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ra-huettemann
ra-huettemann, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 24446
Erfahrung:  Vertiefte Kenntnisse im Miet- & WEG-Recht
42903605
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ra-huettemann ist jetzt online.

Harald Engl Ich hatte ihnen erneut eine Frage--- Nebenkosten

Diese Antwort wurde bewertet:

Harald Engl Ich hatte ihnen erneut eine Frage--- Nebenkosten Rechnungslegung-- gestellt
bitte beantworten Sie meine Fragen

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

offene Fragen Ihrerseits sind hier nicht ersichtlich - bitte stellen Sie Ihre Frage kurz erneut ein!

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 4 Monaten.
Ich habe eine Nebenkostenabrechnung bekommen um die Überprüfen zu können benötige ich die zugrundegelegten Rechnungen Auf meine Anfrage bei dem Vermieter mir Rechnungskopien gegen Bezahlung zukommen zu lassen teiölt er mir mit das er hierzu nicht verpflichtet ist und fügt ein Urteil an.
Ich solle bei ihm vorsprechen und in die Unterlagen einsehen hierzu bin ich nicht bereit da ein Verfahren gegen den Vermieter meinerseits anhängig ist
Meine Frage gibt es eine andere Möglichkeit an die Rechnungsunterlagen zu kommen.
wenn ich die Nachzahlung nicht leiste und er zu Gericht geht muß er ja auch die Rechnungsunterlagen vorlegen

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich gern wie folgt Stellung nehme.

Unter den hier gegebenen Umständen haben Sie in der Tat einen Anspruch auf Übersendung der Kopien gegen Kostenersatz!

Grundsätzlich hat der Mieter zwar keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Rechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung.

Ausnahmsweise kann der Mieter aber dann eine Übersendung von Fotokopien verlangen, sofern ihm die Einsichtnahme in die Unterlagen in den Räumen des Vermieters nicht zugemutet werden kann (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR78/05).

Das ist hier zweifelsfrei der Fall, denn wenn Sie mit dem Vermieter einen Rechtsstreit führen, so ist Ihnen eine Einsichtnahme in die Belege bei dem Vermieter nicht zumutbar.

Verlangen Sie daher erneut unter ausdrücklicher Berufung auf die hier dargestellte und klare Rechtslage die postalische Übersendung der Kopien!

Klicken Sie für die in Anspruch genommene anwaltliche Beratung bitte abschließend oben auf die Sterne (=3-5 Sterne), wenn Sie keine Nachfragen haben ("Dem Experten antworten"), denn nur dann erhalte ich von dem Portalbetreiber Justanswer meine Vergütung für die erbrachte anwaltliche Beratung.

Sie können nach Ihrer jetzigen Bewertung jederzeit und beliebig oft nachfragen!

Vielen Dank!

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 4 Monaten.
Vielen Dank für ihre Auskunft ich habe noch eine Frage
Das Wohnhaus hat 9 Wohnungen und einen Gewerbebetrieb Gaststätte Döner
müßte nicht bei der Abrechnung gesondert abgerechnet werden Mietwohnungen __ Gewerbebetrieb
denn bei dem Gewerbebetrieb ist zb bei der Versicherung
u.a. ein anderes Risiko das von den Versicherungen extra bewertet wird und der Beitrag entsprechend ist
Ich denke das bei der Nebenkostenabrechnung grundsätzlich der Gewerbebetrieb gesondert abzurechnen ist

Vielen Dank für Ihre Rückmeldung!

Ja, das ist richtig: Ein Vermieter ist verpflichtet, die auf einen Gewerbetreibenden entfallenden Nebenkosten in der Abrechnung gesondert auszuweisen.

Klicken Sie dann bitte abschließend oben auf die Sterne (=3-5 Sterne), wenn Sie keine Nachfragen haben ("Dem Experten antworten"), denn nur dann erhalte ich von dem Portalbetreiber Justanswer meine Vergütung für die erbrachte anwaltliche Beratung.

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Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

ra-huettemann und weitere Experten für Miet- & WEG-Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 4 Monaten.
Trifft das Verlangen der Kopien auch zu wenn der Rechtstreit (Kündigung wegen Eigenbedarf) erledigt ist?

Sofern der Rechtsstreit seine Erledigung gefunden hat, dürfte keine Unzumutbarkeit mehr anzunehmen sein.

Abweichendes würde aber dann gelten, wenn der Rechtsstreit zu einer nachhaltigen Zerrüttung des persönlichen Verhältnisses geführt hat. Dann wäre die Einsichtnahme vor Ort nach wie vor unzumutbar.

Kunde: hat geantwortet vor 4 Monaten.
Wie kann ich ihnen eine weitere Frage in anderer Sache stellen das Sie das extra berechnen können ?

Sie können Ihre neue Anfrage im Rahmen des hiesigen Premium-Service stellen.

Ich unterbreite Ihnen ein entsprechendes Angebot - einen Moment bitte.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 4 Monaten.
Ich habe ein Mehrfamilienhaus verkauft. Das Übergabedatum war der 30.04.2016 Bis zu diesem Datum haben die Mieter
die im Mietvertrag festgelegten Nebenkostenvorauszahlungen auf mein Konto einbezahlt und ich habe die Rechnungen/Ausgaben die die Nebenkosten betreffen an die Versorger bezahlt.
Einahmen aus Nebenkostenvorauszahlungen 3.250 € Ausgaben 6.1oo
Nach Übergabe 30.04.2016 habe ich eine Aufstellung Einahmen Nebenkostenvorauszahlungen (Belege) und Ausgaben
Nebenkosten (Belege) erstellt und dem neuen Eigentümer per Einschreiben übersandt mit der Bitte diese Einahmen/Ausgaben bei der von ihm zu erstellenden Nebenkostenabrechnung 2016 zu berücksichtigen.
Im Notarsvertrag gibt es keine Ausführungen die die Nebenkosten betreffen.
Eine Antwort auf mein Schreiben habe ich nicht erhalten
Vor einigen Tagen wurde ich von einem Mieter angesprochen das die Nebenkostenvorauszahlungen bis 30.04.2016 sowie die Ausgaben bei der vom neuen Eigentümer erstellten Nebenkostenabrechnung 2016 nicht berücksichtigt wurden
Der neue Eigentümer wäre meines Erachtens verpflichtet gewesen
1 die Nebenkostenvorauszahlungen der Mieter bis 30.04.2016
2 die Ausgaben bis 30.04.2016
in die von ihm zu erstellende Nebenkostenabrechnung einzubringen und nach Erhalt der Zahlungen den Differenzbetrag an mich auszukehren
Ich bitte um ausführliche Stellungnahme
Desweiteren befanden sich im Anwesen seit 4 Jahren die gesetzlich vorgeschriebenen Rauchmelder und Heizungsmeßgeräte in den Wohnungen.
Für diese Geräte war ein Mietvertrag und Wartungsvertrag mit Techem abgeschlossen
Diese Verträge hatten eine Laufzeit von 10 Jahren wo 4 Jahre bereits seit Abschluß berechnet wurden.
Der neue Eigentümer hat nunmehr die Geräte nach13 Monaten ausbauen lassen und von einer anderen Firma Geräte
eingebracht.
Die Fa Techem hat nun für die Restlaufzeit mir die Miet und Wartungskosten in Rechnung gestellt da ich die Verträge abgeschlossen habe und die Geschäftsordnung dies vorsieht wobei diese Geschäftsordnung von mir nie unterschrieben wurde.
Dem Neuen Eigentümer war bekannt das die Geräte in den Wohnungen seit 4 Jahren eingebaut waren ihm wären keinerlei Kosten entstanden hätte er die Geräte wie ihm Vertrag Engl/Techem Laufzeit weiterhin in den Wohnungen belassen
den die Kosten waren laut Mietvertrag von den Mieter zu leisten.
Kann der neue Eigentümer für die mir entstandenen Kosten Miete /Wartung haftbar gemacht werden
auf jeden Fall sind die Kosten bis Ausbau über die Nebenkostenabrechnung zu erstatten den darüber wurde der Verbrauch gemessen bzw bei den Rauchmeldern die gesetzliche Vorschrift erfüllt.
Auch hier sagt der Notarsvertrag nichts aus Leider wurde der Notarvertrag schlampig ausgeführt
Auch hier bitte ich um Stellungnahme

In der Tat ist der neue Eigentümer verpflichtet, einen etwaigen Differenzbetrag aus der Verrechnung der Einnahmen und Ausgabe bezüglich der Nebenkosten an Sie auszukehren. Da eine solche etwaige Forderung aus 2016 datiert, wäre diese auch noch nicht verjährt.

Fordern Sie den Eigentümer daher schriftlich (Einschreiben) unter ausdrücklicher Berufung auf die hier dargestellte Rechtslage zu umgehender Rechnungslegung und zur Auskehrung eines etwaigen Differenzbetrages auf. Setzen Sie hierzu eine Frist von maximal 14 Tagen ab Briefdatum, und kündigen Sie an, dass Sie nach Ablauf der gesetzten Frist Ihren Anspruch auf Rechnungslegung und gegebenenfalls Auskehrung auf dem Rechtsweg durchsetzen werden.

Hinsichtlich der Rauchmelder gilt: Da dieser Punkt unverständlicher Weise nicht in dem notariellen Vertrag ausdrücklich geregelt wurde, ist der Eigentümer nicht verpflichtet gewesen, den Vertrag zu übernehmen mit der Folge, dass Sie als Vertragspartner des Unternehmens leider in der Tat für die Kosten rechtlich einzustehen haben.

Ergibt sich auch aus möglichen mündlichen (und durch Zeugen beweisbaren) Ansprachen zwischen Ihnen und dem Eigentümer keine Übernahmepflicht bezüglich der Verträge, so käme allenfalls ein Schadensersatzanspruch gegen den Notar in Betracht. Dies würde allerdings voraussetzen, dass Sie dem Notar auch ausdrücklich kommuniziert hätten, dass eine Übernahme der langfristig geschlossenen Miet- und Wartungsverträge auch angestrebt und gewünscht wird. Sollte der Notar sodann im Zuge der Vertragsabfassung diesen Punkt schuldhaft nicht aufgenommen haben, so wäre er Ihnen schadensersatzpflichtig.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 4 Monaten.
Da der neue Eigentümer die Einnahmen /Ausgaben nicht in der von ihm erstellten Nebenkostenabrechnung berücksichtigt hat und hierzu auch nach seinen Aussagen nicht bereit dies zu tun
bitte ich um ausführliche Darstellung ob er dazu verpflichtet ist oder nicht
mit der entsprechenden Gesetzeslage
Ferner bitte ich um Beantwortung meiner Frage ob er entweder selbst oder über die Nebenkostenabrechnung die Zeit in der die Rauchmelder /Meßgeräte eingebaut und daher ihre Funktion erfüllt haben Regreßpflicht ist und die Kosten für die Nutzung entweder selbst oder über die Nebenkostenabrechnung an mich zu erstatten sind immerhin 13 Monate bis zum Ausbau. In dieser Zeit wurden die Geräte auch genutzt und haben ihren Zweck erfüllt ansonsten hätte er ja zum Übergabetermin die Geräte ausbauen sollen und nicht 13 Monate später
Auch hier bitte ich die entsprechende Gesetzeslage zu benennen

Die erwähnte Rechnungslegungspflicht folgt aus der gesetzlichen Regelung in § 259 BGB:

https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__259.html

Die Heruasgabepflicht eines etwaigen Differenzbetrages zu Ihren Gunsten ergibt sich aus § 812 BGB:

https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__812.html

Ja: Für den bezeichneten Nutzungszeitraum von 13 Monaten hat er Ihnen selbstverständlich entsprechenden Wertersatz in Höhe der von Ihnen verauslagten Kosten zu erstatten, denn er hat selbst entsprechende Aufwendungen als Folge der Nutzung erspart. Auch in diesem Fall folgt Ihr diesbezüglicher Anspruch aus § 812 BGB:

https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__812.html

Kunde: hat geantwortet vor 4 Monaten.
Ich komme nochmals auf die Nebenkostenabrechnung zurück
Bisher wurde das Treppenhaus von den Mieter gereinigt nach 2 Monate nach Übernahme hat der neue Vermieter die Treppenhausreinigung an eine Fa vergeben ohne die Mieter vorher zu verständigen ,
Im Mietvertrag ist geregelt das die Mieter das Treppenhaus selbst reingen (was bisher auch geschah)anderseits ist auch ein Passus das die Reinigung vergeben werden kann. Frage muß der Vermieter wenn er die bisherige Regelung nähmlich das das Treppenhaus von den Mieter gereinigt wird ändert die Mieter ansprechen und die Änderung benennen eventuell mit einer Übergangsfrist den immerhin entstehen Mehrkosten bei den Nebenkosten von 2.500 €
Bei der Heizung war bisher die Regelung laut Nebenkostenabrechnung 50% Verbrauch 50% Vorhaltung auch hier hat der Vermieter die Regelung geändert 30% Vorhaltung 70% Verbrauch auch hier ohne mit den Mietern Rücksprache zu nehmen
Bitte nehmen Sie hierzu Stellung eventuell mit der Gesetzselage.

Es handelt sich in beiden Punkten um eine inhaltliche Änderung des Mietvertrages. Diese ist nur in gegenseitigem Einvernehmen, also mit Zustimmung der Mieter möglich, nicht aber einseitig durch den Vermieter.

Das Vorgehen des Vermieters ist daher nicht rechtens.

Kunde: hat geantwortet vor 4 Monaten.
Trifft dies auch zu wenn wie berichtigt der Mietvertrag auch die Möglichkeit benennt die Treppenhausreinigung durch eine Fa durchführen zu lassen. Wie bereits erwähnt wurde bisher die Reinigung in Absprache mit den Mieter von den Mietern gereinigt
dies wurde jetzt durch den Eigentümer ohne Rücksprache mit den Mieter dahingehend geändert das er eine ihm bekannte Firma mit den Reinigungsarbeiten beauftragt hat und die Rechnung den Mietern über die Nebenkostenabrechnung in Rechnung gestellt hat
Konkret die Frage muß er die Zustimmung der Mieter zur Änderung vorher einholen? (siehe die Anmerkung Mietvertrag)

Wenn der Mietvertrag ausdrücklich die Möglichkeit benennt, die Treppenhausreinigung durch eine Fa durchführen zu lassen, so würde es sich nicht um eine Vertragsänderung handeln, denn dann macht der Vermieter nur von seinem mietvertraglichen Rechten Gebrauch.