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ra-huettemann
ra-huettemann, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 30594
Erfahrung:  Vertiefte Kenntnisse im Miet- & WEG-Recht
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ra-huettemann ist jetzt online.

Im Haus Rue Nungesser et 68/70 (jeder Aufgang hat 5 Wohnungen)

Diese Antwort wurde bewertet:

Im Haus Rue Nungesser et Coli 68/70 (jeder Aufgang hat 5 Wohnungen) befinden sich im Mittelteil des Hauses verschließbare Kellerräume und ehemals für den Luftschutz vorgesehene offene Räumlichkeiten. Dieser Mitteilteil ist für Mieter nicht zugängig.
Im Jahr 2014 fanden hier umfangreiche Einlagerungen, zwischenzeitlich auch Auslagerungen, statt. In den verschlossenen Räumen sind teilweise bis an die Decke Umzugskartons gestapelt. Im offenen Teil Haushaltsgegenstände und Möbel verschiedenster Couleur abgestellt (2 Beispielfotos können nicht eingefügt werden).
Bei der sich über einen längeren Zeitraum erstreckenden Ein-und Auslagerung sind Kosten in Bezug auf das Hauslicht, speziell in der Nummer 68 entstanden, erfolgten Verschmutzungen im Treppenhaus usw.
Aus der am 29.09.2015 zugestellten Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2014 ist ersichtlich, das der/die Nutzer der als Lager genutzten Räumlichkeiten in einer Größenordnung von über 150 m2 sich an keinen Betriebskosten, wie beispielsweise Versicherung, Grundsteuer, Be- und Entwässerung beteiligt haben.
Am Umlage/Verteilerschlüssel hat sich gegenüber den Vorjahren nichts geändert.
Ist es rechtens wenn o.g. Nutzer von der Hausverwaltung nicht anteilmäßig an den Betriebskosten des Hauses beteiligt werden?
Welche Vorschriften bzw. Urteile gibt es dazu?
Ist ein Widerspruch erforderlich um eine gerechte Aufteilung der Betriebskosten durch alle Mieter und Nutzer zu gewährleisten?
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich gern wie folgt Stellung nehme.

Die Ihnen zugegangene Betriebskostenabrechnung ist allein schon deshalb fehlerhaft und damit inhaltlich nicht ordnungsgemäß, weil sie nicht zwischen gewerblicher und privater Veranlassung der entstandenen Betriebskosten differenziert, sofern diejenigen Kosten die durch die Nutzung des gewerblichen Mieters (Mittelteil) veranlasst und produziert worden sind, keinerlei Berücksichtigung in der Abrechnung gefunden haben, bzw. dieser Kostenanteil nicht separat ausgewiesen wird.

Hierzu ist der Vermieter aber bei Stellung der Nebenkostenabrechnung verpflichtet, denn die privaten Mieter dürfen grundsätzlich nicht mit Kosten belastet werden, die durch gewerbliche Mitnutzung des Mietobjekts anfallen.

Bei der Abrechnung der Nebenkosten darf der Vermieter bei gemischt gewerblich-privater Nutzung daher nicht einheitlich abrechnen - wie es hier der Fall ist.

Eine solche Betriebskostenabrechnung ist unwirksam und kann zurückgewiesen werden.

Sie sollten daher der Nachzahlungsforderung/Betreibskostenabrechnung schriftlich und nachweisbar (Einschreiben/Rückschein) widersprechen und diese zurückweisen. Weisen Sie den Vermieter auf die klare Rechtslage hin, und verlangen Sie von ihm, in einer neuen und ordnungsgemäßen Abrechnung den gerwerblichem Nebenkostenanteil und den privaten Nebemkostenteil ausdrücklich auszuweisen. Verlangen Sie zudem, dass jede einzelne umlagefähige Nebenkostenposition nach Anteil gewerblicher Mieter-private Mieter aufgeschlüsselt wird.

Solange der Vermieter dieser Verpflichtung auf Übersendung einer schlüssigen und inhaltlich fehlerfreien Abrechnung nicht nachkommt, sind Sie nicht zur Nachzahlung verpflichtet. Ihnen steht bis dahin ein Zurückbehaltungsrecht aus § 273 BGB zu, von dem Sie solange Gebrauch machen können, bis der Vermieter ordnungsgemäß Rechnung stellt.

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Vielen Dank!

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Herr Hüttemann,
im Haus ist nicht bekannt und dazu wird keine Auskunft vom Hausmeister gegeben, ob es sich um eine Einlagerung "gewerblicher Art" oder das vom wem auch immer erlaubte Abstellen durch einen Mieter handelt der ggf. für einen bestimmten Zeitraum im Ausland tätig ist - zu einem späteren Zeitraum wieder im Wohngebiet (131 Wohneinheiten) eine Wohnung bezieht.
Würden Sie bitte auch die Fundstelle (privat/gewerblich) nennen.
Aus der Betriebskostenabrechnung ergibt sich ein Guthaben und ein Zurückbehaltungsrecht ist damit nicht gegeben.
Danke für Ihre bisherigen Bemühungen!
Vielen Dank ***** ***** Rückmeldung!
Sofern keine gemischte Nutzung gewerblich/privat vorliegen sollte, wäre der Vermieter dennoch in der Rechtspflicht, die auf den Mittelteil - Kellerräume - entfallenden Betriebskostenanteile in der Abrechnung konkret auszuweisen oder aber diese Betriebskostenanteile einem konkreten Mieter zuzuweisen (sofern die Räume von einem der Mieter genútzt werden).
Nachfolgend die entsprechende Rechtsprechungsnachweise zur gemischten Nutzung:
LG Frankfurt 11. Zivilkammer, Urteil vom 30. September 1997, Az: 2/11 S 55/97, 2-11 S 55/97 Quelle: ZMR 1997, 642-643, LG Lübeck WM 1989, 83/84; AG Köln WM 1990, 32; AG Wiesbaden WM 1996, 96; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Auflage, Rdn. 777.
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Vielen Dank!
Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Gibt es weitere Hinweise durch Sie - Vorschriften bzw. Formulierungen zum Widerspruch?
Ich bedanke ***** ***** werde Ihre Bemühungen noch heute bewerten.
D. Rönsch
Sie können Ihren Widerspruch wie folgt formulieren:
"Hiermit weise ich die mir zugegangene Betriesbkostenabrechnung zurück und widerspreche dieser. Sie sind verpflichtet, in Ihrer Abrechnung sämtliche auf den Mittelteil des Gebäudes (Kellerräumlichkeiten) entfallenden Betriebskostenanteile in Ihrer Abrechnung konkret auszuweisen oder aber (sofern diese Räumlichkeiten von einem im Haus befindlichen Mieter angemietet/genutzt werden sollten) diese Anteile einem der Mieter konkret zuzuweisen. Eine pauschale Umlage der auf diese Räumlichkeiten entfallenden Betriebskostenanteile - wie in Ihrer Abrechnung - ohne entsprechende Trennung/Zuordnung ist hingegen rechtlich unzulässig. Ich weise daher Ihre Betriebskostenabrechnung zurück und fordere Sie zu ordnungsgemäßer Rechnungsstellung auf."
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Vielen Dank!
Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
ra-huettemann und weitere Experten für Miet- & WEG-Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.