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Dr. Holger Traub
Dr. Holger Traub, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 8341
Erfahrung:  Vertragsrecht, Erbrecht, Arbeitsrecht, Immobilienrecht, Gesellschaftsrecht und Steuerrecht
88853042
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Dr. Holger Traub ist jetzt online.

Mietverwaltung: Betriebskosten Abrechnung Heizkosten: Der

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Mietverwaltung: Betriebskosten Abrechnung Heizkosten:
Der Anfangsbestand Öl 2015 wurde vom ehemaligen Verwalter abgelesen. Der Anwalt des Mieters bestreitet dies nun mit "Nichtwissen". Leider habe ich nun auch keinen Endbestand für 2015, nur am 29 Januar wurde wieder getankt, da war der Tank laut Aussage leer. Auch dies wird vom Anwalt mit "Nichtwissen" bestritten. Daher schlussfolgert er, der Mieter müsse überhaupt keine Heizungsnebenkosten bezahlen. Kann das stimmen? Muss hier ein besonderes geeichtes Messgerät verwendet werden?
Bei den Wasserkosten moniert er, das es sich um nicht geeichte Zähler handelt. Damit hat er recht. Er behauptet aber, der Mieter müsse nun überhaupt keine Wasserkosten bezahlen. Das stimmt doch nicht? Ich denke ich muss die Wasserkosten nun nach Wohnfläche umlegen und dann 15% abziehen?
Vielen Dank

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

es freut mich, dass Sie sich für die Nutzung von JustAnswer entschieden haben.

Ich bin Rechtsanwalt Dr. Holger Traub und würde Ihnen gerne bei Ihrem Anliegen weiter helfen.

Bitte haben Sie ein wenig Geduld, während ich Ihnen eine Antwort auf Ihre Anfrage formuliere.

Vielen Dank.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Traub

-Rechtsanwalt-

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für die Nutzung von JustAnswer. Gerne will ich Ihnen Ihre Frage beantworten und Ihnen bei Ihrem Anliegen weiterhelfen.

1.) Ölverbrauch

Der Vermieter hat dem Mieter eine Nebenkostenabrechnung vorzulegen, welche hinreichend fundiert und auch nachweisbar ist.

Somit würde genügen, wenn Sie den vormaligen Hausverwalter als Zeuge für den abgelesenen Wert im Vorjahr benennen. Ebenso wird der Verwalter sicherlich eine Ablesenotiz haben. Diese Nachweisführung gehört zu seiner Pflicht, auch wenn das Objekt nicht mehr betreut wird.

Hilfsweise müsste eine Schätzung vorgetragen werden.

2.) nicht geeichte Wasserzähler

Die Monierung der Verwendung von nicht geeichten Wasserzählern macht die erstellte Nebenkostenabrechnung falsch. Ggf. müsste hier - wie von Ihnen angedacht - die Anwendung eines anderen Umlageschlüssels geprüft werden.

Allerdings kann auch die Abrechnung nach Verbrauch im Falle der Verwendung von nicht geeichten Zählern durchaus Gültigkeit haben.

Der Bundesgerichtshof hat am 17.11.2010 (AZ. VIII ZR 112/10) hierzu wie folgt entschieden:

Sind die Verbrauchswerte in der Betriebskostenabrechnung unter Einsatz eines geeichten Messgerätes ermittelt worden, so spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass diese Werte den tatsächlichen Verbrauch wiedergeben. Hieraus wird sich ableiten lassen, dass es dann Sache des Mieter sein wird, diese tatsächliche Vermutung zu widerlegen, wenn er die Verbrauchswerte in Frage stellt.

Weiter hat der Bundesgerichtshof ausgeführt, dass bei Einsatz nicht geeichter Messgeräte diese tatsächliche Vermutung nicht gilt. Es sei dann Sache des Vermieters darzulegen und ggf. zu beweisen, dass die von dem Messgerät ermittelten Werte die richtigen Werte sind, aus § 25 EichG ergebe sich aber kein Verwertungsverbot. Der Vermieter habe in diesen Fällen die Möglichkeit, den erforderlichen Nachweis durch Vorlage einer Prüfbescheinigung einer staatlich anerkannten Prüfstelle zu führen. D. h., der Vermieter kann auch im Nachhinein, wenn der Mieter die ermittelten Verbrauchswerte in Frage stellt, die Wasseruhr überprüfen lassen und sodann das Protokoll dieser Überprüfung zum Nachweis, dass die Uhr ordnungsgemäß funktioniert hat, vorlegen.

Ich hoffe, Ihre Frage hinreichend beantwortet zu haben. Für weitere Fragen stehe ich über den Button "Experten antworten" zur Verfügung.

Über eine positive Bewertung Ihrerseits (anklicken von 3 bis 5 Bewertungssternen) würde ich mich sehr freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Traub

-Rechtsanwalt-

Kunde: hat geantwortet vor 1 Jahr.
Zu 1.)
eine Ablesenotiz habe ich und habe sie dem gegnerischen Anwalt auch vorgelegt. Er bestreitet das mit "Nichtwissen". Das habe ich wörtlich aus seinem Brief zitiert. Ich weiß gar nicht was das bedeuten soll. Er behauptet, sein Mandant müsse daher überhaupt keine Heizkosten bezahlen.zu 2.) Dieses Urteil ist mir bekannt, nur mein Problem ist dass es von 2010 ist und dieses Gesetz wg. Eichung ja erst für die Abrechnung ab 2015 gilt. Ich denke dass ich dann mit ungeeichten Zählern gar nichts mehr abrechnen kann und im Gegenteil sogar Bussgeld riskiere? Kann ich dann in diesem Fall nach Wohnfläche abrechnen? Der gegnerische Anwalt will gar nichts bezahlen.Dann hätte ich noch eine Zusatzfrage:
Ich habe eine Rechnung über "Reinigung und Reparatur der Dachrinne". Die Arbeitskosten betragen ca. 400€. Gibt es hier eine Möglichkeit gesetzlich zulässig einen Anteil für die Reinigung anzusetzen?(z.B. 50/50)? Die Rechnung ist von 2015 die Firma kann mir keine Auskunft mehr geben.
Vielen Dank

Sehr geehrte(r) Fragensteller(in),

der gegnerische Rechtsanwalt kann bei Vorlage der Notiz nicht mit "Nichtwissen" bestreiten, da Sie die Notiz vorglegt haben. Wenn Sie als Zeugnis noch den Hausverwalter nennen, ist Ihr Vortrag dargelegt.

Das Urteil hat nach wie vor Gültigkeit. Die Anfechtung durch den Mieter wegen "ungenauer Messung" kann wiederlegt werden. Die Frage eines Ordnungsgeldes hat nichts mit der Nebenkostenabrechnung und der Forderung ggü. dem Mieter zu tun. Alternativ müssen Sie eine andere Abrechnungsart wählen (sofern dies noch fristgemäß möglich ist).

Eine Gesamtverweigerung der Zahlung ist nicht rechtens und kann Zinsansprüche zu Ihren günsten bzgl. der berechtigt eingeforderten Positionen begründen.

Gerne will ich Ihnen auch noch Ihre Zusatzfrage beantworten.

Aufgrund der hiermit verbundenen erweiterten rechtlichen Befassung im Vergleich zur Ausgangsfrage erlaube ich mir, Ihnen über unseren Premium Service ein Zusatzangebot zu unterbreiten.

Sofern Sie dieses annehmen will ich Ihnen Ihre Zusatzfrage gerne zeitnah beantworten.

Vielen Dank.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Traub

-Rechtsanwalt-

Dr. Holger Traub und weitere Experten für Miet- & WEG-Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.

Sehr geehrte(r) Fragensteller(in),

vielen Dank.

Die Reinigung der Dachrinne kann auf die Mieterin umgelegt werden. Nicht jedoch die Reparatur der Dachrinne. Hier wäre ggf. eine Trennung und gesonderte Ausweisung in der Rechnung notwendig.

Die umlagefähigken Kosten ergeben sich aus § 2 BetrKV.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Traub

-Rechtsanwalt-