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ra-schulte
ra-schulte, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 486
Erfahrung:  Hilfe in allen Rechtsfragen! Rechtsanwalt für Mietrecht und WEG-Recht, Verbraucherrecht, Zivilrecht & mehr.
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Ich habe über 5 Jahre bei einer alten Dame gewohnt und habe

Kundenfrage

Ich habe über 5 Jahre bei einer alten Dame gewohnt und habe keine Miete gezahlt. Jedoch alle Nebenkosten (Gas & Strom kann ich nachweisen - zum Jahreswechsel habe ich eine 150€ Jahrespauschale für Wasser und Müllabfuhr) gezahlt.

Ich bin mit der Dame jeden Dienstag einkaufen gegangen bzw. ohne sie, wenn es ihr Zustand gerade nicht anders hergab. Zusätzlich habe ich ihr immer kleine Gefälligkeiten getan, wenn sie mich darum gebeten hat.

Ich war auch der Einzige mit einem Wohnungsschlüssel und war auch Ansprechpartner der Hauskrankenpflege. Einiges kann man nachvollziehen, jeden einzelnen Gefallen natürlich nicht. Die Dame ist gestorben und die Erben haben das Haus verkauft und die neuen Eigentümer wollen mich aus der Wohnung haben, da ich nichts schriftliches in der Hand habe. Es sei der Meinung der Erben und der neuen Eigentümer kein Mietverhältnis sondern ein Nutzungsverhältnis, was man sehr kurzfristig kündigen kann. Ich meine ich habe ein mündlichen Mietvertrag mit der Dame geschlossen.

Alle Nebenkosten gezahlt und die Mietleistungen waren meine Unterstützung. Können sie mir sagen wie ob ich Falsch liege, wenn ja, welche Schritte ich unternehmen kann. Wie lange kann ich dann noch in der Wohnung bleiben wenn man juristisch da immer wieder Sand ins Getriebe schüttet?

Gepostet: vor 5 Monaten.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  ra-schulte hat geantwortet vor 5 Monaten.

Einen schönen guten Tag,

mein Name ist Rechtsanwalt Schulte. Geben Sie mir bitte einen Moment, damit ich Ihre Frage beantworten kann. Ich komme gleich auf die Sache zurück.

Mit freundlichen Grüßen

Schulte

Rechtsanwalt

Experte:  ra-schulte hat geantwortet vor 5 Monaten.

Gestatten Sie folgende Rückfragen, um Missverständnisse zu vermeiden.

  1. War also die alte Dame die Eigentümerin des Hauses, ja?
  2. Die alte Dame hat mit Ihnen also einen mündlichen Mietvertrag? Über das ganze Haus oder "nur" möblierte Zimmer innerhalb des Hauses mit gemeinschaftlicher Mitnutzung z.B des Wohnzimmers etc.?
  3. Wann ist die Dame verstorben?
  4. Wann haben haben die Erben das Haus verkauft?
  5. Haben Sie eine Kündigung erhalten? Haben Sie diese schriftlich erhalten?

MfG

Schulte

Kunde: hat geantwortet vor 5 Monaten.
1 - Ja
2 - Es handelt sich um ein Haus mit zwei Wohneinheiten. Die untere Wohnung hat die Dame bewohnt und ich über ihr. Es gibt ein Hauseingang mit einem Treppenhaus, wo beide Wohnungen mit eigener Wohnungstür abgehen. Die Dame hat mich gefragt ob ich zu den genannten Bedingungen bei ihr Wohnen möchte. Wir haben nie definiert was für ein Verhältnis es genau ist.
3 - Im August
4 - Mitte Dezember
5 - Am 20.11. habe ich ein Schreiben bekommen, ich möge bis zum 31.12. ausziehen.
Experte:  ra-schulte hat geantwortet vor 5 Monaten.

Für Mietverträge gibt es kein besonderes Formerfordernis, sollten aber zu Nachweiszwecken besser schriftlich geschlossen werden. Mietverträge können also auch mündlich oder sogar konkludent (d.h. durch schlüssiges Verhalten) geschlossen werden. Hier haben Sie die obere Wohnung von der Dame mündlich gemietet. Als "Miete" / Nutzungsentgelt waren dann die Nebenkosten vereinbart.

Dieses Mietverhältnis wird durch eine Erbschaft und anschließenden Verkauf mit Übereignung des Hauses an den Käufer nicht beinflusst und gilt gegenüber den Erben und dem neuen Eigentümer weiter. Grund hierfür ist, dass die Erben im Wege der Gesamtrechtsnachfolge in die Rechtsposition eintreten, die die alte Dame als Erblasserin am Todestag inne hatte, also mit dem mündlichen Mietverhältnis bzgl. der oberen Wohnung.

Wird das Haus dann von den Erben an einen Dritten verkauft, geht nach § 566 BGB das bestehende Mietverhältnis auf den Käufer über (Kauf bricht nicht Miete), d.h. dieser wird Ihr neuer Vermieter zu gleichen Konditionen wie vorher. Im Zweifel gelten die für den Mieter günstigen gesetzlichen Regelungen zur Miete nach den §§ 535 ff. BGB.

Sofern Sie ursprünglich keine besondere Vereinbarung mit der alten Dame "zum vorübergehenden Gebrauch" oder ähnlich hatten, kann der Vermieter ordentlich nach § 573 BGB nur aufgrund eines berechtigtes Interesse (wie z.B. Eigenbedarf o.ä.) kündigen. Das berechtigte Interesse muss in der Kündigung mit angeben. Dies ist hier nicht ersichtlich, so dass die Kündigung aus meiner Sicht unwirksam ist. Zudem gilt nach § 573c BGB mindestens eine Kündigungsfrist von 3 Monaten.

Die Abrede zum "vorübergehenden Gebrauch" müsste der Vermieter / neue Eigentümer nachweisen, welches ihm schwer fallen dürfte, da es ja keinen schriftlichen MV damit gibt. Aber selbst dann ist zwar eine kürze Kündigungsfrist möglich, diese muss aber vereinbart sein. Welches hier wiederum nicht gegeben ist, so dass eine kürzere Kündigungsfrist nicht in Betracht kommt. Im Übrigen wäre der neue Eigentümer für diese kürze Frist darlegungs- und beweisbelastet.

Dann bliebe dem Vermieter nur die außerordentliche / fristlose Kündigung aus wichtigem Grund, welcher hier aber ebenfalls nicht ersichtlich ist. Ein solcher wäre ein Zahlungsverzug von 2 Monatsmieten oder einem vergleichbaren Betrag. Sie sollten also zwingend die monatlichen Nebenkosten weiter bezahlen. Dann kommt es zu keinem solchen Zahlungsverzug. Eine fristlose Kündigung ist dann ebenfalls nicht möglich.

Dann bleibt dem Vermieter nur, sich mit Ihnen im Wege eines Aufhebungsvertrages gütlich zu einigen, damit Sie ausziehen. Hier könnten Sie Bedingungen (Beteiligung ans Umzugskosten etc.) stellen.

Die Kündigung sollten Sie schriftlich zurück weisen und es auf einen Prozess notfalls ankommen lassen. Diesen sollten Sie aber mit Hilfe eines Anwaltes bei sich vor Ort führen.

Um Ihre Frage also zu beantworten: Meiner Ansicht nach haben Sie einen Mietvertrag, der auf unbestimmte Zeit geschlossen ist. Dieser kann nicht so ohne weiteres vom Vermieter gekündigt werden (s.o.). Die bisherige Kündigung ist unwirksam, so dass der Mietvertrag nicht beendet ist.

Falls gewünscht, können wir gerne in der Sache im Rahmen des Premium Service gegen einen kleinen Aufpreis telefonieren. So können auch Rück- und Verständnisfragen schnell und einfach geklärt werden. In diesem Falle unterbreite ich Ihnen gerne gleich ein Angebot. Ansonsten würde ich mich über eine Bewertung von 3-5 Sternen zum Abschluss freuen.

MfG

Schulte

Rechtsanwalt

Experte:  ra-schulte hat geantwortet vor 5 Monaten.

Dann würde ich mich nun zum Abschluss über eine Bewertung von 3 bis 5 Sternen freuen.

MfG

Schulte

Rechtsanwalt

Experte:  ra-schulte hat geantwortet vor 5 Monaten.

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

ich hoffe, ich konnte Sie bei der Lösung Ihres Problems unterstützen.

Über ein Feedback in Form einer positiven Bewertung, die Sie sehr schnell und einfach über die Bewertungssterne (3-5 Sterne) abgeben können, würde ich mich sehr freuen.

Sollten Sie noch Hilfe zu dieser Problemstellung benötigen, zögern Sie nicht, weitere kostenlose Nachfragen zu stellen. Setzen Sie dazu bitte den bisherigen Frageverlauf mittels der TextBox ganz unten einfach fort.

Mit vielen Dank für Ihre Nutzung von JustAnswer.

Mit freundlichen Grüßen

Schulte

Rechtsanwalt