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RASchiessl
RASchiessl, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 28431
Erfahrung:  Vertragsanwalt des BWE
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RASchiessl ist jetzt online.

Hallo, ich habe eine Frage bezüglich Eigenbedarfskündigung: wir,

Diese Antwort wurde bewertet:

Hallo, ich habe eine Frage bezüglich Eigenbedarfskündigung:

wir, Ehepaar mit zwei Kindern (12J. +8J.) leben seit September 2009 in einem angemieteten Haus. Der Vertrag läuft unbefristet.

Der Vermieter hatte dieses Haus erworben und dann Stück für Stück saniert, wohnt aber mit seiner Lebensgefährtin, deren Tochter 40 km weg. Zunächst selbst in Miete.

Im Jahr 2011 kam der Vermieter zu Besuch und sagte uns, dass er hier nichts renovieren würde weil er sowieso irgendwann Eigenbedarf anmeldet, das Haus abreißt und neu baut.

Ende 2013 hatte er uns in einem Gespräch nochmal gesagt, dass er bald selbst einziehen will, denn seine Tochter, die zwischenzeitlich geboren wurde und mittlerweile 3 oder 4 Jahre als sein müsste, solle hier aufwachsen und in die Schule gehen.

Er hat uns also bereits 2011 und 2013 gesagt, dass er Eigenbedarf anmelden werde.

Der Vermieter war zwischenzeitlich wieder mal da, zur Hausbesichtigung, und hat sich von einem Bekannten zwecks Sanierung oder Hausabriss und Neubau beraten lassen. In diesem Zuge wurde uns von seiner Lebensgefährtin auch mitgeteilt, dass sie uns nicht im Weg stehen würden, wenn wir ausziehen.

Noch haben wir keine Kündigung erhalten. Aber die kommt sicher bald.

- Für mich macht es den Anschein, als wäre das von Anfang an geplant gewesen. Wir haben keine zwei Jahre dort gewohnt, da kam der Eigenbedarf erstmals zur Sprache.

1. Frage: Müssen wir das beweisen, dass der Vermieter dies bereits innerhalb 5 Jahren schon zwei mal "angedroht" hat und wenn, wie? Denn er hat uns dies weder vor Zeugen gesagt noch schriftlich gegeben.

2. Frage: Wäre es dann nicht klug, bereits jetzt mit einem Anwalt dagegen vorzugehen, denn bald laufen die 5 Jahre aus - wenn es innerhalb dieser Zeit zum Eigenbedarf kommt, hätte der Vermieter dies uns bei Vertragsabschluss sagen müssen. hat er aber nicht.
___

- Der Vermieter ist zwischenzeitlich aus seinem Miethaus ausgezogen und lebt seit geschätzten 1,5 Jahren mit seiner Lebensgefährtin und den beiden Kindern bei der Schwiegermutter. Wir vermuten, um die Kosten zu senken und mehr Geld für den Um-/Neubau zu haben ...

1. Frage: aber er könnte ja jetzt auch begründen, dass er keine eigene Wohnung habe? Oder nicht? Wäre das berechtigt? Und hätte der Eigenbedarf dann nicht schon vor 1,5 Jahren kommen müssen?
___

- Unser 8-jähriger Sohn ist Autist, hat ADHS und weitere kleinere Begleitstörungen; Er hat eine tiefgreifende Entwicklungsstörung mit gestörtem Sozialverhalten.

Es gibt diverse Gutachten von psychiatrischen Kliniken, er hat einen Schwerbehindertenausweis mit GDB 60 und Merkzeichen B und H und besucht seit Jahren eine heilpädagogische Einrichtung und Schule, da Regelbeschulung nicht möglich ist. Der Vermieter weiß das von Anfang an und hatte kein Problem damit.

1. Frage: Reicht das, um eine Eigenbedarfskündigung wegen sozialer Härte abzuwehren?


Vielen Dank XXXXX XXXXX Beantwortung der Fragen und Einschätzung des konkreten Falles. Besonders wichtig ist mir zu wissen, ob wir jetzt schon gegen die mündliche Eingenbedarfs-Androhung vorgehen können oder sogar sollten.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank XXXXX XXXXX Anfrage.



Sie sprechen in Ihrer 2 Frage von einer Frist von 5 Jahren schreiben aber das der Mietvertrag unbefristet läuft.

Darf ich Sie höflich zum besseren Verständnis fragen: Was genau meinen Sie mit der 5 Jahres Frist? Geht es um einen (beiderseitigen Kündigungsverzicht)?




Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Hallo,

 

ich habe gelesen, dass ein Vermieter, der binnen 5 Jahren Eigenbedarf anmeldet, dies bei Vertragsabschluss hätte sagen müssen, dass eventuell Eigenbedarf kommt. Daher sprach ich von 5-Jahres-Frist ...

 

UPDATE: Vielleicht noch besser erklärt:

 

Wir haben einen unbefristeten Mietvertrag, es gibt auch keine anderen schriftlichen oder mündlichen Absprachen. Ich habe jedoch gelesen, dass ein Vermieter, der binnen eines 5-Jahres-Zeitraumes Eigenbedarf anmeldet, dies beim Vertragsabschluss hätte sagen müssen oder dann einen Zeitvertrag abschließen hätte müssen.

 

Denn binnen 5 Jahren ist es für einen Vermieter absehbar. Er will das Haus jetzt selbst nutzen, es war aber für ihn Absehbar, dass Nachwuchs kommt und er dieses Haus umbauen oder neu bauen möchte und mit seiner Familie in diesem Haus leben will. Das wüsste er also schon, als wir den vertrag unterschrieben haben. Das kam jetzt nicht plötzlich.

 

 

 

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank XXXXX XXXXX Anfrage.

Haben Sie vielen Dank XXXXX XXXXX freundliche Klarstellung.

Bei einer Eigenbedarfskündigung gibt es in der Tat Kündigungsbeschränkungen durch den Verkäufer.

Die Regelung finder sich in § 577a BGB.

Danach kann eine Kündigung wegen Eigenbedarf bis zu 10 Jahre ausgeschlossen sein.

Die Voraussetzung hierfür ist, dass Abschluss des Mietvertrages Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz an der Wohnung begründet wurde (also aus einem Haus lauter Eigentumswohnungen gemacht werden).

Allein der Verkauf eines Einfamilienhauses begründet keinen solchen Kündigungsausschluss.

Ihr neuer Vermieter kann Ihnen daher jederzeit wegen Eigenbedarsf kündigen.

Auf den Ablauf von 5 Jahren kommt es in Ihrem Falle daher nicht an.

Zu Ihrem zweiten Fragenkomplex:

Zu Ihrer ersten Frage:

Eindeutig ja:

Der Vermieter kann eine Eigenbedarfskündigung erfolgreich darauf stützen, dass er in Ihrem Haus leben möchte. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Vermieter bei seinen Schwiegereltern oder zur Miete wohnt.

Die Rechtsprechung lässt allein den Wunsch ausreichen im eigenen Eigentum zu leben. Wenn Ihr Vermieter also wegen Eigenbedarf kündigt und dies damit begründet in seinem eigenem Haus wohnen zu wollen so reicht dies leider aus.

Zu Ihrer 2. Frage:

Sie können nach § 574 BGB gegen die Kündigung des Vermieters Widerspruch einlegen und die Fortsetzung des Mietvergältnisses verlangen, sofern ein Auszug für Sie einen unzumutbare Härte darstellen würde.

Das ADHS und die Behinderung Ihres Sohnes wäre ein solcher Grund, ein weiterer Grund wäre es zum Beispiel, wenn Sie trotz intensiver Suche keine geeignete Ersatzwohnung finden würden (sowohl hinsichtlich der Größe als auch hinsichtlich des Mietpreises vergleichbar).



Wenn Sie weitere Fragen haben, dann fragen Sie gerne nach.

Ansonsten bitte ich Sie höflich meine Antwort positiv zu bewerten und damit das ausgelobte Honorar freizugeben.




Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Hallo,


 


vielen Dank für Ihre Nachricht - aber ich glaube ich habe mich Eingangs etwas unglücklich ausgedrückt.


 


Der Eigentümer hat das Haus ca. 2003 von der Gemeinde erworben. Hat dort nicht selbst gewohnt sondern nur renoviert und es Stück für Stück bewohnbar gemacht.


 


Wir haben also schon immer den gleichen Vermieter. Dieser hatte das Haus 2009 an uns vermietet. Lebte selbst aber woanders in Miete und ist vor 1 oder 1,5 Jahren aus der Miete raus zu seiner Schwiegermutter.


 


Ich bitte um entsprechende Information, ob dieser Umstand etwas an Ihrer Antwort ändern würde.


 


Vielen Dank

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank XXXXX XXXXX freundliche Ergänzung.

Grundsätzlich ändert sich dadurch nichts an meiner Antwort.

Ausschlaggebend ist allein, dass Ihr Vermieter beabsichtigt in Ihrem gemieteten Haus zu wohnen.

Dies allein ist ausreichend für die Eigenbedarfskündigung.

Auch die Tatsache dass der Vermieter das Haus zunächst renoviert hat ändert leider nichts daran.

Sie müssen sich also darauf einstellen, dass Ihr Vermieter Ihnen bereits jetzt wegen Eigenbedarfs kündigen kann.




Wenn Sie weitere Fragen haben, dann fragen Sie gerne nach.

Ansonsten bitte ich Sie höflich meine Antwort positiv zu bewerten und damit das ausgelobte Honorar freizugeben.




Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt

RASchiessl und 2 weitere Experten für Miet- & WEG-Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.