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Schiessl Claudia
Schiessl Claudia, Rechtsanwältin und Fachanwältin
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 17637
Erfahrung:  Zwei Fachanwaltstitel, , 20 Jahre Anwaltserfahrung, Korrespondenzsprachen deutsch und englisch, Vorsitzende des Wohnungs- und Grundeigentümerverbandes Regensburg
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NUR VON FRAU SCHIESSL ZU BEANTWORTEN !!! Ende Januar machte

Diese Antwort wurde bewertet:

NUR VON FRAU SCHIESSL ZU BEANTWORTEN !!!Ende Januar machte mein Vermieter nach 8 Jahren eine Mieterhöhung von 15 % geltend und stützt sich dabei auf den für den Standort geltenden Mietspiegel und die für den Stand geltende Kappungsgrenze von 15 %. Der Vermieter hat mir eine Überlegungsfrist von 2 Monaten, bis Ende März, eingeräumt und fordert bis zu diesem Termin eine Einverständniserklärung, die ich bisher noch nicht erteilt habe. Bis hierhin ist nichts zu monieren.Der Mietspiegel enthält eine Tabelle mit Mietrichtwertspannen (Grund-/Nettomieten) von … bis in EUR/qm, die sich aus den Rubriken Baujahr bis…, Wohnlage gut und mittel, Ausstattung standard und gut ableiten lassen.Der Vermieter hat dieser Tabelle eine Mietrichtwertspanne entnommen, hieraus einen Mittelwert gebildet und diesen mit der Wohnfläche multipliziert, sodass sich ein monatlicher Nettobetrag für die Grundmiete ergeben hat, der über der Kappungsgrenze liegt, weshalb die Kappungsgrenze berücksichtigt wurde. Auch gegen diese Vorgehensweise ist nichts einzuwenden.Wie ich aber jetzt Ende März kurz vor Ablauf der 2-monatigen Überlegungsfrist feststelle, hat der Vermieter aus der Tabelle eine nicht zutreffende Mietrichtwertspanne entnommen und dementsprechend auch den Mittelwert und den monatlichen Nettobetrag für die Grundmiete falsch berechnet.Würde man allerdings aus der Tabelle die zutreffende und richtige Mietrichtwertspanne entnehmen und hieraus den richtigen Mittelwert ableiten, würde dieser multipliziert mit der Wohnfläche einen monatlichen Nettobetrag für die Grundmiete ergeben, der ebenfalls über der Kappungsgrenze liegt, sodass auch hier die Kappungsgrenze ziehen würde. Im Endeffekt würde die Verwendung der korrekten Mietrichtwertspanne nichts an der Höhe der Mieterhöhung wegen der Kappungsgrenze ändern. Aber muss ich das als Mieter eruieren?Frage:
Handelt es sich im vorliegenden Fall um einen Formfehler, was m.E. beinhaltet, dass die Mieterhöhung unwirksam ist und der Vermieter mir eine neue und fehlerfreie Mieterhöhung mit einer neuen 2-monatigen Überlegungsfrist zukommen lassen muss?Oder handelt es sich im vorliegenden Fall um einen inhaltlichen Fehler?
Bedarf es hier auch eines neuen und fehlerfreien Mieterhöhungs- oder Korrekturschreibens, jedoch ohne eine neue 2-monatige Überlegungsfrist, sodass ich bis Ende März meine Einverständniserklärung erteilen sollte?

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für die Anfrage.

Der Vermieter muss die Mieterhöhung zunächtsn so begründen, dass Sie Ihre Wohnung zweifelsfrei in den Mietspiegel einordnen können.

Darf ich fragen

Hat er falsch eingeordnet oder warum ist die Spanne falsch berechnet?

Kunde: hat geantwortet vor 1 Monat.
Ja, er hat falsch eingeordnet,

Sehr geehrter Ratsuchender,

wie lässt sich das festmachen?

Kunde: hat geantwortet vor 1 Monat.
Er hat die Mietrichtwertspanne aus der Rubrik "Standardausstattung" entnommen, anstatt aus der Rubrik "gute Ausstattung", so wie er das auch begründet hat und wie es korrekt wäre.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für diese Information.

Ein interessantes Problem

Ich werde hierzu die einschlägige Rechtsprechung Literatur befragen

Kunde: hat geantwortet vor 1 Monat.
Das heißt ich bekomme von Ihnen noch eine eindeutige Antwort?

Sehr geehrter Ratsuchender,

selbstverständlich

Die Frage, ob der Vermieter die betreffende Wohnung des Mieters in seinem Erhöhungsverlangen richtig in den Mietspiegel eingeordnet hat, handelt es sich um eine Frage der materiellen Begründetheit, nicht der formellen (BGH NJW 2004, 1379; 2008, 573; WuM 2009, 293 = NJW 2009, 1667 = NZM 2009, 395). Für ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen genügt die Angabe des nach Auffassung des Vermieters für die Wohnung einschlägigen Mietspiegelfeldes; dies soll zumindest dann gelten, wenn dem Mieter die maßgeblichen Merkmale bekannt sind oder wenn der Vermieter in dem Mietspiegel das maßgebliche Feld auf andere Weise deutlich markiert.
(BeckOK MietR/Theesfeld BGB § 558a Rn. 74-84, beck-online)

Das Begründungsverlangen ist also formell ordnungsgemäß und auch in materieller Hinsicvht begründet, weil ja die Miete nicht höher ist als die ortsübliche Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze gewahrt ist

Kunde: hat geantwortet vor 1 Monat.
Was bedeutet das für mich verständlich?
Obwohl der Vermieter in seiner Begründung die Rubrik "gute Ausstattung" angegeben hat, aber die Mietrichtwertspanne aus der Rubrik "Standardausstattung" entnommen hat, ist das Mieterhöhungsbegehren wegen Einhaltung der Kappungsgrenze rechtens und das berechtigt mich das nicht
a) zu einem fehlerfreien Mieterhöhungsschreiben
b) mit einer neuen 2-monatigen Überlegungsfrist?
Muss ich somit meine Einverständiserklärung für das fehlerhafte Mieterhöhungsschreiben bis Ende März, dem Ende der Überlegungsfrist, erteilen?

Das bedeutet, dass dies kein formeller Begründungsmangel ist, die Mieterhöhung also korrekt begründet hat.

In materiellrechtlicher Hinsicht muss man schauen, ob die Miete

ortsüblich oder darunter ist

die Kappungsgrenze einhält

Ist das gewahrt so ist die Mieterhöhung rechtens

Kunde: hat geantwortet vor 1 Monat.
Ist die Ortsüblichkeit der Miete nicht bereits durch den Mietspiegel definiert, also gegeben?
Wie bereits erläutert, die Kappungsgrenze ist eingehalten.
Kann ich denn wenigstens vom Vermieter ein korrigiertes und fehlerfreies Mieterhöhungsschreiben verlangen?
Muss ich auch ohne ein fehlerfreies Mieterhöhungsschreiben die Einverständiserklärung bis Ende der Überlegungsfrist erteilen oder kann ich damit warten, bis mir ein fehlerfreies Mieterhöhungsschreiben vorliegt?

Sehr ggeehrter Ratsuchender,

auch nach dem Wortlaut des Gesetzes reicht es aus, wenn die Miete innerhalb der Spannen liegt

Sie müssen daher auf dieses Schreiben hin zustimmen und können kein korrigiertes Schreiben verlangen

Wenn keine Fragen mehr bestehen bitte ich höflich um positive Bewertung

danke

Ich bitte um Rückmeldung

Schiessl Claudia und weitere Experten für Miet- & WEG-Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.