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RASchiessl
RASchiessl, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
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Erfahrung:  Vertragsanwalt des BWE
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RASchiessl ist jetzt online.

Frage: wie verhält man sich hier strategisch/rechtlich am sinnvollsten,

Diese Antwort wurde bewertet:

Frage: wie verhält man sich hier strategisch/rechtlich am sinnvollsten, da davon auszugehen ist, dass „weiterer Ärger“ droht.


Sachverhalt: Mietrecht

Aus der Sicht der Vermieterin (Alter 87 Jahre, der Neffe übernimmt gerade die Verwaltung). Vermietet ist eine ca. 100 qm große 4-Zimmer-Wohnung seit Februar 2012 (450 € Kaltmiete) mit einem „Hamburger-Mietvertrag“. Es wohnt die Mieterin (arbeitslos) mit drei Kindern in der Wohnung.
Die Miete wurde fast immer pünktlich bezahlt.

Aktuelle Situation:

- Rückstände aus BetrKosten-Abrechnung 2012= rd. 980 €
- Mietkaution (= 2 Nettokaltmieten insges. 900 €) wurde noch nicht nachgewiesen
- Verhalten: Nachbarn beklagen sich aktuell, dass der Müll nicht dort hinkommt wo er soll, Lärmbelästigung, die Reinigungspflichten werden nicht eingehalten (bisher keine Reaktion hierauf seitens der Vermieterin)

Vermieter-Schreiben
vom
10.05.2013 Betriebskosten-Abrechnung 2012, Nachzahlung rd. 980 €
21.05.2013 Bereitschaft der Vermieterin, Nachzahlung in 100 €-Raten ab Juni 2013 zu akzeptieren, letzte Rate somit März 2014 (Hinweis weitere Reduzierung nicht möglich)
21.05.2013 Mietkaution (2 Monatskaltmieten = 900 €) wurde noch nicht nachgewiesen. Hinweis auf Rückstand und Entgegenkommen den Nachweis bis 31.10.2013 erbringen zu können
01.07.2013 Erinnerung: Kein Zahlungseingang zu verzeichnen, als Anlage Kopie Schrb. vom
21.05.2013, aktuell bis 15.07.2013 kein Zahlungseingang / kein Schreiben
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank XXXXX XXXXX Anfrage.

Sie sagen einerseits dass die Miete fast immer pünktlich bezahlt wurde es auf der anderen Seite aber erhebliche Zahlungsrückstände und Unverträglichkeiten mit den anderen Mietern gibt.

Darf ich daher fragen:

Ist es im Sinne der Vermieterin das Mietverhältnis zu beenden oder sollen die Mieter weiter bleiben?


Mit freundlichen Grüßen


Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 6 Jahren.

Guten Tag Herr Schiessl.


 


die Beendigung des MV ist durchaus eine Option, zumal es nach meinem neuesten Kenntnisstand bereits im vergangenen Jahr Problemegab, die Polizei aktiv werden ließ. Da die Mieterin gar keine Reaktion zeigt, ist zumindest der Versuch, diesen Weg zu gehen, der sinnvollste. Ich vertrete die Interessen der Vermieterin und habe auch volle Handlungsvollmacht.


 


Grüße aus Berlin


 


Heiko Siekiera

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank XXXXX XXXXX freundliche Nachricht.

Aufgrund des Sachverhaltes meine ich auch dass die Beendigung des Mietvertrages durch eine fristlose Kündigung die beste Option ist.

Eine fristlose Kündigung richtet sich nach §§ 543, 569 BGB.

Der Zahlungsverzug der Mieter berechtigt leider an sich nicht zur Kündigung.

Die Rückstände mit der Betriebskostenabrechnung stellen generell keinen Grund für eine fristlose Kündigung dar.

Der Rückstand mit der Kautionszahlung stellt an sich einen Grund für eine fristlose Kündigung nach § 569 IIa BGB dar.

Der Kündigung steht jedoch momentan die Stundung bis 31.10.2013 entgegen.

Ein Grund für eine fristlose Kündung ist jedoch in den Pflichtverletzungen der Mieter zu sehen (Müll, Lärm, Reinigungspflichten).

Bevor hier eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden kann ist seitens des Vermieters aber zunächst eine Abmahnung erforderlich. Erst wenn die Mieter trotz Abmahnung weiterhin gegen ihre Pflichten verstoßen kann fristlos gekündigt werden.

Geboten scheint daher folgende Vorgehensweise:

Abmahnung wegen des Fehlverhaltens der Mieter betreffend Lärm, Müll, Reinigung. Bei erneutem Pflichtenverstoß nach der Abmahnung sofort fristlose Kündigung.

Soweit nach Ablauf des 31.10.2013 keine Mietkaution eingegangen ist: Fristlose Kündigung.

Mahnbescheidsverfahren wegen Nebenkostennachzahlung (und Mietkaution nach Kündigung).


Das Mahnverfahren können Sie sehr leicht selbst einleiten über die Internetseite www.online-Mahnantrag.de

Die Seite ist mit guten Hilfestellungen versehen, so dass Sie den Mahnbescheidsantrag leicht ausfüllen können.

Den Mahnbescheidsantrag drucken Sie dann aus, unterzeichnen ihn und senden ihn an das im Bescheid genannte Gericht.

Das Mahngericht wird dann den Mahnbescheid erlassen und den Mietern zustellen.

Danach werden Sie Post vom Mahngericht erhalten mit einem Vordruck für den Vollstreckungsbescheid. Füllen Sie diesen aus unterzeichnen Sie diesen und senden Sie diesen wieder an das Mahngericht zurück.

Das Mahngericht wird dann einen Vollstreckungsbescheid erlassen.

Zwei Wochen nach Zustellung des Bescheides wird dieser Rechtskräftig und Sie können einen Gerichtsvollzieher mit der Eintreibung der Außenstände beauftragen.




Wenn Sie Rückfragen haben, dann fragen Sie gerne nach.

Ansonsten bitte ich Sie höflich meine Antwort positiv zu bewerten und damit das ausgelobte Honorar freizugeben.




Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 6 Jahren.

Hallo Herr Schiessl,


 


vielen Dank für die schnelle und ausführliche Antwort. Sie hilft mir auf jeden Fall weiter.


 


 


Ergänzend wäre es für mich noch wichtig zu wissen, inwieweit ich bei aktueller Nichtzahlung durch die Mieterin die angebotene Ratenzahlung aufkündigen und den Betrag sofort fällig stellen kann


 


Besten Dank und Gruß


 


HS

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank XXXXX XXXXX Anfrage.

Sie müssen die Ratenzahlungsvereinbarung (wegen der Beweisbarkeit) schriftlich am besten per Einwurfeinschreiben kündigen.

Ein Schreiben kann so aussehen:

Sehr geehrte..


nach der mit Ihnen getroffenen Ratenzahlungsvereinbarung sind Sie verpflichtet, auf die ausstehende Betriebskostenabrechnung monatlich einen Betrag von 100 EUR zu zahlen.

Leider sind Sie dieser Verpflichtung bislang nicht nachgekommen:

Sie sind mit den Monaten X und Y in Verzug.

Aus diesem Grund kündige ich die bestehende Ratenzahlungsvereinbarung und fordere Sie auf den noch offenen Restbetrag von XY EUR binnen 7 Tagen ab Briefdatum auf mein Konto bei der ABC Bank zu überweisen.

Sollte diese Frist ungenutzt verstreichen, werde ich meine Ansprüche gerichtlich gegen Sie durchsetzen..."





Wenn Sie Rückfragen haben, dann fragen Sie gerne nach.

Ansonsten bitte ich Sie höflich meine Antwort positiv zu bewerten und damit das ausgelobte Honorar freizugeben.




Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
RASchiessl und 2 weitere Experten für Miet- & WEG-Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.