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Dr. Holger Traub
Dr. Holger Traub, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 7614
Erfahrung:  Vertragsrecht, Erbrecht, Arbeitsrecht, Immobilienrecht, Gesellschaftsrecht und Steuerrecht
88853042
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Dr. Holger Traub ist jetzt online.

Ich habe Fragen zur Renovierungspflicht (1) und

Diese Antwort wurde bewertet:

Ich habe Fragen zur Renovierungspflicht (1) und Reinigungspflicht (2) nach Auszug.
Zu 1)
Ich bin Vermieter. Bei dieser Anfrage geht es um die Pflicht des Mieters Renovierungsarbeiten durchzuführen. Ich habe hierzu von Ihnen bereits am 13.03.2017 eine Beratung erfahren. In meinem Mietvertrag war es vorgesehen, dass bei Auszug vor dem regulären Renovierungsturnus die Kosten prozentual dem genutzten Zeitanteil errechnet werden. Es ist auch aus meiner Sicht unstreitig, dass diese Vereinbarung nicht rechtswirksam ist. In meinem Vertrag fehlte. Da der Vertrag aber keine salvatorische Klausel am Ende des Vertragstextes beinhaltet, wäre der gesamte Vertrag in eine gesetzliche Form übergegangen, d.h. bei dem vorliegenden Zeitmietvertrag wäre theoretisch auch eine 3 Monate Kündigungsfrist einzuhalten gewesen. Wenn Sie mir auch keine großen Chancen der Durchsetzbarkeit dieser Konsequenz einräumten, habe ich den Mieter mit dieser Konsequenz konfrontiert, wobei er mir in einer Mail antwortete, er würde nun vertragsgemäß am 31.03. 2017 ausziehen. Ich bin dann davon ausgegangen, dass er auch die nicht rechtswirksame Renovierungsklausel akzeptiert. Er hat mir übrigens im Vorfeld einen befreundeten Maler empfohlen, der die Arbeiten zu einem Freundschaftspreis durchführen würde, den ich dann auch mit den Arbeiten beauftragte. Zu Beginn der Mietzeit wurde die Wohnung vollkommen in weißer Farbe gestrichen übergeben und er hat einzelne Wände mit intensiver Farbe nachgestrichen.
Ich konnte leider die Übernahme nicht selber vornehmen und musste einen Vertreter senden. Zu meiner Überraschung waren dann bei der Übergabe große Teile der Wohnung in Eigenleistung gestrichen. Dies wurde auch im Protokoll vermerkt. Im Protokoll vermerkt wurde auch, dass die Decke des Wohnzimmers mit offener Küche und die Kellerräume (hier waren zusätzliche flächige Farbabplatzungen an den Wänden protokollert), nicht gestrichen waren, worauf ich ihm die Kosten für das Streichen dieser Teile in der Abrechnung der Kaution kostenmäßig anrechnete. Die Wohnzimmerdecke mit offener Küche zu 100%, da die Küche im 4 Personenhaushalt intensiv genutzt wurde und im Wohnzimmerbereich ein Holzofen installiert war. Den Keller habe ich zu 57% angerechnet, obwohl hier große Abplatzungen der Farbe im bodennahen Bereich der Wände protokolliert wurden.
Habe ich hier im Streitfall (der Mieter hat bereits Klage eingereicht) eine Chance, meine Forderungen bezüglich der Anrechnung der Kosten für das Streichen der von ihm noch nicht gestrichenen Restflächen durch zu setzen? Auf was muss ich bei der Erwiderung der Anklage achten?
Zu 2)
Die Terrassen und die angrenzenden Bereiche waren beim Auszug als erforderliche Maßnahme in der Form „Terrasse, Ecke, Boden + Wand säubern“. Es wurden auch Bilder gefertigt, welche den Zustand beschreiben. Kann ich davon ausgehen, dass dies vom Mieter durch seine Unterschrift so akzeptiert wurde, dass ich ihm den Kosten-Aufwand für das Säubern von der Kaution abziehen kann? Ich habe diese Arbeiten selbst durchgeführt und ihm einen Stundenlohn von 20 EUR verrechnet, wobei die Reinigungsarbeiten sehr schwierig und nur mit hohen Kraftaufwand (kniend mit Handbürste und Grünbelag-Entferner, da es sich zum Teil im gehärtete Algen handelte) möglich waren. Ist der Stundenlohn gerechtfertigt?

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für die Nutzung von JustAnswer. Gerne will ich Ihnen Ihre Frage auf Grundlage des geschilderten Sachverhalts beantworten und Ihnen bei Ihrem Anliegen weiterhelfen.

Ihre Rechtsposition erachte ich ggü. dem Vermieter für unterlegen. Dies aus folgenden Gründen:

1.) Renovierungspflicht und Anrechnung auf Kaution

Sie gehen selbst von einer Unwirksamkeit der beschriebenen Klausel aus. Dieser Ansicht folge ich.

Weiter besteht das Problem, dass der Vermieter dem Mieter eine renovierte Wohnung zu übergeben hat oder die Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes auf Kosten des Vermieters zu erfolgen hat.

Der Mieter hingegen hat bei Einzug keine Kosten für die Erstellung des ordnungsgemäßen Zustands der Mietsache aufzuwenden. Ausnahme: es wurde vertraglich vereinbart.

Daher erachte ich eine Verrechnung der Kosten auf das Streichen und die Renovierung der Räume bei Einzug für nicht rechtmäßig.

Faktisch wird Ihr Eigentum auf Kosten des Mieters renoviert bzw. verschönert. Dies wird mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit auch ein Gericht so sehen.

2.) Klausel Terassenreinigung

Die Klausel „Terrasse, Ecke, Boden + Wand säubern“ ist zu unbestimmt. D. h. der Mieter kann eine Pflichterfüllung diesbezüglich bereits damit begründen, dass er die Terrasse und die Wände abgekehrt hat. Von einer intensiven Nassreinigung ist im Vertrag nichts vereinbart.

Daher ist auch hier Ihre Forderung problematisch und dürfte im Falle eines gerichtliche Einklagens wohl scheitern.

Ich bedaure Ihnen keine positivere rechtliche Einschätzung übermitteln zu können, würde mich jedoch gleichwohl über eine positive Bewertung Ihrerseits (anklicken von 3 bis 5 Bewertungssternen) für meine Bemühungen und die Vornahme meiner rechtlichen Ausführungen freuen.

Ich hoffe, Ihre Frage hinreichend beantwortet zu haben. Für weitere Fragen stehe ich über den Button "Experten antworten" zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Traub

-Rechtsanwalt-

Kunde: hat geantwortet vor 4 Monaten.
Sehr geehrter Herr Traub,
Zu Ihrer Aussage "Der Mieter hingegen hat bei Einzug keine Kosten für die Erstellung des ordnungsgemäßen Zustands der Mietsache aufzuwenden. Ausnahme: es wurde vertraglich vereinbart." Es geht mir nicht um die Pflichten des Mieters beim Einzug. Für mich ist es selbstverständlich, dass ich dem Mieter eine frisch gestrichene Wohnung übergebe, im konkreten Fall geht es um den Auszug, wobei der Mieter bei Beginn des Mietverhältnisses in ein neues Haus eingezogen ist. Im Mietvertrag wurde vereinbart, dass der Vermieter von allen Ansprüchen auf Durchführung von Schöheitsreparaturen befreit ist. Dann werden Fristen vereinbart und bemerkt, dass es sich um flexible Fristen handelt, die der tatsächlichen Abnutzung anzupassen sind.
Ist diese Vereinbarung bereits unwirksam ?
Nach meinem bisherigen Verständnis war nur der Abschnitt zu den Regelungen beim Auszug vor Erreichen einer 100%igen Abnutzung und zwar deswegen, weil hier die Angebot eines Malers zugrundegelegt werden sollte, um den Anteil des verbrauchten Anstrichs zu errechnen. Ich gehe davon aus, dass insbesondere im Wohnzimmer der Anstrich der Wände zu 100 % verbraucht waren, ansonsten hätte er diese nicht freiwillig gestrichen. Im Keller ist es wohl ebenso (Bild vom Keller mit Abplatzungen der Farbe).Zu den verschmutzten Terrassen wurde aussagekräftige Bilder (siehe Anlage) gefertigt. Ich gehe ja nicht davon aus, dass glänzende Oberflächen übergeben werden. Aber der Zustand sollte so sein, dass man die Endreinigung mit Routineverfahren (Wischen etc.) erfolgreich durchführen kann. Ich hoffe ich habe die ausdruckfähigen Bilder beigelegt.

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Rückmeldung, welche ich gerne berücksichtige.

Zuvor darf ich um Abgabe einer positiven Bewertung für meine bereits in anderer Sache ggü. Ihnen beantworteten Frage bitten.

Vielen Dank.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Traub

-Rechtsanwalt-

Dr. Holger Traub und weitere Experten für Miet- & WEG-Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 4 Monaten.

Sehr geehrter Herr Traum ich habe meine Bewertung abgegeben. Ich bitte Sie nun um die Beantwortung meiner Nachfragen. MfG ***

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank.

Nach Ihrer Schilderung ist nicht prinzipiell von einer Unwirksamkeit der beschriebenen Klauseln auszugehen.

Bzgl. der Terrasse verstehe ich Ihre Argumentation. Ob dies ein Gericht eben auch so sieht kann ich nicht absehen. Dies eben vor dem Hintergrund, weil die von Ihnen benannte Formulierung sehr "schwammig" ist. Sie hat keinen objektiven Maßstab.

Die Pflicht ist nach dem Wortlaut erfüllt, wenn der Mieter gekehrt hat.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Traub

-Rechtsanwalt-