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Christiansen-St
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Kategorie: Haus- und Grundbesitz
Zufriedene Kunden: 1103
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Sehr geehrte Damen und Herren, ich habe am 12.12.2011 ein

Kundenfrage

Sehr geehrte Damen und Herren,
ich habe am 12.12.2011 ein Einfamilienhaus gekauft mit Vermietungsabsicht. Leider dauern aufgrund eines Rechtsstreites mit einem Bauträger und anschließendem Neubeginn die Renovierungsarbeiten unverändert an. Ich habe mich entschlossen, das Haus zu verkaufen trotz Verlust. Meine Frage:
- Muss ich das Haus vermieten, damit ich die Verlust nach 10 Jahren als normale Verluste mit meiner Einkommensteuer verrechnen kann? Kann ich dann die Verluste mit der normalen Lohneinkünften verrechnen oder nur mit Erträgen aus Mieteinkünften?
- Wann ist die Spekulationsfrist zu Ende (1.1.2011 oder 13.12.2021)?
- Kann ich die Verluste, auch wenn das Haus nicht vermietet ist, mit den Einkünften verrechnen?
Viele Grüße Ilona Wachter
Gepostet: vor 9 Monaten.
Kategorie: Haus- und Grundbesitz
Experte:  Christiansen-St hat geantwortet vor 9 Monaten.

Guten Tag und vielen Dank für Ihre Anfrage!

grundsätzlich wären die Verluste aus Vermietung und Verpachtung in den Jahren abziehbar, in denen diese gezahlt wurden. Sofern es sich um einen Neubau handelt, wären durch die Renovierungskosten wahrscheinlich hauptsächlich Anschaffungskosten entstanden, die allerdings erst ab dem Zeitpunkt der Fertigstellung/Vermietbarkeit mit 2% abzuschreiben sind (2% gelten auch bei einem Kauf einer Bestandsimmobilie). Laufende Kosten wie z.B. Versicherungen, Grundsteuer und ggfs. Zinsen sind wie gesagt im Jahr der Zahlung abzugsfähig.

Sie hätten also die die Kosten 2011 - 2018 jährlich erklären müssen. Wenn die Verluste aus Vermietung und Verpachtung anzuerkennen wären, dann können Sie diese mit den übrigen positiven Einkünften verrechnen. In Ihrem Fall kommt es entscheidend darauf an, dass Sie die Vermietungsabsicht objektiv nachvollziehbar nachweisen können. Denn nur dann wird das Finanzamt die Verluste aus Vermietung und Verpachtung anerkennen. Wenn das Finanzamt eine positive Einkunftsprognose aufgrund fehlender dauerhafter Vermietung bzw. nicht nachgewiesener Vermietungsabsicht ablehnt, wäre die Folge, dass die Verluste steuerlich nicht anerkannt werden.

Wenn Sie das Haus innerhalb von 10 Jahren veräußern, verwirklichen Sie ein privates Veräußerungsgeschäft gem. § 23 EStG. Dieses unterscheidet sich von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Entsteht ein Verlust aus dem Verkauf, so wäre dieser nur mit positiven Einkünften aus der Veräußerung von Immobilien verrechenbar. Kann der Verlust nicht ausgeglichen werden, so stellt das Finanzamt den Verlust fest und trägt ihn in die Folgejahre vor.

Die Frist endet bei Ihnen mit Ablauf des 11.12.2021 (streng genommen also am 12.12.2021), da dann die 10 Jahre um sind. Veräußern Sie erst nach diesem Zeitpunkt, so liegt kein privates Veräußerungsgeschäft mehr vor. Ein etwaiger Verlust kann dann auch nicht mehr vorgetragen werden. Ein Gewinn wäre dann aber auch nicht zu versteuern.

Ich hoffe Ihre Frage damit beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen ein.

Da dieser Auftrag von justanswer an mich als externer Experte vermittelt wurde,bitte ich abschließend um eine positive Bewertung, damit meine Arbeit auch anteilig vergütet wird. Dazu klicken Sie bitte 3-5 Sterne im Kommentarfeld an. Herzlichen Dank vorab!

Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche steuerliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste steuerliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.

Mit freundlichen Grüßen

Knut Christiansen
Steuerberater

Experte:  Christiansen-St hat geantwortet vor 9 Monaten.

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