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Schiessl Claudia
Schiessl Claudia, Rechtsanwältin und Fachanwältin
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 17838
Erfahrung:  Zwei Fachanwaltstitel, , 20 Jahre Anwaltserfahrung, Korrespondenzsprachen deutsch und englisch, Vorsitzende des Wohnungs- und Grundeigentümerverbandes Regensburg
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Schiessl Claudia ist jetzt online.

Guten Tag, ich plane in NRW eine Dachloggia (Reihenmittelhaus

Diese Antwort wurde bewertet:

Guten Tag,

ich plane in NRW eine Dachloggia (Reihenmittelhaus nicht geringer Höhe, Altbau, 2.OG), die von Gauben links und rechts eingefasst sein soll. Die Gauben halten einen Abstand von 1,4m vom linken und rechten Nachbarhaus ein und sind gemeinsam nicht breiter als die halbe Hausbreite. Die nahezu mittig liegende Loggia hat dadurch nach links und rechts jeweils etwas über 3,50m Abstand zu den Nachbarn. Die Breite der Loggia beträgt 2,42m, die Brüstungshöhe 8,40m. Das Gebäude ist insgesamt knapp 10m breit. Nun zu meinen Fragen:
- Ich habe gelesen, dass Balkone 3m Abstand zum Nachbarn einhalten müssen. Was gilt für Dachloggien?
- Wirft die Dachloggia seitliche Abstandsflächen über 3 m, so dass die geplanten 3,5m Abstand nicht ausreichen?
- Gibt es besondere Regelungen für Gebäude nicht geringer höhe?
Nach welchem §, bzw. welchem Kommentar zur BauO richtet sich Ihre Einschätzung?

Vielen Dank ***** ***** Auskunft.
Sehr geehrter Ratsuchender,


vielen Dank ***** ***** mietrechtliche Anfrage, die ich Ihnen sehr gerne wie folgt beantworten möchte


§ 6 Bauordnung NRW Absatz 7





7) Bei der Bemessung der Abstandfläche bleiben außer Betracht, wenn sie nicht mehr als 1,50 m vor die Außenwand vortreten,

1. das Erdgeschoss erschließende Hauseingangstreppen und ihre Überdachungen, wenn sie von den gegenüberliegenden Nachbargrenzen mindestens 1,50 m entfernt sind,

2. untergeordnete Bauteile wie Gesimse, Dachvorsprünge und Terrassenüberdachungen, wenn sie von den gegenüberliegenden Nachbargrenzen mindestens 2 m entfernt sind, und

3. Vorbauten wie Erker, Balkone, Altane, Treppenräume und Aufzugsschächte, wenn sie insgesamt nicht mehr als ein Drittel der Breite der jeweiligen Außenwand in Anspruch nehmen und sie von den gegenüberliegenden Nachbargrenzen mindestens 3 m entfernt sind.

Bei der Ermittlung des Maßes nach Satz 1 bleiben Loggien außer Betracht.
Sehr geehrter Ratsuchender, haben Sie noch Fragen? Kann ich Ihnen in irgendeiner Weise noch behilflich sein? Sehr gerne! Wenn ich helfen konnte , bitte ich höflich um positive Bewertung. Vielen Dank


Sehr geeehrter Ratsuchender, leider haben Sie mich bis jetzt noch nicht positiv bewertet.Ich würde sehr gerne die Beratung abschliessen und dafür vergütet werden.Dafür brauche ich ihre Rückmeldung, was denn an meiner Antwort noch fehlt. Es kann auch sein, dass ich Ihre Nachfragen nicht bekommen habe. Ich würde dann bitten, Ihre Fragen hier noch einmal zu stellen, damit ich sie beantworten kann.Vielen Dank ***** ***** Verständnis.
Kunde: hat geantwortet vor 3 Jahren.

Sehr geehrte Frau Schiessl,


 


Dachloggien stehen zwar nicht aus der Fassade hervor, aber das Geländer ragt aus der Dachhaut heraus. Gauben ragen auch aus der Dachhaut heraus, jedoch sind Gauben anscheinend privilegierte Bauteile und damit Teil des Daches. Geländer gelten wohl nicht als privilegiertes Bauteil? Im von Ihnen zitierten §7 werden Dachloggien nicht behandelt. Worauf stützt Sie Ihre Annahme? Ich hatte um folgende Information gebeten: Nach welchem §, bzw. welchem Kommentar zur BauO richtet sich Ihre Einschätzung?

Sehr geehrter Ratasuchender.


bitte sehen Sie sich den letzten Satz des Paragraf 7 an.




hier noch ein Urteil über die Zulässigkeir von Dachloggien






VG Köln, Urteil vom 15.04.2014 - 8 K 4782/12
Normenketten:

§ 35 Abs. 6 BauO NRW
§ 35 Abs. 6 Satz 2 BauO NRW
§ 101 Abs. 2 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
Rechtsgebiete:

Verwaltungsverfahren und -prozess, Öffentliches Baurecht
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, die nicht erstattungsfähig sind.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 100,00 Euro abwenden, soweit nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Die Kläger sind Eigentümer des Grundstücks C. Straße ... in N. Die Beigeladenen sind Eigentümerin des Nachbargrundstücks C. Straße .... Auf den Grundstücken befinden sich aneinandergebaute Reihenhäuser. Die Beigeladenen bauten im August 2011 ohne Baugenehmigung eine sog. Dachloggia. Nachdem die Kläger sich beim Bauamt der Beklagten beschwert hatten, beantragte die Beigeladenen eine Baugenehmigung. Mit Schreiben vom 13. Januar 2012 wurde den Beigeladenen eine Baugenehmigung und ein Abweichungsbescheid zur Erstellung eines Dacheinschnitts und zum Ausbau des vorhandenen Speichers zu Wohnzwecken erteilt. Der Dacheinschnitt ist nach der Baugenehmigung 0,49 m von der Gebäudeabschlusswand des Hauses der Kläger entfernt.
Die Kläger haben am 15. August 2012 Klage erhoben. Sie sind er Auffassung, die Baugenehmigung sei rechtswidrig. Sie verstoße gegen nachbarschützende Vorschriften. Insbesondere sei die Unterschreitung des Mindestabstandes gemäß § 35 Abs. 6 BauO NRW für die Kläger nicht hinzunehmen. Brandschutzrechtliche Belange seien nicht gewahrt. Darüber hinaus liege der Dacheinschnitt so nah an dem Dachfenster des Hauses der Kläger, dass die Beigeladenden die Kläger jederzeit ungestört beobachten könnten. Auch könnten die Beigeladenen jedes gesprochene Wort im Nachbarraum verstehen.
Die Kläger beantragen,
die den Beigeladenen erteilte Baugenehmigung und den Abweichungsbescheid vom 13. Januar 2012 zur Erstellung eines Dacheinschnitts sowie zum Ausbau eines vorhandenen Speichers zu Wohnzwecken aufzuheben.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Auffassung, dass die Baugenehmigung rechtmäßig ist. Der bauordungsrechtliche Mindestabstand nach § 35 Abs. 6 BauO NRW diene vor allem dem Brandschutz. Dieser Schutzzweck werde auch durch die genehmigte Unterschreitung des Mindestabstands auf 0,49 m gewahrt. Die Baugenehmigung und der Abweichungsbescheid seien in Abstimmung mit der Brandschutzbehörde des Rhein-Sieg-Kreises erteilt worden. Diese habe keine Bedenken gehabt, da der Dacheinschnitt nicht über das Profil des Daches hinaus rage und aus nicht brennbaren Materialien hergestellt worden sei. Es liege auch kein Verstoß gegen das Gebot der Rücksichtnahme vor. Es müsse berücksichtigt werden, dass die Wohngebäude Teil einer Reihenhaussiedlung seien. Die hier verdichtete Bauweise habe zur Folge, dass Geräusche im angrenzenden Wohnhaus leichter wahrgenommen werden könnten als bei freistehenden Wohnhäusern. Gleiches gelte für etwaige Beobachtungsmöglichkeiten. Die Beigeladenen haben keinen Antrag gestellt.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte und die beigezogenen Verwaltungsvorgänge verwiesen.
Entscheidungsgründe
Das Gericht kann gemäß § 101 Abs. 2 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) ohne mündliche Verhandlung entscheiden, da die Beteiligten auf die Durchführung einer mündlichen Verhandlung verzichtet haben.Die Klage hat keinen Erfolg. Die den Beigeladenen erteilte Baugenehmigung und der Abweichungsbescheid vom 13. Januar 2012 verletzen die Kläger nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
Das Vorhaben der Kläger verstößt weder gegen bauordnungsrechtliche (I.) noch gegen bauplanungsrechtliche (II.) Vorschriften.
I.
Nach § 35 Abs. 6 Satz 1 Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) sind Dachvorsprünge, Dachgesimse und Dachaufbauten, lichtdurchlässige Bedachungen und Lichtkuppeln so anzuordnen und herzustellen, dass ein Brand nicht auf andere Gebäude oder Gebäudeteile übertragen werden kann. Von der Außenfläche von Gebäudeabschlusswänden müssen sie mindestens 1,25 m entfernt sein.
Es kann dahinstehen, ob es sich bei dem weniger als 1,25 m von der Gebäudeabschlusswand entfernt befindlichen Dacheinschnitt überhaupt um einen „Dachaufbau“ im Sinne dieser Vorschrift handelt. Denn jedenfalls hat die Beklagte rechtmäßig von der gesetzlichen Bestimmung befreit. Nach § 73 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW kann die Genehmigungsbehörde ausnahmsweise Abweichungen von den bauaufsichtlichen Anforderungen zulassen, wenn sie unter Berücksichtigung des Zwecks der jeweiligen Anforderungen und unter Würdigung der nachbarlichen Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sind.
Für die Zulassung einer Abweichung maßgebend ist entsprechend dem Wortlaut der Vorschrift die Vereinbarkeit mit den öffentlichen Belangen unter Berücksichtigung des Zwecks der jeweiligen gesetzlichen Anforderungen und unter Würdigung der nachbarlichen Interessen, wobei die tatbestandlichen Voraussetzungen restriktiv zu handhaben sind. Dies gebietet schon allein der Umstand, dass durch die baurechtlichen Vorschriften die schutzwürdigen und schutzbedürftigen Belange und Interessen regelmäßig in einen gerechten Ausgleich gebracht worden sind und die Gleichmäßigkeit des Gesetzesvollzuges ein mehr oder minder beliebiges Abweichen von den Vorschriften der Bauordnung nicht gestattet,
vgl. Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG NRW), Beschluss vom 25. November 2009 - 10 A 2849/08 -.
Ausgehend von diesen Grundsätzen erweist sich die den Beigeladenen erteilte Abweichung von den Anforderungen des § 35 Abs. 6 Satz 2 BauO NRW als rechtmäßig.
Die Regelung des § 35 Abs. 6 Satz 2 BauO NRW zum Mindestabstand von Dachaufbauten dient sowohl dem Nachbarschutz als auch dem Eigenschutz. Da ein Brand durch eine in der Dachfläche vorhandene Öffnung schneller von innen nach außen dringt als durch die Dachfläche selbst, ist zum Schutz des Nachbarn grundsätzlich ein Mindestabstand erforderlich. Umgekehrt dürfen beim Brand des Nachbargebäudes die eigenen Dachaufbauten durch die Hitzestrahlung nicht gezündet werden und müssen deshalb einen Mindestabstand einhalten,
vgl. VG Aachen, Urteil vom 15. Oktober 2013 - 7 K 2770/12 -, juris; Plietz, in: Gädtke/Czepuck/Johlen/Plietz/Wenzel, BauO NRW, 12. Aufl. 2011, Rn. 24 zu § 35.
Im vorliegenden Fall ist zu berücksichtigen, dass dieser Schutzzweck ausweislich der Stellungnahme der Brandschutzbehörde des Rhein-Sieg-Kreises vom 2. Januar 2012 trotz der genehmigte Unterschreitung des Mindestabstands gewahrt ist. Danach ist der Brandschutz durch die unverändert bleibende Gebäudeabschlusswand gewährleistet. Auch das Balkongeländer des Dacheinschnitts ragt nur geringfügig über die vorhandene Gebäudeabschlusswand hinaus, zudem ist der Dacheinschnitt mit nichtbrennbaren Materialien verkleidet. Zudem ist ein ausreichend großer Abstand zu den vorhandenen Dachflächenfenstern am Dach des Hauses der Kläger gewahrt. Auch ist ein Hinweis in die Baugenehmigung aufgenommen worden, dass die Außenwände des Dacheinschnittes nicht das Profil der Gebäudeabschlusswand überschreiten dürfen. Schließlich ist auch die Terrassentür mit mehr als 2 Meter weit genug von der Gebäudeabschlusswand und dem Dach des Hauses der Kläger entfernt (vgl. zum Abstand die gesetzgeberische Wertung in § 35 Abs. 5 BauO NRW).
Ist den Interessen des (vorbeugenden) Brandschutzes hinreichend Rechnung getragen, sind keine darüber hinausgehenden Interessen der Kläger erkennbar, die von der Beklagten im Rahmen der Erteilung der Abweichung noch hätten berücksichtigt werden müssen. Die Erteilung der Abweichung ist daher zu Recht erfolgt.
II.
Die Dachloggia verstößt auch nicht gegen bauplanungsrechtliche Vorschriften. Insoweit kommt allein ein Verstoß gegen das Gebot der Rücksichtnahme in Betracht.
Das Rücksichtnahmegebot verlangt - soweit seine nachbarschützende Wirkung geht - im Einzelfall eine Abwägung der Interessen von Bauherrn und Nachbarn. Welche Anforderungen das Gebot der Rücksichtnahme begründet, hängt wesentlich von den jeweiligen Umständen des Einzelfalles ab. Der Nachbar kann umso mehr Rücksicht verlangen, je empfindlicher und schutzwürdiger seine Stellung ist; umgekehrt braucht der Bauherr umso weniger Rücksicht zu nehmen, je verständlicher und weniger abweisbar die von ihm verfolgten Interessen sind. Die hierbei vorzunehmende Interessenabwägung hat sich an dem Kriterium der Unzumutbarkeit auszurichten. Unzumutbarkeit liegt vor, wenn dem Betroffenen die nachteilige Einwirkung des streitigen Bauwerks billigerweise nicht mehr zugemutet werden kann. Dem Gebot der Rücksichtnahme kommt nachbarschützende Wirkung nur zu, wenn in qualifizierter und individualisierter Weise auf schutzwürdige Interessen eines erkennbar begrenzten Kreises Dritter Rücksicht zu nehmen ist,
vgl. BVerwG, Beschluss vom 6. Dezember 1996 - 4 B 215.96 - mit weiteren Nachweisen.
Dass sich durch die Anordnung der Dachloggia Einsichtnahmemöglichkeiten in das Gebäude der Kläger ergeben, kann nach dem Ergebnis der Ortsbesichtigung ausgeschlossen werden. Immerhin befindet sich das Dachflächenfenster mehr als 2 m von der tiefer liegenden Loggia entfernt. Aber selbst dann, wenn es Einsichtnahmemöglichkeiten gäbe, wäre zu berücksichtigen, dass es sich bei den benachbarten Häusern um Reihenhäuser im städtischen Bereich handelt, in dem immer mit Einsichtnahmemöglichkeiten gerechnet werden muss. Insofern ist ein Betroffener ggfls. auch aufgerufen, zu Maßnahmen der Selbsthilfe zu greifen, die ihm typischerweise zugemutet werden können. Auch der Umstand, dass in einer Reihenhausbebauung Äußerungen der Nachbarn wahrgenommen werden können, ist üblich und hinzunehmen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig, da sie keinen Antrag gestellt und daher kein Kostenrisiko übernommen haben (§§ 162 Abs. 3, 154 Abs. 3 VwGO).Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 Abs. 2 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 11 und 711 ZPO.
zum Vorgängerdokumentzum Nachfolgedokument







Wenn ich helfen konnte bitte ich um positive Bewertung


danke

Kunde: hat geantwortet vor 3 Jahren.

Sehr geehrte Frau Schiessl,


 


vielen Dank für Ihre Mühe. Das von Ihnen beigebrachte Urteil deckt den unterschrittenen Mindestabstand zum Schutz des Nachbarn bei Vorhandensein einer Dachloggia ab, das ist gut. Leider ist es in diesem Urteil jedoch so, dass die Loggia nicht aus der Dachhaut herausragt!


Wie beschrieben ist es in meinem Fall abweichen aber so, dass gerade das Geländer aus der Dachhaut herausragt! Und gerade das Herausragen des Geländers löse Abstandsflächen aus, sagt die Bearbeiterin des Bauamts ohne Referenz auf die BauO oder den Kommentar dazu. Deshalb habe ich Sie hierzu befragt. Könnten Sie bitte darauf eingehen? Ich danke ***** ***** Vorhinein. Viele Grüße aus NRW, der anonyme Ratsuchende ;-)

Sehr geehrter Ratsuchender, vielen Dank ***** ***** Nachfrage, die ich Ihnen sehr gerne wie folgt beantworte:


Vielen Dank ***** ***** Ergänzung bezüglich des Geländers.



Auch ein Geländer ist ein untergeordneter Bauteil im Sinne des Paragraf 6 Absatz 7.
Den beispielhaft aufgezählten untergeordneten Bauteilen vergleichbare untergeordnete Bauteile sind Tür- und Fenstervorbauten, Treppen und Treppenvorbauten, Fensterbänke, Schaufenstervorbauten, Windfänge, Außenkamine, Werbeanlagen als funktionaler und baulicher Teil eines Gebäudes, Umwehrungen oder Geländer, Parabolantennen, aber auch Schornsteine, da von ihnen ausgehende Emissionen von § 37 sowie von § 15 BauNVO erfasst werden.[27]



HBO § 6 Abstandsflächen und Abstände Gerhard Hornmann Hornmann, HBO
2. Auflage 2011 Rn 116-125



Dies ist zwar ein Kommentar zur hessichen Bauordnung gilt aber univesell



Sehr geehrter Ratsuchender, haben Sie noch Fragen? Kann ich Ihnen in irgendeiner Weise noch behilflich sein? Sehr gerne! Wenn ich helfen konnte , bitte ich höflich um positive Bewertung. Vielen Dank
Ää
Schiessl Claudia und weitere Experten für Miet- & WEG-Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.