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1.) Ölverbrauch
Der Vermieter hat dem Mieter eine Nebenkostenabrechnung vorzulegen, welche hinreichend fundiert und auch nachweisbar ist.
Somit würde genügen, wenn Sie den vormaligen Hausverwalter als Zeuge für den abgelesenen Wert im Vorjahr benennen. Ebenso wird der Verwalter sicherlich eine Ablesenotiz haben. Diese Nachweisführung gehört zu seiner Pflicht, auch wenn das Objekt nicht mehr betreut wird.
Hilfsweise müsste eine Schätzung vorgetragen werden.
2.) nicht geeichte Wasserzähler
Die Monierung der Verwendung von nicht geeichten Wasserzählern macht die erstellte Nebenkostenabrechnung falsch. Ggf. müsste hier - wie von Ihnen angedacht - die Anwendung eines anderen Umlageschlüssels geprüft werden.
Allerdings kann auch die Abrechnung nach Verbrauch im Falle der Verwendung von nicht geeichten Zählern durchaus Gültigkeit haben.
Der Bundesgerichtshof hat am 17.11.2010 (AZ. VIII ZR 112/10) hierzu wie folgt entschieden:
Sind die Verbrauchswerte in der Betriebskostenabrechnung unter Einsatz eines geeichten Messgerätes ermittelt worden, so spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass diese Werte den tatsächlichen Verbrauch wiedergeben. Hieraus wird sich ableiten lassen, dass es dann Sache des Mieter sein wird, diese tatsächliche Vermutung zu widerlegen, wenn er die Verbrauchswerte in Frage stellt.
Weiter hat der Bundesgerichtshof ausgeführt, dass bei Einsatz nicht geeichter Messgeräte diese tatsächliche Vermutung nicht gilt. Es sei dann Sache des Vermieters darzulegen und ggf. zu beweisen, dass die von dem Messgerät ermittelten Werte die richtigen Werte sind, aus § 25 EichG ergebe sich aber kein Verwertungsverbot. Der Vermieter habe in diesen Fällen die Möglichkeit, den erforderlichen Nachweis durch Vorlage einer Prüfbescheinigung einer staatlich anerkannten Prüfstelle zu führen. D. h., der Vermieter kann auch im Nachhinein, wenn der Mieter die ermittelten Verbrauchswerte in Frage stellt, die Wasseruhr überprüfen lassen und sodann das Protokoll dieser Überprüfung zum Nachweis, dass die Uhr ordnungsgemäß funktioniert hat, vorlegen.
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Mit freundlichen Grüßen
Dr. Traub
-Rechtsanwalt-