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RainNitschke
RainNitschke, Rechtsanwältin
Kategorie: Grundstücksrecht
Zufriedene Kunden: 1542
Erfahrung:  Berufserfahrung
49776616
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RainNitschke ist jetzt online.

Wir wollen mit unserem ältesten Sohn und seiner Partnerin

Diese Antwort wurde bewertet:

Wir wollen mit unserem ältesten Sohn und seiner Partnerin zusammenziehen. Die Partnerschaft ist gefestigt und hat stabile Zukunftsaussichten.
Erwerber der neuen großen Immobilie werden die jungen Leute zu je 1/2. Wir, die Eltern, bringen rund 1/3 der Investitionssumme als Eigenmittel ein (200.000) und möchten sichergestellt wissen, das wir in kritischen Situationen (Trennung, Scheidung der jungen Leute) nicht mit leeren Händen dastehen.
Wir haben uns vorgestellt ein Nießbrauchrecht grundbuchlich eintragen zu lassen. Ist das aus professioneller Sicht die beste Möglichkeit?

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage!

Ein Nießbrauch wird heute nur noch wenig gemacht und passt in Ihrem Fall auch nicht ganz. Wenn, dann könnte man über ein Wohnrecht nachdenken. Damit hätten Sie zumindest das Recht, in der Immoblie zu verbleiben, auch wenn sich die jungen Leute trennen. Bei einem Nießbrauch haben Sie das Recht, die "Früchte zu ziehen" - das macht z.B. bei Mieteinkünften Sinn.

Die Frage ist, wie Sie das Geld zur Verfügung stellen möchten. Als Schenkung? Oder als Darlehen? Beide Varianten wären denkbar. Da Sie von Nießbrauch sprechen, gehen ich davon aus, dass die Übertragung eher in Form der Schenkung erfolgen soll. In dem Fall sollte ein notarieller Vertrag gemacht werden, in welchem Sie sich bei einer Trennung oder Scheidung die Rückführung vorbehalten. Das ist ein gängiges Vorgehen. Aber Achtung: So lange die beiden nicht verheiratet sind, hat die Partnerin Ihres Sohnes lediglich einen Freibetrag in Höhe von 20.000,00 EUR. Schenken Sie ihr also die Hälfte der 200.000,00 EUR, müsste Ihre "Schwiegertochter" 80.000,00 EUR versteuern. Sinnvoller wäre es daher, die Summe komplett an den Sohn zu verschenken, bei dem bei der Gesamtsumme keine Steuer anfallen würde.

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Mit freundlichen Grüßen

K. Nitschke

Rechtsanwältin

Kunde: hat geantwortet vor 4 Monaten.

Wohnrecht hatten wir laienhaft auch in Erwägung gezogen, erschien uns beim "erzwungenen" Auszug in ein Altersheim aber nicht so werthaltig wie Nießbrauch (Mieterträge erzielen). Wir hatten auch eine Eigentümergrundschuld in Betragshöhe erwogen. Was halten Sie davon? Wir wollten tatsächlich den Betrag unserem Sohn schenken. Welche Vorteile hätte ein Darlehen? Gruß ***

In Hinblick auf den Nießbrauch haben Sie natürlich Recht, wenn Sie auch einen Umzug ins Altenheim mitbedenken, sollte dieser notwendig werden und nicht im Zusammenhang mit einer Trennung stehen. Wenn Sie mit "erzwungen" eine mögliche Trennung meinen, dann wären Sie ja schon durch den Schenkungsvertrag und den Rückforderungsvorbehalt abgesichert.

Der Nießbrauchsvorbehalt hat, anders als ein Wohnrecht, noch eine kleine Tücke: Die Rechtsprechung geht davon aus, dass durch den Vorbehalt eigentlich noch kein wirklicher Eigentumsübergang stattfindet, sondern erst mit Aufgabe des Nießbrauches - im ungünstigen Fall also mit Ihrem Tod. Das heißt dann für Ihren Sohn dann unter Umständen, dass er seinen Geschwistern gegenüber noch Pflichtteilsergänzungsansprüche erfüllen muss und zwar zu 100 %. Normalerweise ist es ja so, dass die ergänzungsansprüche in 10 Jahren pro Jahr um 10 % abschmelzen. Wenn Sie Ihrem Sohn also jetzt 200.000,00 EUR schenken, dann müsste er seinen Geschwistern in 10 Jahren dafür keinen Ausgleich mehr leisten. Sterben Sie nach 5 Jahren, sö wären immerhin noch 50 % auszugleichen. Bei einem Nießbrauchsvorbehalt fallen die vollen 200.000,00 EUR in die Berechnung mit ein.

Bei einem Darlehen geht das Eigentum an dem Geld gar nicht auf den Sohn über, sondern Sie erhalten das Geld in den vereinbarten Raten wieder zurück. Sie bleiben also immer liquide, auch im Falle der Pflege. Diesen Anspruch können Sie sich im Grundbuch auch absichern. Wird das Haus dann aufgrund einer Trennung verkauft, bekommen Sie Ihr Geld zurück, bevor der Resterlös an die Eigentümer ausgezahlt wird.

Es muss also tatsächlich überlegt werden, ob Sie das Geld auf dauer hergeben möchten, um vielleicht auch Steuern zu sparen, und ob Sie dabei auch die Gleichbehandlung der übrigen Kinder mit einbeziehen möchten (Siehe Hinweis auf Pflichtteilsansprüche). Dafür kenne ich aber Ihre Familienverhältnisse noch nicht ausreichend.

Kunde: hat geantwortet vor 4 Monaten.
Wir hatten auch eine Eigentümergrundschuld in Betragshöhe erwogen. Was halten Sie davon?

Eine Eigentümergrundschuld passt in Ihrem Fall nicht. Eine Eigentümergrundschuld steht - wie der Name schon sagt - dem Eigentümer des Grundstücks an seinem eigenen Grundstück zu. Belastet ein Eigentümer sein Grundstück z.B. mit einem Kredit und wird diesbezüglich eine Grundschuld eingetragen, wandelt sich die Grundschuld in eine Eigentümergrundschuld, wenn das Darlehen abgezahlt ist, da die Grundschuld nicht automatisch gelöscht wird. So kann der Eigentümer die "stehengelassene" Grundschuld z.B. bei einem weiteren Kredit nutzen.

Wenn Sie das Geld wirklich verschenken möchten, dann sollten Sie dies notariell tun und sich eine entsprechende Rückfordeurngsmöglichkeit vorbehalten. Aus der Urkunde könnten Sie dann Ihre Rechte im Ernstfall geltend machen und nötigenfalls auch in die Immobilie vollstrecken.

Eine grundbuchrechtliche Absicherung geht aber trotzdem und ist auch zu empfehlen.

Zwar nicht mit einer Eigentümergrundschuld, aber mit einer "normalen" Grundschuld oder Hyphothek.

Sehr geehrter Fragesteller,

ich hoffe, ich konnte Sie bei der Lösung Ihres Problems unterstützen.

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K. Nitschke

Rechtsanwältin

Kunde: hat geantwortet vor 4 Monaten.
1. Ohne unsere Zustimmung kann doch das Wohnrecht nicht gelöscht werden, oder?
2. Warum empfehlen Sie zusätzlich die Eintragung einer Grundschuld?
3. Warum sollte nach Ihrer Meinung die Schenkung notariell erfolgen?

1. Ja, das Wohnrecht könnte nicht einseitig von Ihrem Sohn gelöscht werden

2. Prinzipiell sollte man natürlich die bestmögliche Absicherung schaffen - ich hatte Sie so verstanden, dass das Ihr Ziel ist. Ob man jetzt eine Grundschuld zusätzlich zur Absicherung einträgt, kommt darauf an, welche Absicherung Sie wünschen und was die jungen Leute auch bereit sind, abzusichern. Beide Möglichkeiten würden für sich genommen ausreichen. Meiner Ansicht nach ist hier vor allem das Gespräch mit der angehenden Schwiegertochter nötig. Bedenken Sie bitte, dass Sie nur dem Sohn das Geld schenken, aber das gesamte Haus belastet wird - also auch der Anteil, der auf die Partnerin Ihres Sohnes entfällt. Diesen Punkt sehe ich gerade in Hinblick auf das gewünschte Wohnrecht als problematisch an. Die Partnerin Ihres Sohnes könnte im Falle einer Trennung nämlich nicht so einfach über ihren Anteil verfügen.

Ihre eventuellen Rückforderungsrechte im Falle einer Scheidung/ Trennung können Sie auch aus dem Schenkungsvertrag herleiten. Die Vollstreckung wäre mit einer Grundschuld allerdings einfacher. Vor allem, wenn der Rest der Immobilie finanziert werden soll.

3. Eine Schenkung sollte eigentlich immer notariell erfolgen - § 518 Abs. 1 BGB. Der Formmangel wird (z.B.) bei Geldschenkungen natürlich durch die reine Übergabe des Geldes geheilt. Wenn Sie allerdings eine dingliche Absicherung wünschen, benötigen Sie die notarielle Hilfe.

RainNitschke und weitere Experten für Grundstücksrecht sind bereit, Ihnen zu helfen.