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hhvgoetz, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 3139
Erfahrung:  Rechtsanwalt, LL.M. in International Trade Law (Newcastle upon Tyne, UK)
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§21, Absatz 5.2 steht das die Verwaltung das

Diese Antwort wurde bewertet:

Im WEG §21, Absatz 5.2 steht das die Verwaltung das Gemeinschaftseigentum instand halten muss.
Nun verlangt der Verwalter einer neuen Eigentumswohnanlage bei der ersten Eigentümerversammlung unter Punkt 5 der Tagesordnung:
ABNAHME d. GEMEINSCHAFTSEIGENTUMS und MANGELVERFOLGUNG.
"Die Leistung gehört nicht zur Grundleistung der Verwaltung und es handelt sich um eine sogennante Sonderleistung die durch die Eigentümergemeinschaft gesondert beauftragt werden muss.
Die Arbeitsstunde beträgt hier Euro 90,00 für den Geschäftsführer bzw. Euro 55,00Euro für den Sachbearbeiter. Die Beträge verstehen sich zzgl. MwSt. zurzeit 19%."
Meine 2 Frage: 1) Gehört die Mängelbeseitigung des Gemeinschaftseigentums nach der Abnahme nicht zu den Grundleistungen des Hausverwalters? Oder darf der Verwalter das gesondert als "Sonderleistung" in Rechnung stellen?
2) Gehört die Abnahme des Gemeinschaftseigentums zu den Grundleistungen des Verwalters?

Sehr geehrt/r Ratsuchende/r,

hier geht es ja (wenn von mir richtig verstanden) nicht um die Verfolgung von sich im Betrieb ergebenden Mängeln sondern der Verfolgung der bei Erstabnahme erkannten Mängel des Neubaus im Gemeinschaftseigentum.

Die Erstabnahme ist auch keine Instandhaltungsmaßnahme im Sinne von § 21 V Nr. 2 WEG. Das betrifft aus meiner Sicht den laufenden Betrieb.

Gegen die Annahme einer Grundleistung der Verwaltung spricht, dass die Zulässigkeit der Übertragung der Abnahme auf den Verwalter höchst strittig ist. Im Bauträgervertrag ist dies in der Regel sowieso unwirksam (aber dennoch gängige Praxis).

Hier ein ganz guter Überblick zur Problematik von einem Kollegen:

https://www.rechtsanwalt.immobilien/baurecht/abnahme-von-gemeinschaftseigentum/

Insbesondere, wenn es sich bei einem Neubau um einen vom Bauträger eingesetzten Ver***** *****delt, steht ja auch zu befürchten, dass letzterer aus Dankbarkeit für die Einsetzung durch den Bauträger bzgl. etwaiger Mängel nicht so genau hinschaut bzw. hinschauen lässt.

In solchen Verwalterverträgen ist es aber auch durchaus üblich, dass für diese Abnahme keine gesonderten Verwaltergebühren führt, um die Neueigentümer nicht gleich stutzig zu machen.

Aber auch sonst sind Abnahmeleistungen durchaus im normalen Leistungsverzeichnis umfasst. Googlen Sie einfach mal eine Reihe Leistungsverzeichnisse von Verwaltern und treten mit dem Verwalter in Verhandlung. Klären Sie am besten vor der Versammlung auch andere Eigentümer auf.

Wenn ein entsprechend ungünstiger Verwaltervertrag jetzt schon geschlossen ist, können Sie den Verwalter ev. über die Frage der Verlängerung seiner Bestellung ködern und dazu bringen, einzulenken.

Richtig ist aber auch, dass bei Feststellung von umfangreichen Mängeln deren detaillierte Verfolgung ggf. über die Grundgebühr des Verwalters nicht leistbar ist. Die Abnahme selbst und Beauftragung eines Sachverständigen sollte aber schon möglich sein, in das Gesamtpaket hineinzubekommen.

Letztlich hängt es konkret vom Leistungsverzeichnis des Verwaltervertrages ab, welche Leistungen inklusive sind und welche getrennt zu vergüten sind.

Ein Vorteil der geschlossenen Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist, dass trotz früherer Abnahme des Gemeinschaftseigentums die Verjährung für Mängel für alle Eigentümer erst beginnt zu laufen, wenn der letzte Neuerwerber sein Sondereigentum abgenommen hat.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen helfen.

Wenn Sie keine Nachfragen mehr haben, geben Sie bitte eine entsprechende Bewertung ab, denn nur dann erhalte ich meine Vergütung über Just Answer. Nach einer solchen Bewertung können Sie allerdings auch ohne weitere Zusatzkosten an dieser Stelle Nachfragen zum gleichen Thema stellen.

Mit freundlichen Grüßen

hhvgoetz und weitere Experten für Miet- & WEG-Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.