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RASchiessl
RASchiessl, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 28810
Erfahrung:  Vertragsanwalt des BWE
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RASchiessl ist jetzt online.

Ich möchte ein Reihenhaus mit rd. 120 m² Wohnfläche, das ich

Diese Antwort wurde bewertet:

Ich möchte ein Reihenhaus mit rd. 120 m² Wohnfläche, das ich geerbt habe, verkaufen. Das Haus hat zwei abgeschlossene Wohnungen. Jeweils eine im EG und eine im OG. Problem: beide Wohnungen sind erheblich unter der ortsüblichen Miete vermietet. Außerdem trage ich als Vermieter die meisten Betriebskosten. Die Mietverträge für die beiden Wohnungen sind hinsichtlich der Mietdauer nicht ganz eindeutig.
Beim Mietvertrag für die EG-Wohnung ist sowohl die Rubrik für einen Vertrag von unbestimmter Dauer als auch die Rubrik für einen Vertrag von bestimmter Daher ausgefüllt. Das sieht im Mietvertrag folgendermaßen aus:
1. Vertrag von unbestimmter Dauer: Das Mietverhältnis beginnt mit dem 01.12.1999. Es läuft auf unbestimmte Zeit und kann von jedem Teil mit der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden. Die Kündigung muss schriftlich bis zum dritten Werktag des ersten Monats der Kündigungsfrist erfolgten.
2. Vertrag von bestimmter Dauer: Das Mietverhältnis beginnt mit dem 01.12.1999 und endet vorläufig am 01.12.2019.
3. Qualifizierter Zeitmietvertrag - höchstens fünf Jahre: hier ist nichts ausgefüllt
In dem Mietvertrag für die OG-Wohnung heißt es wie folgt:
1. Vertrag auf unbestimmte Zeit: Das Mietverhältnis beginnt mit dem 01.03.2015. Es läuft auf unbestimmte Zeit und kann von jedem Teil mit der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden.
Kündigungsverzicht: Das Mietverhältnis wurde auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Beide Mietparteien verzichten wechselseitig bis zum 01.03.2019 auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrags. Zum Ablauf des Verzichtszeitraums kann das Mietverhältnis erstmalig wieder von beiden Mietparteien mit den gesetzlichen Kündigungsfristen und entsprechend den gesetzlichen Vorschriften gekündigt werden.
Vor dem Verkauf stellt sich mir die Frage, ob ich die Mietverhältnisse kündigen oder das einem Käufer überlassen soll. Mit den Mietern im Haus wird sich der Kaufpreis sicherlich erheblich reduzieren.
Wichtigste Frage für mich und den Käufer: Wie sehen die Kündigungsmöglichkeiten aus und wie geht man bei der Kündigung am besten vor?
Ich freue mich über Ihre Antwort,
Ralf Kröll

Sehr geehrter Ratsuchender,

haben Sie vielen Dank für Ihre Anfrage.

Als Vermieter können Sie derzeit die Mieter nicht ordentlich kündigen, da eine Befristung beziehungsweise ein Kündigungsverzicht bis 2019 besteht.

Auch ein möglicher Käufer kann vor 2019 nicht ordentlich kündigen.

In Ihrem Falle wäre an sich eine Kündigung wegen Hinderung der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung möglich, da die Mieter den Wert des Objekts erheblich drücken. Bei dieser Kündigung handelt es sich jedoch um eine ordentliche Kündigung in beiden Fällen können Sie aber nur ab 3/2019 beziehungsweise 12/2019 ordentlich kündigen.

Der Käufer könnte wenn er die Wohnungen selbst beziehen möchte wegen Eigenbedarfs kündigen aber auch hier handelt es sich um eine ordentliche Kündigung. Der Käufer muss nach § 566 BGB die Regelungen im Mietvertrag gegen sich gelten lassen.

Wenn Sie vor 2019 verkaufen möchten, dann sollten Sie versuchen mit beiden Mietern (gegen einen Ausgleich) einen Mietaufhebungsvertrag zu schließen.

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Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl

Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 7 Monaten.
Sehr geehrter Herr Schiessl, danke für Ihre schnelle Antwort. Noch eine zusätzliche Frage: Wie sind die Kündigungsfristen
a) für die EG-Wohnung, bei der der Vertrag bis zum 01.12.2019 befristet ist
b) für die OG-Wohnung, bei der der Vertrag bis zum 01.03.2019 die ordentliche Kündigung ausschließt?
Danke für die Antwort.

Sehr geehrter Ratsuchener,

in beiden Fällen ist Vertragsbeginn 1999. Das bedeutet, Sie haben bei beiden Verträgen die maximale Kündigungsfrist von 9 Monaten gem. § 573c BGB.

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Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl

Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 7 Monaten.
Für die EG-Wohnung war der Vertragsbeginn 1999. Das stimmt. Aber für die OG-Wohnung war der Vertragsbeginn am 01.03.2015. Da dürfte die Kündigungsfrist nicht ganz so lang sein?

Sehr Ratsuchender,

oh mein Fehler, da bin ich beim zweiten Vertrag in der Zeile verrutscht. Wenn der Vertrag 2015 zu laufen begonnen hat dann sind wir nach §573 c BGB noch immer in der Grundkündigungsfrist von 3 Monaten (0-5 Jahre).

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Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl

Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 7 Monaten.
Eine letzte Frage: Die Mieterin der EG-Wohnung sagte mir, dass sie einen Schwerbehindertenausweis hat und dass dadurch die Kündigungsmöglichkeit erschwert wird. Stimmt das?

Sehr geehrter Ratsuchnder,

das kann durchaus zu Problemen führen.

Wen die Mieterin aufgrund Ihrer Gesundheit nicht in der Lage ist umzuziehen, dann kann das einen Härtegrund im Sinne der §§ 574 ff BGB darstellen mitd er Folge, dass die Mieterin die Fortsetzung des Mietvertrages trotz kündigung verlangen kann.

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Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl

Rechtsanwalt

RASchiessl und weitere Experten für Miet- & WEG-Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.