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RHGAnwalt, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 827
Erfahrung:  Dipl. Forstwirt (univ.) Mediator Fachanwalt für Familienrecht Systemischer Berater
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Wir sind Eigentümer. Der Eigentümer über uns hat vermietet.

Diese Antwort wurde bewertet:

Wir sind Eigentümer.
Der Eigentümer über uns hat vermietet.
Leider besteht keine Hausordnung.
Der Mieter über uns geht jeden Morgen zwischen halb 6 und 6 Uhr mit schweren Arbeitsschuhen die Treppe hinunter, so dass wir alle aufwachen. Wir müssen erst um 8 Uhr aufstehen, können aber dann nicht mehr einschlafen.
Weder der Mieter noch der Eigentümer reagieren auf unsere Bitten, entweder leiser zu gehen oder die Arbeitsschuhe erst unten anzuziehen. Wir wohnen im EG, er im OG.
Was können wir machen bzw. können wir überhaupt etwas machen oder müssen wir das hinnehmen? Die Hausverwaltung macht gar nichts. Zuckt lediglich die Schultern.

Sehr geehrter Fragesteller,

Gerne beantworte ich Ihre Frage:

Wenn es keine Hausordnung gibt, können Sie Ihre Rechte nur auf das allgemeine Rücksichtnahmegebot als Ausfluss aus §*****uuml;tzen .

Ich würde Ihnen daher empfehlen, gegenüber dem Vermieter resp. Der Hausverwaltung zu argumentieren, dass aufgrund der regelmäßigen Lärmbelästigung die Wohnung einen Mangel hat und dass wegen der täglichen Störung der Nachtruhe, die auch ohne Hausordnung bis 6 Uhr geht, die Miete daher um 5 % gemindert ist und Sie deshalb wegen des Mangels von Ihrem Zurückbehaltungsrecht in dieser Höhe bis zur Beendigung des Zustandes Gebrauch machen. § 273 BGB

Ich hoffe, dass ich Ihnen hiermit weiter helfen konnte und freue mich auf Ihre wohlwollende Bewertung

Herzlichst Ihr

Roland Hoheisel-Gruler

Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 4 Monaten.
Ich schrieb oben, dass ich Eigentümer bin. Von daher kann ich keine Mietminderung vornehmen.
Ich bin ET der EG Wohnung, die Mieter des Eigentümers der OG Wohnung machen den Krach.

Ah, danke für die Klarstellung.

In diesem Falle geht es über das Rücksichtsnahmegebot aus dem WEG gegen den Miteigentümer - das wäre ein klassischer Fall, der über die Eigentümerversammlung als Organ der Eigentümer zu lösen wäre.

Hinnehmen müssen Sie das Verhalten nicht - Sie haben einen Anspruch gegen den Miteigentümer, dass dieser entsprechende mietrechtliche Maßnahmen gegen seinen Mieter unternimmt (Abmahnung etc.) Dieser Anspruch ist auch grundsätzlich durchsetzbar.

Daneben haben Sie einen eigenständigen Abwehranspruch gegen den Störer aus Eigentum - § 1004 BGB, den Sie dann gegebenenfalls gerichtlich gegen diesen Mitbewohner durchsetzen müssten.

§ 14 WEG – Pflichten des Wohnungseigentümers

Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet:

  1. 1.

    die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so in Stand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst;

Nachteil im Sinne des § 14 WEG ist jedenicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung (BGH NJW 13, 1439 [BGH14.12.2012 - V ZR 224/11] Rz 4 = ZMR 13, 292; NJW 12, 2725 Rz 12).Nur konkrete u. objektive Beeinträchtigungen können das sein(BVerfG ZMR 10, 206; BGH NJW 12, 72 [BGH 14.10.2011 - V ZR 56/11] Rz14). Eine Verbesserung des gemeinschaftlichen Eigentums ist keineBeeinträchtigung (BGH NJW 12, 72 [BGH 14.10.2011 - V ZR 56/11] Rz15). Entscheidend ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung einWohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweisebeeinträchtigt fühlen kann (BGH NZM 12, 239 [BGH 21.10.2011 - V ZR265/10] Rz 8; NZM 11, 512 [BGH 08.04.2011 - V ZR 210/10] Rz 5 = ZMR11, 734). Unvermeidbar sind Beeinträchtigungen, die beimZusammenleben nicht zu umgehen sind oder auf die der Störer einenAnspruch hat oder nach einer Abwägung der betroffenen Rechte. Esbesteht eine generelle Tendenz, im Zweifel u. bereits bei geringenBeeinträchtigungen einen Nachteil anzunehmen (BVerfG ZMR 05, 634,635). Zur Auslegung, was Nachteil ist, kann eine Vereinbarungherangezogen werden (BGH NZM 12, 239 [BGH 21.10.2011 - V ZR 265/10]Rz 8). Zur Bedeutung des öffentlichen Rechts s. Vor §§ 1–64 Rn31 ff, zur Bedeutung von technischen Normen s. Vor §§ 1–64 Rn 32,zur Bedeutung öffentlich-rechtlicher Genehmigungen s. Vor §§ 1–64Rn 33.

Hier Rechtsprechung zum Lärm: Was über den Miteigentümer hier gesagt wird, gilt natürlich erst recht für dessen Mieter:

Geräusche. Normale,übliche und daher unvermeidbare Geräusche sind hinzunehmen (BGH NJW15, 1442 [BGH 27.02.2015 - V ZR 73/14] Rz 17). Es ist danach nicht zubeanstanden, wenn ein Wohnungseigentümer im üblichen Rahmen(Geburtstag, Feiertage) feiert. Auch musikalische Wiedergaben u.Darbietungen im Teileigentum liegen grds. im Rahmen rechtmäßiger u.zulässiger Nutzung von Gaststättenräumen (BayObLG NJW-RR 94, 337[BayObLG 02.09.1993 - 2 ZBR 63/93]). Etwas anderes gilt, wenn einWohnungseigentümer sein Sondereigentum übermäßig oderungewöhnlich gebraucht (BGH NJW 15, 1442 [BGH 27.02.2015 - V ZR73/14] Rz 17), etwa regelmäßig schreit, trampelt, dauernd die Möbelrückt oder stets die Tür knallen lässt (Ddorf NJW 09, 3377 [OLGDüsseldorf 19.08.2009 - I -3 Wx 233/08]).

RHGAnwalt und weitere Experten für Miet- & WEG-Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.