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Dr. Holger Traub
Dr. Holger Traub, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 8432
Erfahrung:  Vertragsrecht, Erbrecht, Arbeitsrecht, Immobilienrecht, Gesellschaftsrecht und Steuerrecht
88853042
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Dr. Holger Traub ist jetzt online.

Ich beabsichtige, ein spezifisches Objekt zu ersteigern. Es

Diese Antwort wurde bewertet:

ich beabsichtige, ein spezifisches Objekt zu ersteigern.
Es handelt sich um eine Zangsversteigerung für ein Haus.

In diesem Haus lebt der bisherige Eigentümer. Dieser möchte grundsätzlich auch nach der ZV im Haus wohnen bleiben.
Da er schon etwas betagter ist, möchte ich ihm diesem Wunsch entgegenkommen und ihn als Mieter Zeit seines Lebens akzeptieren.

Auf Basis dieser Ausgangslage habe ich folgende 3 spezifische Fragen:

1) Der Zuschlag bei einer ZV ist auch gleich ein Räumungstitel gegen den bisherigen Eigentümer. Wie kann ich dem Eigentümer einen Mietvertrag anbieten, ohne dass ich mein Recht auf Räumung des Hauses verliere, falls der bisherige Eigentümer und ich nicht über einen Mietvertrag einig würden?

2) Sollte es zu einem Mietvertrag kommen, der Mieter aber nicht zahlen. Wie kann ich die Miete eintreiben (Pfändung?)? Der Mieter bezieht eine Rente von knapp über 800 Euro und damit ca. 50 Euro über Grundsicherung.

3) Im zu ersteigernden Haus sind einige Reparaturarbeiten notwendig (Heizung, Warmwasser, Schimmel im Keller etc.). Wie kann man im Mietvertrag vereinbaren, dass der bisherige Eigentümer und gleichzeitig neue Mieter für die Reparaturen selbst aufkommt? Kann man das über eine Reduktion des Mietpreises vereinbaren? Oder über Verrechnungsmodelle? Wichtig ist mir, dass ich meine einkommensteuerliche Ansetzbarkeit der Fremdvermietung (insb. Finanzierungskosten) nicht verliere. Gibt es dazu ein Vertragsmuster?

Vielen Dank für Ihre Antworten!

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

es freut mich, dass Sie sich für die Nutzung von JustAnswer entschieden haben.

Ich bin Rechtsanwalt Dr. Traub und würde Ihnen gerne bei Ihrem Anliegen weiter helfen.

Bitte haben Sie ein wenig Geduld, während ich mich mit Ihrer Fragestellung befasse.

Vielen Dank.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Traub

-Rechtsanwalt-

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für die Nutzung von JustAnswer. Gerne will ich Ihnen Ihre Frage auf Grundlage des geschilderten Sachverhalts beantworten und Ihnen bei Ihrem Anliegen weiterhelfen.

1) Der Zuschlag bei einer ZV ist auch gleich ein Räumungstitel gegen den bisherigen Eigentümer. Wie kann ich dem Eigentümer einen Mietvertrag anbieten, ohne dass ich mein Recht auf Räumung des Hauses verliere, falls der bisherige Eigentümer und ich nicht über einen Mietvertrag einig würden?

Ja, das ist korrekt. Nach § 93 ZVG gilt der Zuschlagsbeschluss als Räumungstitel.

Allerdings dürfen Sie mit der Räumung nicht übermäßig zuwarten, da ansonsten ein neues Mietverhältnis begründet werden kann. Vor diesem Hintergrund sollte auch schnell eine vertragliche Regelung mit dem vormaligen Eigentümer getroffen werden.

Klarstellend können Sie dem Mieter schriftlich mitteilen, dass Sie auf Ihr Recht zur Räumung bestehen und der Neubegründung eines Mietverhältnisses widersprechen. Wenn die Parteien sich nicht innerhalb von 14 Tagen über den konkreten Inhalt eines Mietverhältnisses einigen, werden Sie die ZV umsetzen.

2) Sollte es zu einem Mietvertrag kommen, der Mieter aber nicht zahlen. Wie kann ich die Miete eintreiben (Pfändung?)? Der Mieter bezieht eine Rente von knapp über 800 Euro und damit ca. 50 Euro über Grundsicherung.

Hier können Sie keine Vollstreckung vornehmen, da der Eigentümer unter der Pfändungsfreigrenze ist. Eine Vollstreckung würde ins Leere gehen (alles was unter ca. € 1.100 ist).

Hier hilft nur eine hohe Kaution oder eine Bürgschaft durch eine Dritte Person zugunsten des Mieters.

3.) 3) Im zu ersteigernden Haus sind einige Reparaturarbeiten notwendig (Heizung, Warmwasser, Schimmel im Keller etc.). Wie kann man im Mietvertrag vereinbaren, dass der bisherige Eigentümer und gleichzeitig neue Mieter für die Reparaturen selbst aufkommt? Kann man das über eine Reduktion des Mietpreises vereinbaren? Oder über Verrechnungsmodelle? Wichtig ist mir, dass ich meine einkommensteuerliche Ansetzbarkeit der Fremdvermietung (insb. Finanzierungskosten) nicht verliere. Gibt es dazu ein Vertragsmuster?

Ja, das ist möglich. Hier wäre eine extra Klausel in den Mietvertrag mit aufzunehmen. Diese kann u. a. lauten:

"Der Mieter übernimmt folgende Reparaturarbeiten .... Die aufgebrachten Kosten können monatlich auf den Mietzins verrechnet werden .." (hier wäre eine genaue Regelung zu treffen).

Ich hoffe, Ihre Frage hinreichend beantwortet zu haben. Für weitere Fragen stehe ich über den Button "Experten antworten" zur Verfügung.

Über eine positive Bewertung Ihrerseits (anklicken von 3 bis 5 Bewertungssternen) für meine Ausführungen würde ich mich sehr freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Traub

-Rechtsanwalt-

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

ich hoffe, ich konnte Sie bei der Lösung Ihres Problems unterstützen.

Über ein Feedback in Form einer positiven Bewertung, die Sie sehr schnell und einfach über die Bewertungssterne (3-5 Sterne) abgeben können, würde ich mich sehr freuen.

Sollten Sie noch Hilfe zu dieser Problemstellung benötigen, zögern Sie nicht, weitere kostenlose Nachfragen zu stellen. Setzen Sie dazu bitte den bisherigen Frageverlauf mittels der TextBox ganz unten einfach fort.

Mit vielem Dank für Ihre Nutzung von JustAnswer.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Traub

-Rechtsanwalt-

Kunde: hat geantwortet vor 9 Monaten.
Hallo Hr. Dr. Traub,vielen Dank für Ihre bisherigen Ausführungen.Ich hätte ergänzend noch folgende Nachfragen:zu 1) Das Vorgehen wäre also, dem bisherigen Eigentümer einen Mietvertrag umgehend zuzuschicken mit der verbundenen Androhung, dass der Mietvertrag binnen 14 Tagen zustande kommen müsste, da ich sonst ZV durchsetzen würde?zu 3) Da die Vereinbarung eines Mietvertrages schnell getroffen werden müsste (s. 1.), könnte man im Mietvertrag aufnehmen, dass beide Vertragsparteien fest vereinbaren, dass der Mieter Reparaturen auf eigene Kosten übernehmen wird, wobei Genaueres ein Ergänzungsvertrag / Nachtrag regeln würde. Soweit ich informiert bin, müssen die Maßnahmen genau beschrieben sein, am besten mit Kostenvoranschlägen. Dies wird binnen 14 Tagen nicht zu bewerkstelligen sein. Passt das?Vielen Dank für Ihren Rat.

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

die Antwort zu Ihren Fragen lautet beides mal ja. Sie können so verfahren.

Konnte ich Ihre Fragen nunmehr beantworten?

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Traub

-Rechtsanwalt-

Dr. Holger Traub und weitere Experten für Miet- & WEG-Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.