Trennung und Einrichtung von gewerblichen und privaten Nutzergruppen und ggf ein Vorwegabzug vom Gewerbeanteil zur Berechnung der privaten Mietpartei.
M.f.G. A.Schulze

Das finden Sie dort auch nicht: Sie haben mitgeteilt:

Außerdem wird darauf hingewiesen, dass eine Abrechnung mit höherem Verbrauchsanteil (30/70) eine genauere Abrechnung für jede Partei darstellt.

Darauf hin habe ich Ihnen geschrieben:

Die angesprochene Kostenverteilung folgt schon aus der ausdrücklichen gesetzlichen Anordnung in § 7 HeizkV:

https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/__7.html

Das Argument des Vermieters stimmt also nicht, denn er ist - unabhängig von der gesetztlich bestimmten Kostenverteilung (=7 HeizKV) zu gesonderter Abrechnung (=privat-gewerblich) verpflichtet!

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Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 1 Monat.
Hallo,
ich bitte noch um 2 kurze Antworten.
Gibt es in meinem Fall einen gewerblichen Vorwegabzug überhaupt? Denn das Gewerbe verursacht mit Sicherheit einen höheren Verbrauch, der sich natürlich auch auf den Gesamtverbrauch auswirkt, der dann wieder mit meinen Verbrauchswerten für mich weiter berechnet wird.
Was heißt "gesonderte" Abrechnung?
M.f.G. A.Schulze

Zwar kommt grundsätzlich in einem gemischten Vertragsverhältnis ein gewerblicher Vorwegsabzug in Frage:

https://rechtsanwalt-und-mietrecht.de/gewerbliche-nutzung-vorwegabzug/

Allerdings ist ein Vermieter dennoch verpflichtet, PRIVAT und GEWERBLICH veranlassete Kosten in der Abrechnung gesondert/getrennt/separat darzustellen (=auszuweisen) - das ist mit "gesonderter Abrechnung" gemeint (siehe auch oben schon).

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Kristian Hüttemann
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Kunde: hat geantwortet vor 28 Tagen.
Sehr geehrter Herr RA,
mir ist völlig klar, daß eine gesonderte Abrechnung für das Gewerbe erstellt werden muß und das die Kosten desselben nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Ich gehe davon aus, daß gerade Heizkosten in bezug auf das Gewerbe (Post) einen wesentlich höheren Anteil haben als Wohnungsmieter. Somit entsteht auch ein höherer Kostenfaktor, mit dem dann schließlich auch die Verbrauchseinheiten des Mieters abgerechnet werden. Selbst bei Erstellung einer separaten Abrechnung würde sich der rechnerische Teil nicht verändern. Deshalb meine Frage, ob die höheren Verbrauchskosten des Gewerbes mit demselben Kostenfaktor wie die des Mieters berechnet werden können oder ob ein Vorab-Abzug des Gewerbeanteils in jeden Fall zwingend erforderlich ist. (Vorher schon erwähnt: Abrechnungsfirma meint, daß die Verbrauchseinheiten zu 70 % bechnet werden und deshalb gerecht verteilt ist.
MfG. A. Schulze

Das ist letzlich keine rechtliche, sondern eine technische Frage: Sofern der Vorwegabzug zu einer angemessenen wirtschaftlichen Kompensation des/der Mieter(s) führt, so bedürfte es auch keiner Anpassung des Kostenfaktors. Ist der Mieter ungeachtet des Vorwegabzugs wirtschaftlich benachteiligt, so muss auch ein je unterschiedlicher Kostenfaktor angesetzt werden.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt