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Schiessl Claudia
Schiessl Claudia, Rechtsanwältin und Fachanwältin
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 18074
Erfahrung:  Zwei Fachanwaltstitel, , 20 Jahre Anwaltserfahrung, Korrespondenzsprachen deutsch und englisch, Vorsitzende des Wohnungs- und Grundeigentümerverbandes Regensburg
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Schiessl Claudia ist jetzt online.

Guten Tag, Die Erstellung unserer Nebenkostenabrechnung

Diese Antwort wurde bewertet:

Guten Tag,
Die Erstellung unserer Nebenkostenabrechnung erfolgt sowohl für Mieter als auch für Eigentümer, da es sich um mehrere Objekte handelt. Heute habe ich die Belegeinsicht bei der Hausverwaltung bekommen, doch wurde mir untersagt, dass ich diese fotografieren darf. Dies hat die WEG untersagt. Ich bin Mieter.
Auch wurden mir für Hausmeister und Reinigungsarbeiten nur die gebuchten Sachkonten vorgelegt, jedoch keine Rechnungen / Verträge mit der Begründung, dass es zum einen keine Rechnungen gäbe da der Hausmeister einen Dienstleistungsvertrag mit der WEG abgeschlossen habe und ich diesen als Mieter nicht einsehen darf und die Reinigungsarbeiten von einer Person über Minijob ausgeführt wird, wobei hier ein Anstellungsverhältnis mit der WEG vorliegt und auch diese für Mieter nicht eingesehen werden dürfen. Dieses "Verbot" hat der Verwaltungsbeirat dem Hausverwalter vorgenommen. Somit habe ich keine Einsicht erhalten.
Es werden jedoch Hausmeistervergütung sowie Sozialabgaben und BG Beiträge für das Anstellungsverhältnis in der Betriebskostenabrechnung geltend gemacht.
Können Sie mir bitte mitteilen, ob das so korrekt ist und wenn nicht über welche Paragraphen das geregelt ist?
herzlichen Dank für Ihre Mühe
Mit freundlichem Gruß
Ihre
Annette Lindner

Sehr geehrter Ratsuchender,

mein Name ist Rechtsanwältin Schiessl, bitte etwas Geduld, Sie bekommen sofoert einen Antwort

Vielen Dank.

Sie haben das Recht, die Belege einzusehen und zu prüfen

. Ein solches Prüfungsrecht wird von den Gerichten allen Mietern nach § 259 BGB zugestanden.

Sie dürfen ansehen

  • Rechnungen
  • Belege
  • Verträge*

*Zu nennen sind hier hauptsächlich Wartungsverträge oder Hausmeisterverträge.

Der Mieter muss prüfen können, ob sich hierin nicht umlegbare Instandhaltungskosten oder Verwaltungskosten verstecken.

Die Grenze verläuft dort, wo die Unterlagen nicht notwendig sind, um die Betriebskostenabrechnung zu überprüfen.

Zur Frage der Kopien

. Bereits mit Urteil vom 21. September 2009 (Az.: 412 C 34593/08) hatte das Amtsgericht München entschieden, dass der Anspruch des Mieters auf Belegeinsicht im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auch das Anfertigen von Ablichtungen mit technischen Hilfsmitteln umfasst.

So sieht es auch das Landgericht Potsdam. Es hat mit Urteil vom 17. August 2011 (Az.: 4 S 31/11) entschieden, dass der Mieter im Rahmen der Einsicht in die Abrechnungsunterlagen grundsätzlich berechtigt ist, mit eigenem Gerät Kopien oder Fotografien von Belegen anzufertigen. Belange des Datenschutzes stehen dem nicht entgegen, auch nicht bei Einsichtnahme in Verträge, die der Vermieter mit Dienstleistern oder Personal (z. B. Hauswart, Reinigungsunternehmen, Gartenbauunternehmen etc.) vereinbart hat.

Die herrschende Meinung in Rechtsprechung und Literatur billigt dem Mieter einer Eigentumswohnung bezüglich der Betriebs- und Heizkostenabrechnung ein Einsichtsrecht nicht nur in die Wohngeldabrechnung des (vermietenden) Wohnungseigentümers zu, sondern auch in die entsprechenden Abrechnungsunterlagen des WEG-Verwalters.32 Allerdings soll es genügen, wenn die Rechnungen und Ähnliches in Kopie vorgelegt werden.

Eine Vorlage der Originalrechnungen des WEG-Verwalters könne beim Vermieter nicht verlangt werden. Wohl aber kann der Mieter berechtigt sein, die Originale beim WEG-Verwalter selbst einzusehen. Hierzu bedarf es aber einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung (entweder im Mietvertrag oder im Verwaltervertrag

Der Mieter muss die Unterlagen ja in aller Ruhe prüfen können.

Kunde: hat geantwortet vor 1 Jahr.
Sehr geehrte Frau Schissl,
haben Sie herzlichen Dank für Ihre Antwort, doch bin ich momentan noch etwas verwirrt und hoffe, dass Sie mir helfen können.
Bei unserer Betriebskostenabrechnung handelt es sich um mehrere Häuser die lt. Teilungserklärung vom Notar abgerechnet werden. Meine Wohnung befindet sich in einem Haus, welches der Gemeinde gehört. Die Hausverwaltung kümmert sich, zumindest für dieses Haus um alle möglichen Belange, doch wird von der besagten Hausverwaltung die Betriebskostenabrechnung für alle Häuser angefertigt und erst nach Prüfung des WEG Verwaltungsrates (dort ist auch ein Vertreter der Gemeinde) an die Mieter weitergeleitet.
Wenn ich Sie nun richtig verstanden habe, so muss mir der Hausverwalter lt. den von Ihnen genannten Urteilen mir sowohl den Hausmeistervertrag nebst Rechnungen wie auch den Anstellungsvertrag des Mitarbeiters der für die Reinigung zuständig ist, vorlegen. Da ich gestern bereits dort war, ich jedoch keine Fotos machen durfte, gilt dieser Termin dann schon als " Belege vorgelegt"?
Dürfen denn überhaupt bei dem Anstellungsvertrag der Reinigungskraft (es handelt sich hierbei um einen Minijob) Sozialabgaben und BG Beiträge in der Betriebskostenabrechnung geltend gemacht werden?
Und dann hatte ich noch etwas in meiner ersten Anfrage vergessen:
Ich habe einen Mietvertrag ohne qm Angabe. Meine Betriebskostenabrechnung erfolgt über die zugeordnete Teilungserklärung des Notars. In meinem Mietvertrag steht jedoch folgender Originaltext:
Der Umlegungsmaßstab der Kosten für Heizung und Warmwasser erfolgt durch den Vermieter nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung. Bei den übrigen Betriebskosten wird das Verhältnis der Wohn- und Nutzfläche nach der Wohnflächenverordnung zugrunde gelegt. Bei Eigentumswohnungen ist anstelle der Wohnfläche auch das Verhältnis der Miteigentumsanteile vereinbart.
Ich habe bereits zu meiner ersten Heizkostenabrechnung angemahnt, dass die qm nicht im Mietvertrag vereinbart sind und das Angebot gemacht die Wohnung nachzumessen mit einem Zeugen meiner Wahl, doch leider habe ich über die Jahre (wohne hier sein 12 / 2011) hinweg keine Reaktion erhalten.
Da zu den Gebäuden auch Grünflächen, Parkplatz, TG Plätze (dieser ist im übrigen in meiner Kaltmiete enthalten und nicht mehr gesondert aufgeführt) und auch ein Spielplatz gehören und bei mir über Teilungserklärung abgerechnet wird, gehe ich davon aus, dass meine Betriebskosten geringer ausfallen werden, wenn über qm, wie im Mietvertrag stehend, abgerechnet werden würde. Den bisherigen Nebenkostenabrechnungen habe ich bisher immer nur vorbehaltlich zugestimmt. Ist das auch Ihrer Sicht o.k. und wie sollte ich mich sowohl für die akt. Situation, die Zukunft als auch für die Vergangenheit verhalten?
Wie Sie sehen, liegt hier einiges im Argen.
Freue mich bereits jetzt auf Ihre Antwort und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Ihre
Annette Lindner

Sehr geehrter Ratsuchender,

nein der Termin gilt noch nicht, denn Sie haben nicht alle Belege gesehen und zudem einen Anspruch auf das Fertigen von Ablichtungen.

Auch bei einem Minijob fallen bestimmte Sozialversicherungsbeiträge an, auch BG Beiträge , allerdings die Sozialversicherungsbeiträge als Pauschale.

Lassen Sie sich die Abrechnungen zeigen.

Die Heizkostenverordnung ist zwingendes Recht, Miteigentumsanteile habne hier nichts zu suchen

Ich empfehle Ihnen, auf einer Ausmessung der Wohnung zu bestehen

Kunde: hat geantwortet vor 1 Jahr.
Darf ich auch den Anstellungsvertrag des Minijob einsehen?
Es geht mir nicht um die Heizkostenabrechnung, sondern um die anderen Betriebskosten die über Eigentumsanteile abgerechnet werden.
Kunde: hat geantwortet vor 1 Jahr.
Die Heizkosten werden über Verbrauch und qm abgerechnet, doch die qm sind im Mietvertrag nicht enthalten. Dies nur zu Ihrer Information

Andere Nebenkosten als die Heiz und Warmwasserkosten dürfen, wenn so im Mietvertrag vereinbart, auch über Miteigentumsanteile abgerechnet werden.

Sie dürfen den Anstellungvertrag einsehen.

Persönliche Daten kann man schwärzen.

Bezgl Heizkosten und Warmwasser empfehle ich, nachzumessen

wenn ich helfen konnte bitte ich um positive Bewertung

danke

Kunde: hat geantwortet vor 1 Jahr.
In meinem Mietvertrag steht aber folgenden:
Der Umlegungsmaßstab der Kosten für Heizung und Warmwasser erfolgt durch den Vermieter nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung. Bei den übrigen Betriebskosten wird das Verhältnis der Wohn- und Nutzfläche nach der Wohnflächenverordnung zugrunde gelegt. Bei Eigentumswohnungen ist anstelle der Wohnfläche auch das Verhältnis der Miteigentumsanteile vereinbart
Und m. E. bin ich nicht Mieter einer einzelnen Eigentumswohnung, sondern Mieter eines Hauses dessen Eigentümer die Gemeinde ist und die anderen Wohnungen der anderen Häuser Eigentumswohnungen?

Ihre Wohnung MUSS eine Eigentumswohnung sein, sonst funktioniert der Abrechnungsmasstab nicht.

Kunde: hat geantwortet vor 1 Jahr.
dass ist ja auch genau das, was ich anzweifle. Im Mietvertrag steht ja beides und dass es sich tatsächlich um eine Eigentumswohnung ist im Mietvertrag nicht aufgeführt. Deshalb bin ich immer davon ausgegangen, dass der Absatz mit der Wohnflächenabrechnung Gültigkeit hat. Dies wurde mir erst durch die Betriebskostenabrechnung bekannt.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank.

Hier müssten Sie die Teilungserklärung einsehen.

Wenn aber ihre Wohnung von der hausverwaltung mitverwaltet wird, dann ist es eine Eigentumswohnung

Kunde: hat geantwortet vor 1 Jahr.
In der Teilungserklärung steht jede einzelne Wohnung und nicht das komplette Haus.

Ja, das ist richtig, so muss die Teilungserklärung aussehen.

Sondereigentum besteht ja an den einzelnen Wohnungen

Also Eigentumswohnung

Schiessl Claudia und weitere Experten für Miet- & WEG-Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 1 Jahr.
Herzlichen Dank für Ihre Mühe und Ihren Rat. Ich werde die Bewertung sofort vornehmen.

Danke vielmals