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RHGAnwalt, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 858
Erfahrung:  Dipl. Forstwirt (univ.) Mediator Fachanwalt für Familienrecht Systemischer Berater
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Guten Tag Ich habe am 4.3.17 aus einer Erbschaft ein

Diese Antwort wurde bewertet:

Guten TagIch habe am 4.3.17 aus einer Erbschaft ein 5-Familienhaus in Deutschland NRW erworben, wo ein aufgestauter Renovationsbedarf besteht. Um die Wohnungen gut vermietbar zu machen, habe ich im Nov. 2017 einen Bauantrag gestellt, um eine Balkonanlage (mit Mauerausbruch) anzubauen. Dieser Bauantrag wurde im Januar 2018 bewilligt. Meine Verwaltung hat nach Erhalt der Baugenehmigung im Februar 2018 ordnungsgemäss die Mieter angeschrieben und mit der gesetzl. Frist den Anbau der Balkone angemeldet.
Eine Mieterin hat den Mieterbund eingeschaltet und schreibt, dass sie die Massnahme nicht duldet, sie gibt folgende Gründe an:1. die Massnahme stellt eine Verschlechterung der Wohnsituation dar. Die Wohnung wäre klein und man hätte dann nicht mehr genug Wände zum stellen. Für die doppelte Balkontüre von 1.80x2.10 m muss eine Wandöffnung gemacht werden.
Bemerkung meinerseits: die Wohnung hat insgesamt 60 m2, bewohnt von 1 Person, wovon die Küche 12 m2 hat, wo der Balkon angebaut werden soll.2. Sie ist mit einer Mieterhöhung nicht einverstanden, da sie das nicht zahlen kann, der Mieterpreis wurde aber nur schätzungsweise angekündigt, die konkreten Zahlen liegen erst nach Beendigung der Arbeiten vor und würden dann der Mieterin mitgeteilt.
Die Mieterin steht im festen Vollzeitarbeitsverhältnis, ist ca. 45 Jahre alt und hat keine Personen zu versorgen.
Bemerkung: Die Grundmiete beträgt 300 Euro. Die Mieterhöhung müsste nach den z.Zt. vorliegenden Angeboten bei 140 Euro liegen. Wie hoch kann man maximal aufschlagen?3. Weiterhin gibt sie als Ablehnung an, dass sie die Wohnung erst am 1.7.2017 gemietet hat und im Mietvertrag keine Ankündigungen von Modernisierungsarbeiten stehen. Mir wäre zu Beginn des Mietverhältnisses die Absicht bekannt gewesen, dass Modernisierungsarbeiten geplant waren, wenn sie das gewusst hätte, hätte sie die Wohnung nicht angemietet. Ich hätte das zu dem Zeitpunkt gewusst und ihr mitteilen müssen bzw. im Mietvertrag reinschreiben müssen.Bemerkung:
-Die Idee einer Balkonanlage kam im Okt. 2017. Bei Ausstellung des Mietvertrages am 1.7.2017 habe ich daran noch nicht gedacht.-Der Bauantrag wurde im November 2017 gestellt, Die Genehmigung zum Bau eines Balkons habe ich dieses Jahr im Jan.18 bekommen.-Im Jan.18, bevor sie die Ankündigung erhielt, teilte die Mieterin mir mündlich mit, dass sie ausziehen möchte und eine neue Wohnung suche, in der Nähe ihrer Arbeitsstelle, da ihr der Weg zu weit sei. Das war noch vor der Ankündigung des Anbaus einer neuen Balkonanlage. Wir haben per Whats App kommuniziert und ich habe ihr bei der Suche geholfen, nachdem sie die Ankündigung erhalten hatte, hörte ich nichts mehr von ihr und es kam der Brief vom Mietverband.- Die Mieterin ist am 1.7.2017 nur innerhalb des Hauses umgezogen, d.h., vom 2. OG ins 1. OG. Insgesamt wohnt sie ca. 3 Jahre im Haus. Sie hat sich in dieser Zeit mit allen Mietern zerstritten. Ein Mieter zog es vor auszuziehen.Frage: Gibt es unter den vorgenannten Argumenten (1-3) der Mieterin einen Grund, den Neubau einer Balkonanlage abzulehnen?
Die Balkonanlage ist bereits bestellt und soll im Juni angebaut werden. Wie gehe ich jetzt am besten vor?Mit Spannung erwarte ich Ihre Rechtsauskunft und wie ich am besten weiter vorgehe.
Freundliche Grüße
Gisela Hahne Bentele

Sehr geehrter Fragesteller,

Gerne beantworte ich Ihre Anfrage:

Die Mieterin wird die Modernisierung nicht verhindern können, gegebenenfalls müssten Sie diese aber verklagen. Dem liegen folgende Überlegungen zugrunde:

d) Gebrauchswerterhöhung (§ 555 b Nr. 4 BGB)

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Unter die Maßnahmen der Modernisierung fallen bauliche Veränderungen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen. Dies beinhaltet eine Verbesserung der Mietsache. Dabei wird nicht auf das Empfinden des Mieters abgestellt, sondern eine objektive Sichtweise zugrunde gelegt (BGH, Urt. v. 13.2.2008 – VIII ZRE 105/07, GE 2008, 469 = NZM 2008, 283 = WuM 2008, 219 = ZMR 2008, 519).

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Entscheidend ist, ob in den in Betracht kommenden Mieterkreisen der Maßnahme eine Gebrauchswerterhöhung beigemessen wird. Dann darf der Vermieter damit rechnen, dass die Wohnung nach Durchführung der Modernisierung von künftigen Mietaspiranten zu im Übrigen gleichen Bedingungen eher angemietet wird als eine vergleichbare Wohnung ohne die Modernisierung. Maßgebend ist also die Erhöhung der Attraktivität der Wohnung für künftige Mieter (BGH, Urt. v. 20.7.2005 – VIII ZR 253/04, GE 2005, 1056 = NZM 2005, 697 = WuM 2005, 576 = ZMR 2005, 851).

Es ist zulässig, dem Mieter eine Frist zur Erklärung zu setzen, ob er die Maßnahmen duldenwird. Die Frist muss angemessen sein. Zwar sieht das Gesetz drei Monate vor, die zwischen der Ankündigung und der Maßnahmendurchführung liegen müssen. Dennoch erscheint es richtig, dass der Mieter verpflichtet ist, sich zur Duldung –nicht zur Zustimmung, da er hierzu nicht verpflichtet ist- zu äußern. Anderenfalls gibt er Anlass zur Klage (KG, Beschl. v. 16.7.2009 – 8 U 77/09, MietRB 2010, 6).

Bei mehreren Modernisierungsmaßnahmen, beispielsweise beim Balkonanbau, Einbau einer Balkontüre und Umbau eines Heizkörpers muss die zu erwartende Mieterhöhung in Einzelbeträgen angekündigt werden (LG Berlin, Urt. v. 15.10.2013 – 63 S 268/13, GE 2013, 1655 für einen Gesamtbetrag von »ca. 48 €«; LG Berlin, Urt. v. 8.3.2013 – 63 S 267/12, GE 2013, 46). Dies rechtfertigt sich daraus, dass der Mieter jede einzelne Maßnahme und ihre Duldung prüfen können muss.

Einen Härtefall sehe ich unter Zugrundelegung Ihrer Ausführungen jedenfalls nicht.

Ist der Mieter mit der Modernisierung nicht einverstanden, muss der Vermieter auf Duldung der vorgesehene Maßnahmen klagen. Diese sind nach Art Umfang, Beginn und Dauer zu bezeichnenden Maßnahmen in oder außerhalb der Wohnung zu umschreiben (Blank/Börstinghaus § 555 d BGB Rn. 37). Der BGH hat aber im Urteil vom 28.9.2011 (VIII ZR 242/10, WuM 2011, 677 = NZM 2011, 849) die Anforderungen an die Bestimmtheit des Antrags (§ 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO weniger hoch gesetzt und im Kern festgehalten, dass es ausreicht, wenn die zu duldenden Handlungen so genau beschrieben sind, dass sie eine hinreichende Grundlage für eine nach § 890 ZPO vorzunehmende Vollstreckung sein können.

Ich hoffe, dass ich Ihnen hiermit weiter helfen konnte und freue mich auf Ihre wohlwollende Bewertung

Herzlichst Ihr

Roland Hoheisel-Gruler

Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 5 Monaten.
Wenn ich Klage und die Gegenpartei, in dem Fall die Mieterin, verliert, wer zahlt:
1. die Gerichtskosten
2. meine Anwaltskosten
3. Verlust durch Verzögerung der Arbeiten
4. Der Mieterverband schrieb klar: das sie die Massnahme nicht duldet,
bedeutet das für mich, sofort klagen oder gibt es in Deutschland ein Schiedsgericht oder ein Schnellverfahren?
5. Durch wie viele Instanzen kann die Mieterin diese doch sehr simple Sache ziehen
6. Mit welchem Zeithorizont muss ich im ungünstigsten Fall rechnen

Es gibt eine einfache Regel in der ZPO: wer verliert, bezahlt, auch die Kosten der Gegenseite, Weil die Mieterin die Maßnahme nicht duldet, müssten Sie sofort klagen, wenn das über zwei Instanzen geht, dann müssen Sie schon mal vorsichtig mit mindestens einem halben Jahr rechnen.

Was sich empfehlen würde wäre gegebenenfalls eine Mediation, das geht recht schnell und bringt in der Regel gute Ergebnisse,

Herzlichst Ihr

Roland Hoheisel-Gruler

Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 5 Monaten.
Vielen Dank für die Idee mit der Mediation. Gibt es da in NRW (Wuppertal) öffentliche Stellen, die Mediationen durchführen, wenn nicht, könnten Sie mir für Wuppertal bitte jemanden angeben an den ich mich wenden kann.

Bitteschön - öffentliche Stellen machen das nicht - wenn man mal von den Güterichtern absieht, wobei da schon ein Verfahren laufen muss. Ansonsten finden Sie Mediatoren zuhauf im Internet - auch für Wuppertal

RHGAnwalt und 2 weitere Experten für Miet- & WEG-Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.