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ra-huettemann
ra-huettemann, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 24168
Erfahrung:  Vertiefte Kenntnisse im Miet- & WEG-Recht
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ra-huettemann ist jetzt online.

Hallo, ich bin Vermieter mit schlechter Erfahrung in einem

Diese Antwort wurde bewertet:

Hallo,
ich bin Vermieter mit schlechter Erfahrung in einem aktuellen akuten Fall, wo mein Mieter vor wenigen Tagen von mir eine fristlose Kündigung wegen 2 x hintereinander fehlender Miete bekommen hat. Mieter will drin bleiben und macht sich auch aktiv, was ich prinzipiell gut finde. Frage:
ist es möglich den bestehenden Mietvertrag insofern zu ergänzen/zu ändern, dass der Mieter in der Zukunft gleich beim ersten Mietausfall eine fristlose Kündigung verpasst bekommt (ein Vertrauensbruch quasi)? Das heisst die 3-monatige gesetzlich vorgeschriebene Kündigungsfrist wird durch 14-tägige ersetzt. Wird eine solche Lösung gesetzlich richtig sein und juristische Kraft haben?
Gruss
Vitali Linke

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

um Missverständnisse auszuschließen, muss ich zunächst nachfragen: Sie geben an, Sie hätten dem Mieter vor wenigen Tagen fristlos gekündigt - haben Sie diese fristlose Kündigung denn zurückgenommen?

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 4 Monaten.
Danke für die schnelle Rückmeldung! Nein, noch nicht. Mich hat gestern der für meine Mieterin zuständige Beamter angerufen und vorgeschlagen, dass unter der Voraussetzung, dass in der Zukunft ein Amt Verantwortung für die Mietzahlungen meiner Mieterin übernimmt, dass wir uns überlegen sollen unter diesen Umständen die fristlose (und auch die ordentliche Kündigung zum 01.03.2017, die auch schon existiert) zurückzuziehen. Wir sind prinzipiell damit einverstanden, nur wollen unseren Mietvertrag entsprechend verschärfen und uns damit absichern.
Kunde: hat geantwortet vor 4 Monaten.
Frage, kostet mich der Anruf 52 Euro extra, oder insgesamt?

Vielen Dank für Ihre weiteren Mitteilungen!

Leider muss ich Ihnen mitteilen, dass ein solcher mietvertraglicher Zusatz unwirksam wäre.

Die fristlose Kündigung ist nur unter den gesetzlich exakt formulierten Voraussetzungen rechtlich möglich und zulässig: Eine fristlose Kündigung wegen Mietzahlungsverzug ist gemäß § 543 Absatz 2 Nr. 3 a BGB möglich, wenn der Mieter an zwei unmittelber aufeinander folgenden Terminen nicht zahlt:

https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__543.html

Eine hiervon abweichende mietvertragliche Vereinbarung zu Lasten eines Mieters (die also eine fristlose Kündigung auch zulässt, wenn der Mieter nur mit einer Mieter in Verzug ist) ist gemäß § 569 Absatz 5 BGB unwirksam:

https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__569.html

Leider werden Sie eine solche mietvertragliche Regelung daher nicht wirksam vereinbaren können.

Ich bedaure außerordentlich, Ihnen keine angenehmere Mitteilung machen zu können, aber ich bin als Rechtsanwalt verpflichtet, Ihnen die Rechtslage wahrheitsgemäß darzustellen.

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Vielen Dank!

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 4 Monaten.
Ich habe noch weitere Fragen in diesem Zusammenhang. Darf ich diese stellen?

Gern!

Kunde: hat geantwortet vor 4 Monaten.
Ganz allgemein, haben wir andere Möglichkeiten (gesetzlich und juristisch sicher) den Mietvertrag in der Zukunft zu verschärfen? Ich erkläre: meine Mieterin ist krank (Epilepsie) und ist ab jetzt anscheinend auf staatliche Unterstützung angewiesen. Das Amt (Bereich soziales und Wohnen, bzw. Wohnraumsicherung) hat eine Lösung vorgeschlagen, eine offizielle Person vom Amt für die Finanzen meiner Mieterin in der Zukunft verantwortlich zu machen. Das heisst, dass die Mietzahlungen in der Zukunft wohl gesichert sein werden (zumindest von einer adäquaten Person betreut werden). Dafür sollen wir aber schriftlich von beiden existierenden Kündigungen (fristlose und ordentliche) zurücktreten, dürfen aber dafür Änderungen im Mietvertrag verfassen, die uns von einem solchen Desaster in der Zukunft schützen. Darf das Amt uns überhaupt ein solches Ultimatum setzen? Schließlich sind es bedingungslose Schulden von meiner Mieterin?
Kunde: hat geantwortet vor 4 Monaten.
220;brigens Vielen Dank für die ausführliche Antwort in der letzten E-Mail!!!

Das Amt ist nicht befugt, Ihnen solche Bedingungen zu diktieren, denn wenn der Mieter im Sozialbezug steht, so ist das Amt gesetzlich verpflichtet, die Miete auch zu bezahlen - § 22 SGB II:

https://www.gesetze-im-internet.de/sgb_2/__22.html

Das bedeutet: Sie werden in jedem Fall die Mietzahlungen von dem Amt erhalten, und Sie sind nicht verpflichtet, Änderungen/Ergänzungen an dem Mietvertrag vorzunehmen (die hier übrigens rechtlich auch gar nicht zulässig wären, siehe oben).

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Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 4 Monaten.
Vielen Dank! Exzellent!!!! Ich bewerte Sie gleich mit maximaler Sternzahl!

Haben Sie vielen Dank!

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Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

ra-huettemann und 2 weitere Experten für Miet- & WEG-Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 4 Monaten.
Sorry, doch noch eine Frage, wie sieht es denn mit den Mietschulden aus im Gegensatz zur normalen bevorstehenden Miete? Müssen Ämter die Schulden auch ohne zu Fragen begleichen? Wie hart können wir jetzt agieren? Ich meine die Mieterin hat nur noch 12 Tage Zeit die Wohnung zu räumen bzw. zu zahlen. Natürlich ist uns eine Zahlung lieber als die ganzen Kopfschmerzen mit der Räumungsklage etc.

Grundsätzlich müssen Ämter Mietschulden nicht übernehmen - ein Bezieher von Sozialleistungen kann aber einen entsprechenden Antrag stellen, und in der Regel werden die Schulden dann als Darlehen von dem Amt übernommen.

Ich rate Ihnen an, mit dem Amt Verbindung aufzunehmen und zu betonen, dass Sie das Mietverhältnis fortführen wollen, um die Nachteile eines langwierigen und kostenintensiven Räumungsverfahrens abzuwenden. Dies wird sich positiv auf die Darlehensbewilligung auswirken, und das Amt wird die Mietschulden dann voraussichtlich auch übernehmen.

Kunde: hat geantwortet vor 4 Monaten.
Danke, ***** ***** eine sehr hilfreiche Info! Und die letzte Frage, können wir wenigstens für die Zukunft als Vertragsverschärfung quasi die Kaution von 2 auf mind. 3 Kaltmieten (oder evtl. mehr) erhöhen, und das Geld in bar verlangen, anstelle das bei einer Bank zu deponieren, wie das momentan ist? Ich behaupte, das wird uns etw. besser vor solchen Situationen schützen, wo wir notfalls die Schulden mit der Kaution verrechnen können.

Leider ist auch das nicht möglich, denn als Vermieter sind Sie verpflichtet, ein Treuhandkonto für die Kaution einzurichten und diese auch angemessen zu verzinsen (§ 551 BGB).

Wenn vertraglich 2 KM Kaution geregelt sind, so können Sie einseitig die Kaution später auch nicht auf 3 KM erhöhen.

Kunde: hat geantwortet vor 4 Monaten.
Ok, verstanden. Besten Dank noch ein Mal für die hervorragende Beratung!

Gern geschehen!

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt