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ra-huettemann
ra-huettemann, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 25520
Erfahrung:  Vertiefte Kenntnisse im Miet- & WEG-Recht
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ra-huettemann ist jetzt online.

Sehr geehrte Damen und Herren, meine Tochter ist am WE umgezogen

Diese Antwort wurde bewertet:

Sehr geehrte Damen und Herren,
meine Tochter ist am WE umgezogen und hat nun wegen der alten Wohnung erhebliche Probleme mit dem vorherigen Vermieter.
Als sie vor 3 Jahren dort eingezogen ist wurde ihr erklärt dass die Wohnung im einwandfreien Zustand sei. Allerdings merkte sie sehr bald dass die Wohnung feucht ist und dass sich Schimmel bildete. Heute weiß sie dass diese Wohnung vor ihrem Einzug nur malermäßig instand gesetzt wurde, somit konnte sie den Schimmel nicht erkennen. Diesen Mangel hatte sie zwar dem Vermieter gemeldet aber dieser hat es immer wieder mit mangelnder Lüftung ihrerseits abgetan. Leider hat sie während der Mietdauer keine ernsthaften Schritte gegen den Vermieter unternommen.
Den tatsächlichen Schimmelschaden konnte sie aber erst jetzt, nach dem ausräumen der Möbel, feststellen. Offensichtlich ist der größte Schaden im Schlafzimmer entstanden (alles Außenwände). In einer Ecke ist die Wand schwarz vor Schimmel, dort stand der Schlafzimmerschrank. Die Rückwand des Schranks musste sie wegwerfen.
Am Samstag sollte ein Maler die Wohnung streichen damit heute, am Sonntag, die Übergabe der Wohnung erfolgen konnte. Die Schlüssel für die neue Wohnung hatte sie erst am letzten Mittwoch erhalten, so dass der Umzug insgesamt etwas knapp bemessen war.
Dieser Maler weigerte sich aber die Wohnung zu streichen weil seiner Meinung nach der Schimmelbefall zuerst beseitigt werden müsse. Heute war die Abnahme und natürlich gab es Probleme mit dem Vermieter da die Wohnung nicht malermäßig instand gesetzt wurde (war so im Mietvertrag vereinbart). Dass die Schimmelursache zuerst beseitigt werden müsse hat den Vermieter nicht interessiert. Heute wurde ein gemeinsames Protokoll erstellt in dem festgehalten dass keine malermäßige Instandsetzung der Wohnung erfolgt ist.
Da meine Tochter eine Mietkautionsbürgschaft beim Vermieter hinterlegt hat gehen wir davon aus dass der Vermieter diese Wohnung malermäßig instandsetzen wird (die Ursache für den Schimmel wird sicher wieder nicht behoben) und diese Kosten bei der Mietkautionsbürgschaft geltend machen wird.
Uns würde eigentlich nur eine Frage interessieren:
Hat es Sinn gegen diese, zu erwartende, Forderung des Vermieters anzugehen und es eventuell auf einen Gerichtstermin ankommen zu lassen, oder sollte sich meine Tochter bereits darauf einstellen diese Forderung zu begleichen?
Über eine entsprechende Antwort Ihrerseits würde ich mich sehr freuen.
Mit freundlichen Grüßen
Klaus Rost
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

zur abschließenden Bearbeitung Ihrer Anfrage benötige ich noch folgende Informationen: Sie geben an, die malermäßige Instandsetzung der Wohnung sei vertraglich vereinbart worden - können Sie die entsprechende Klausel bitte kurz hier wiedergeben?

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 3 Jahren.

Sehr geehrter Herr Hüttemann,

nach telefon. Rücksprache mit meiner Tochter kann ich Ihnen folgendes mitteilen:

Direkt im Mietvertrag seht nur dass die Wohnung im „vertragsgerechtem Zustand“ übergeben werden muss. Weiter oben steht im Vertrag das „Schönheitsreparaturen“ vom Mieter durchgeführt werden müssen, d.h. das Bad und die Küche müssen alle 3 Jahre renoviert werden, alle anderen Räume später. Da sie aber nur 3 Jahre dort gewohnt hat entfallen die anderen Räume.

Mit freundlichen Grüßen

Klaus Rost

Vielen Dank für Ihre Klarstellungen!

Unter diesen Umständen ist die Rechtslage eindeutig: Ihre Tochter muss nicht renovieren, bzw. die entsprechenden Kosten hierfür übernehmen.

Grundsätzlich ist nämlich immer der Vermieter zur Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache verpflichtet (§ 535 Absatz 1 Satz 2 BGB). Denn grundsätzlich ist der Verschleiß und die Abnutzung der Mietsache mit der entrichteten Mietzahlung abgegolten.

Von dieser gesetzlichen Grundentscheidung kann nur abgewichen werden, wenn dies zwischen den Mietvertragsparteien ausdrücklich vereinbart worden ist.

Dabei können in Mietverträgen bestimmte Renovierungsklauseln, die zwischen den Vertragsparteien vereinbart worden sind, unwirksam sein.

Die Rechtsprechung hält Renovierungsklauseln für unwirksam, die dem Mieter ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung dazu verpflichten, Renovierungen vorzunehmen. Ein Mieter darf zu Schönheitsreparaturen nur dann verpflichtet werden, wenn nach dem Abnutzungszustand der Wohnung hierfür ein tatsächliches Bedürfnis besteht.

Eine Klausel, die dem Mieter eine generelle und voraussetzungslose Renovierungspflicht aufbürdet, ist unzulässig, denn dann schuldet der Mieter diese Arbeiten gerade ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Grad der Abnutzung.

Eine solche unwirksame Renovierungsklausel liegt hier vor, denn Ihre Tochter soll ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Grad der Abnutzung der Wohnung zur Renovierung verpflichtet sein (beziehungsweise zur Kostentragung), und zwar auf der Basis eines starren Fristenplanes (alle 3, 5 und 7 Jahre). Diese Klausel ist nach der ganz klaren Rechsprechung des Bundesgerichtshofes UNWIRKSAM.

Das bedeutet, dass Ihre Tochter NICHT renovieren muss - es greift vielmehr die Grundregel aus § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB, nach der der Vermieter für die Instandhaltung/Instandsetzung rechtszuständig ist.

Ihre Tochter muss die Wohnung daher nur besenrein übergeben.

Sämtliche Forderungen des Vermieters kann sie daher unter Berufung auf die vorstehend erläuterte klare Rechtslage zurückweisen.

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Vielen Dank!

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 3 Jahren.

Recht herzlichen Dank für Ihre schnelle und eindeutige Antwort.

mit freundliche Grüßen

K. Rost

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Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
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