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Schiessl Claudia
Schiessl Claudia, Rechtsanwältin und Fachanwältin
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 17611
Erfahrung:  Zwei Fachanwaltstitel, , 20 Jahre Anwaltserfahrung, Korrespondenzsprachen deutsch und englisch, Vorsitzende des Wohnungs- und Grundeigentümerverbandes Regensburg
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Schiessl Claudia ist jetzt online.

Hallo, ich habe eine oder mehrere Fragen zu einem

Diese Antwort wurde bewertet:

Hallo,
ich habe eine oder mehrere Fragen zu einem Sachverhalt im Bereicht Mietrecht.
Ich und meine Freundin haben vor 4 Monaten eine Wohnung bezogen mit einem Kündigungsverzicht auf 24 Monate. Wie die meistens mussten wir dem Kündigungsverzicht zustimmen um die Wohnung zu bekommen.
Die Wohnung ist preislich am obersten Ende  in einem Arbeitervietel gelegen. keine Luxus Wohnung, 50er Jahrebau, 5 Stock ohne Aufzug.
Die Stadt ist München. Nachmieter/Mitmieter findet man sofort.
Jetzt ist es so, wie das Leben manchmal so spielt, das wir uns leider getrennt haben.
Meine Ex-Freundin ist schon zu ihren Eltern gezogen und möchte aus dem Mietvertrag austreten. Zusätzlich ist die Firma meiner Freundin insolvent, sie wird arbeitslos.
Derzeit wohnen 2 Freunde seit 4 Wochen zu Besuch bei mir die mich finanziell unterstützen..diese würde ich gerne mit in den Vertrag oder als Untermieter aufnehmen da diese auch Wohnraum suchen.
Die Wohnung kostet für mich alleine 80 Prozent meines Nettoeinkommens.
Ich habe mir folgende Varianten vorgestellt die Möglich sind:
1. Da ich mir die Miete alleine nicht leisten kann möchte ich 1-2 Untermieter in die Wohnung aufnehmen. es ist eine 3 Zimmer Wohnung mit 70 qm. Meine Ex-Freundin bleibt für den Vermieter, für die Zeit der Kündigungsfrist, als Sicherheit im Vertrag
bestehen oder auch nicht so wie möglich.
2. Ein Freund von mir wird in den Mietvertrag mit aufgenommen und meine Freundin geht raus. mit oder ohne zusätzlichen Untermieter. am besten mit zusätzlichen Untermieter.
3. Ich suche über die nächsten Monate einen Nachmieter der einen neuen 24 Monatsvertrag unterschreibt muss aber bis dahin zumindest einen Untermieter aufnehmen wegen finanzieller Unterstützung.
4. Ich kündige außerordentlich(möglich ja/nein) oder ich werde gekündigt wegen fehlender Mietzahlungen oder unerlaubter Untervermietung wenn meine Freunde länger bleiben, der Vermieter es nicht genehmigt aber ich ohne diese die Miete nicht zahlen kann.
Meine bedenken bei einer ausserordentlichen Kündigung sind folgende:
1. muss ich und meine Ex-Freundin die vollen 24 Monate zahlen und trotzdem aus der Wohnung raus bei einer außerordentlichen Kündigung?.(Worst Case)
2. Muss ich die 3 Monate gesetzliche Kündigungsfrist zahlen bei einer außerordentlich/fristlosen Kündigung und bin dann komplett befreit?
3. Muss ich die Miete zahlen bis der Vermieter einen Nachmieter findet?
4. Ich möchte eine fristlose Kündigung vermeiden da hier in 10-14 Tagen die Wohnung wegfällt...wie argumentiere ich richtig...z.b. möglich wenn Freunde längerfristig bei mir bleiben und mir Geld geben für die Miete.
Definitiv muss ich entweder Untermieter oder einen Mietmieter genehmigt bekommen sonst muss ich, am besten geordnet mit einer  3 Monatsfrist oder bis ich einen Nachmieter finde,  da raus.
Welche Möglichkeiten fallen Ihnen noch ein?
Vielen Dank ***** ***** Hilfe.
Viele Grüße
Fritz

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage

Ich gehe davon aus, dass der Kündigungsverzicht beiderseitig ist ?

Kunde: hat geantwortet vor 4 Monaten.
Sehr geehrte Frau Schliessl,ja der KündingungsVerzicht ist beidseitig. Der Vermieter kann auch nicht ordentlich kündigen.VG
Sehr geehrter Ratsuchende, haben Sie vielen Dank ***** ***** freundliche Anfrage. Gerne helfe ich Ihnen weiter:Zunächst einmal ist es so, dass der Vermieter zustimmen muss wenn die Freundin aus dem Mietvertrag entlassen wird.Es ist daher am besten, sie bleibt bis Ende der Kündigungsfrist darin stehen.Ein neuer Mieter birgt natürlich immer die Gefahr einer Mieterhöhung.
Sie haben einen Anspruch darauf, die Wohnung untervermieten zu dürfen, es sei denn es läge ein wichtiger Grund vor. Ein wichtiger Grund wäre zum Beispiel Überbelegung. Untervermietung bedeutet jedoch nicht, dass sie die Wohnung komplett einem Untermieter überlassen sondern sie dürfen nur einen Teil überlassen ,darauf haben Sie einen Anspruch.Der Untermieter muss daher immer einen Mitmieter sein.Verweigert der Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung haben Sie das Recht, fristlos zu kündigen.Wenn sie wegen Mietrückstand fristlos gekündigt werden müssen Sie natürlich die Mieten bezahlen, bis der Vermieter einen Nachmieter findet.Das geht auch, wenn sie wegen sonstiger Sachen fristlos gekündigt werden, zum Beispiel wegen unerlaubter Untervermietung
Das ist die Vorschrift dazu
Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
§ 540 Gebrauchsüberlassung an Dritte
(1) Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.
(2) Überlässt der Mieter den Gebrauch einem Dritten, so hat er ein dem Dritten bei dem Gebrauch zur Last fallendes Verschulden zu vertreten, auch wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Überlassung erteilt hat.
Kunde: hat geantwortet vor 4 Monaten.
Sehr geehrte Frau Schiessl,vielen Dank für die ausführliche Antwort.Ich habe nur noch eine Frage zur Untervermietung:Bei einer 3 Zimmer Wohnung kann ich doch dann 2 Zimmer mindestens untervermieten...muss der Hauptmieter immer 1 Zimmer für sich haben oder kann dieser z.b. 2 zimmer sind an freunde untervermietet und der hauptmieter hat eine freundin die bei ihm im Zimmer lebt z.b.VG
Kunde: hat geantwortet vor 4 Monaten.
Sehr geehrte Frau Schiessl,vielen Dank für die ausführliche Antwort.Ich habe nur noch eine Frage zur Untervermietung:Bei einer 3 Zimmer Wohnung kann ich doch dann 2 Zimmer mindestens untervermieten...muss der Hauptmieter immer 1 Zimmer für sich haben oder kann dieser z.b. 2 zimmer sind an freunde untervermietet und der hauptmieter hat eine freundin die bei ihm im Zimmer lebt z.b.VGf
Sehr geehrter Ratsuchender , Sie müssen zumindest ein Zimmer für sich haben und zudem darauf achten, Dass die Wohnung nicht über belegt ist. Sie können bei der Dreizimmerwohnung aber mindestens zwei Zimmer untervermieten und die Freundin kann natürlich bei Ihnen im Zimmer wohnen.
Sehr geehrter Ratsuchende, darf ich höflich fragen, was einer positiven Bewertung entgegensteht? Haben Sie denn noch Fragen? Bitte denken Sie daran, dass wir Experten nur durch eine positive Bewertung bezahlt werden.
Kunde: hat geantwortet vor 4 Monaten.
Hallo Frau Schießl,Danke für ihre Antworten.Ich habe nur noch eine letzte Frage:Wenn der Vermieter eine Untervermietung verneint, bedeutet dsnn fristlose Kündigung von mir aus auch nur 14 Tage Zeit oder kann ich außerordentlich Kündigen mit einer längeren Frist z.b. 3 Monate?Viele Grüße
Sehr geehrter Ratsuchender,Das Gesetz sagt hier außerordentlich mit der gesetzlichen Frist also mit drei Monaten
Schiessl Claudia und weitere Experten für Miet- & WEG-Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.