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RASchiessl
RASchiessl, Rechtsanwalt
Kategorie: Grundstücksrecht
Zufriedene Kunden: 28901
Erfahrung:  Vertragsanwalt des BWE
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Sehr geehrter Herr Schiessll, Ich habe einen Erbbaurechtsvertrag,

Diese Antwort wurde bewertet:

Sehr geehrter Herr Schiessll,
Ich habe einen Erbbaurechtsvertrag, der evtl. zum Juli 2016 beendet wird. Am 1.Mai 2014 hatte ich deswegen bei ihnen bereits angefragt und Sie teilten mir damals mit, dass Miet- u.Pachtverträge vom Ende des Erbbaurechts nach §566 BGB nicht betroffen sind und weiter
gelten. Der Grundeigentümer verneint das für die Gewerbemietverträge.
Was stimmt nun?
Zumal ein Gew.Mietvertrag bis 2022 läuft.
Könnte dieser Mieter eine Forderung bei vorzeitiger MV-Auflösung an mich stellen?
Sehr geehrter Ratsuchender, haben Sie vielen Dank für Ihre Anfrage § 566 BGB ist anwendbar auf alle Miet- und Pachtverhältnisse über Grundstücke und Räume (§ 578) unter Einschluss von Grundstücksteilen. Dies gilt auch bei Vermietung durch den Erbbauberechtigten (§30 ErbbauRG) (BeckOK BGB/Herrmann BGB § 566 Rn. 3-4). Der Grundeigentümer hat daher Unrecht.Eine Forderung können die Mieter nicht gegen Sie stellen, da der Mietvertrag einfacht mit dem neuen Erbbauberechtigten weiter läuft. Wenn Sie Rückfragen haben, dann fragen Sie gerne nach.Ansonsten bitte ich Sie höflich meine Antwort positiv zu bewerten Mit freundlichen GrüßenHans-Georg SchiesslRechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.

Besten Dank,

aber könnte der Grundeigentümer nicht nach § 30, 2 u.3 verfahren, da das Erbbaurecht durch Zeitablauf beendet wird, obwohl die mögliche 20 jährige Verlängerung von mir nicht wahr genommen wird: ...

Der Grund-Eigentümer will den Erbbauzins (bisher Index gl.Kl.) von bisher 4.550.-- auf ca. 19.000.-- € erhöhen ( nach dem Bodenrichtwert x 3,5 - 4 % ) und das ist mir für die nächsten Jahre zu riskant, da ja der Index weiter geht oder?

Sehr geehrter Ratsuchender, der Grundeigentümer kann natürlich mit dem Grundstück machen was er will. Der Mietvertrag wird dadurch nicht beeinträchtigt. Allerdings kann er in der Tat selbst den Mietvertrag mit der gesetzlichen Frist kündigen. Sollte er dies tun, so können für diesen Fall des Ausnahmekündigungsrechts die Mieter keinerlei Forderungen gegen Sie stellen.Wenn Sie Rückfragen haben, dann fragen Sie gerne nach.Ansonsten bitte ich Sie höflich meine Antwort positiv zu bewertenMit freundlichen GrüßenHans-Georg SchiesslRechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.

Im Mietvertrag wurden dem Mieter und dem Vermieter ein Sonder-kündigungsrecht eingeräumt:

Mieter kann mit 6 Monatsfrist kündigen, wenn kein Gewinn erzielt wird.

Vermieter kann mit 6 Monatsfrist kündigen, wenn derErbbaurechtsver- trag nicht verlängert werden sollte. Kündigung muß zum 31.12.2015 beim Mieter eingereicht sein.

Zum 31.12.2015 war von einer Errbbaur.auflösung keine Rede. Die hoheErbb-Zinsforderung war da noch nicht bekannt.

Kann die Mieterin bei zu erwartender Kündigung durch Grd.Eigentüme

r auch da keine Forderung gegen mich stellen?

Bitte nochmals um Antwort.

Sehr geehrter Ratsuchender, gerne antworte ich Ihnen weiter. Ich schicke Ihnen hierzu ein Angebot. Mit freundlichen Grüßen Hans-Georg SchiesslRechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.

Habe Ihr Angebot erhalten. Frage:

Wenn ich jetzt zusätzlich 25.00 € Honorar bezahle, wie weit bzw. wieviele Fragen beantworten Sie dann in dieser Angelegenheit. Ich weiß,

der Sachverhalt ist sehr komplex und es gibt einiges zu erfragen. Oder verlangen Sie dann nach der 5.Frage wieder ein Zusatzhonorar?

Ich bitte um Ihre Antwort.

Sehr geehrter Ratsuchender, wieviele Fragen schätzen Sie denn haben Sie denn noch? Ich kann dann den Zeitbedarf in etwa einschätzen. Mit freundlichen GrüßenHans-Georg SchiesslRechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.

Vielleicht 5 - 7 Fragen.

OK, dann sollten 25-30 EUR ausreichend sein. Mit freundlichen Grüßen Hans-Georg SchiesslRechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.

Ok, frage morgen.

Kein Problem
Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.

Eigentlich fehlt ja noch die Beantwortung meiner Anfrage vom 08.03.16:

05.57 EST:

<im Mietvertrag wurden dem Mieter und dem Vermieter ein

Sonderkündigungsrecht eingeräumt: .......................

..Kann die Mieterin bei zu erwartender Kündigung durch den Grund-

eigentümer, auch da eine Forderung gegen mich stellen?

Bitte genaue, hieb u. stichfeste Antwort, da wichtig.

Sehr geehrter Ratsuchender, haben Sie vielen Dank für Ihre Anfrage Ich schicke Ihnen wie gesagt ein Angebot
RASchiessl und weitere Experten für Grundstücksrecht sind bereit, Ihnen zu helfen.
Sehr geehrter Ratsuchender, haben Sie vielen Dank. Zum Sonderkündigungsrecht. Sie müssen folgendes wissen: Schadensersatz nach § 280 BGB kann nur dann verlangt werden, wenn eine Pflichtverletzung vorliegt. Das gilt sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter. Wenn nun aber der Vermieter von dem genannten Sonderkündigungsrecht Gebrauch macht, dann verhält er sich vertragskonform und verstößt gerade nicht gegen die Vereinbarung des Vertrages. Er begeht, wenn er vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch macht, gerade keine Vertragsverletzung. Wenn Sie also nun aufgrund der Vertraglichen Bestimmungen kündigen, dann haben Sie nichts zu befürchten. Eine Rechtspflicht ein neues Angebot des Grundeigentümers anzunehmen besteht nicht (es sei denn Sie haben es im Mietvertrag vereinbart). Mit freundlichen GrüßenHans-Georg SchiesslRechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.

( s. a m.diesbezügliche .Anfrage v. 08.03.16 - 05.57 ).

Keine Haftung, Auch wenn ich nicht am 31.12.2015 dem Mieter (wie im Vertrag vereinbart) gekündigt habe?

Und müsste ich noch vor Ablauf des Erbb.rechts kündigen (wegen Haftung) oder macht das dann u.U. der Grd-Eigentümer nach der Übernahme ?

Haben Sie etwas Geduld mit mir, bin 76 J.

Sehr geehrter Ratsuchender, nein keine Haftung. Sie müssten um zu haften eine schuldhafte Verletzung des Vertrages begehen. Eine Verpflichtung den Mietvertrag vor Ablauf des Erbbaurechts zu kündigen besteht nicht. Sie können kündigen müssen es aber nicht. Wenn Sie nicht kündigen so läuft (wie oben dargestellt) der Vertrag weiter kann aber dann vom Eigentümer gekündigt werden (siehe oben). Mit freundlichen GrüßenHans-Georg SchiesslRechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.

Ok, danke ***** *****ächst zur nächsten Frage.

Gerne!
Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.

Nochmals zu Ihrer letzten Erklärung:

Was ist mit § 30 Abs.2, Satz 1 ErbbauRG, bin ich nach der Kündigung ( ob durch mich oder später durch dem Grd.Eigent. ) nicht doch zum

Schadenersatz dran?

Ich muss dies schon für die nächsten Verhandlung wissen.

Sehr geehrter Ratsuchender, haben Sie vielen Dank: Die Norm lautet:"1Erlischt das Erbbaurecht durch Zeitablauf, so ist der Grundstückseigentümer berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. " Das bedeutet, dem Eigentümer steht ein gesetzliches Kündigungsrecht zu. Wenn der Eigentümer aber Kraft Gesetz kündigen kann, dann können Sie nach § 280 BGB keine schuldhafte Vertragsverletzung begehen. Der Mieter muss damit rechnen dass der Eigentümer von seinen gesetzlichen Ansprüchen Gebrauch macht. Mit freundlichen GrüßenHans-Georg SchiesslRechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.

2. Frage oder?

Wenn ich den Vertrag nicht verlängere und er zum 03.07.2016 endet,

muss ich sofort die von mir genutzten Räumlichkeiten aufgeben, oder

habe ich noch ein Miet-Schonfrist von ? Wochen/Monate zur Übergabe

und Räumung, (Evtl.geg Mietzahlung).

Dem Grundeigentümer hatte ich auch schon deswegen befragt, aber

noch keine Nachricht erhalten.

Sehr geehrter Ratsuchender, rein rechtlich gesehen haben Sie keine Schonfrist. Sie müssten am 03.07.2016 um 29.59 Uhr das Anwesen geräumt an den Eigentümer übergeben haben. Wenn Sie die Frist überschreiten, dann kann er Sie auf Schadensersatz in Anspruch nehmen und auf Räumung verklagen. In der Praxis haben Sie jedoch zumeist eine Schonfrist von 14 Tagen. Mit freundlichen GrüßenHans-Georg SchiesslRechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.

Guten Abend Herr RA Schiessl, 3.Anfrage.

Kann ich den Erbbaurechtsvertrag verlängern und dann Teile der Gebäu de ( ca. 60 - 70 %) an einen bisherigen Mieter verkaufen.

Kann ich vom Grd.ET verlangen, dass der Käufer mit als Erbbauberech-tigter (wegen der Haftung) mit eingetragen wird. Muss der Grd. ET dem zustimmen.

Mit freundlichen Grüßen

H.Kiesel

Sehr geehrter Ratsuchender, ein Verkauf des Gebäudes an den Mieter ist grundsätzlich möglich ebenso eine Eintragung in das Grundbuch. Allerdings kann im Erbaurechtsvertrag vereinbart werden, dass eine Veräußerung nur mit der Zustimmung des Eigentümers erfolgen darf. Mit freundlichen GrüßenHans-Georg SchiesslRechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.

Im Vertrag ist nichts von einem Verkauf erwähnt, nur dass der Erbb-ber.

berechtigt ist, die Bauwerke oder Teile davon zu vermieten oder zu ver-

pachten. Von einer Zustimmung ist nichts erwähnt.

Allerdings ist unter §12 aufgeführt: Der Erbbauberechtigte bestellt dem Grd.ET das Vorkaufsrecht am Erbbaurecht für alle Verkaufsfälle..

Könnte ich nun verkaufen?

an den Mieter oder u.U. an den GrdE.

Mit freundlichen Grüßen

H.Kiesel

Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.

Um nochmal auf eine evtl.Schadensforderung des Mieters zurückzukom-

men. So habe ich in bei einem anderen RA gelesen:

§30 Abs.2, Satz1 ErbbRG ist lex specialis gegenüber dem BGB 566,578

er verdrängt diese als spezielle Norm. Vemieter haftet auf Schadener-satz, wegen Vertragsdauer.

Was könnte mein Mieter einfordern und wie?

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Ratsuchender, haben Sie vielen Dank für Ihre beiden nächsten Fragen: 1. § 30 II 1 ErbbauRG ergänzt den § 566 BGB durch das Kündigungsrecht des Vermieters (siehe oben). 2. Ihr Mieter kann in diesem Falle nach § 30 ErbbRG auffordern sich zu erklären, ob er von seinem Kündigungsrecht Gebrauch machen will. Eine Schadensersatzpflicht besteht, wie gesagt nur dann, wenn Sie ein Verschulden trifft. Mit freundlichen Grüßen Hans-Georg SchiesslRechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.

Guten Abend Herr Schiessl

Der Grundeigentümer hat mir nun mitgeteilt: dass der von ihm errech-nete Erbbauzins wie üblich nach dem "Gesetz der Sachenrechtsbe-reinigung" festgestellt wurde, hier sei in § 43 geregelt, dass der Erbbau-zins mit 3.5 % des Bodenwertes in Ansatz zu bringen ist.

Frage: Betr. dieses Gesetz nun allgemein die BRD, oder war/ist es wie

einmal geschrieben "Gesetz zur Sachenrechtsbescheinigung im Beitritts

gebiet (Ostdeutschland??)

Was trifft nun zu und kann er so den neuen Erbbauzins ermitteln?

Sehr geehrter Ratsuchender, vielen Dank für Ihre Anfrage. Das Sachenrechtsbereinigungsgesetz gilt für das Beitrittsgebiet. § 43 sieht einen Zinssatz von 2% des Bodenrichtwerts vor (4 % bei Grundstücken über 500 m"). Mit freundlichen GrüßenHans-Georg SchiesslRechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.

Wie bereits vorher erklärt: Das Grundstück ist mit Gewerbe- u.Wohnhaus bebaut. Deshalb (2) Abs.3 - 3.5 % oder ?.

Gilt nun das Gesetz nur für die ehem.DDR? oder auch bei uns inBayern?

Das Gesetz gilt nur für die Ehemalige DDR (Beitrittsgebiet). Bei einer gemischten Nutzung kommt es auf den Schwerpunkt der Nutzung (Gewerbe/Wohnhaus) an. Mit freundlichen GrüßenHans-Georg SchiesslRechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.

Der Schwerpunkt liegt bei Gewerbe ( ca.2/3). Erledigt sich aber, da ja das Gesetz nur für die ehem.DDR zutrifft.

Dieses Gesetz und der § 43 gilt als in meinem Fall -Bayern- nicht, oder?

Wie muß dann der neue Erbbauzins berechnet werden, nach welchem

Kriterium? Bodenwert ? oder was.

Sehr geehrter Ratsuchender, bitte haben Sie Verständnis aber so sollten nun eine neue Anfrage stellen, da Sie nun bereits 8 Fragen gestellt haben. Mit freundlichen GrüßenHans-Georg SchiesslRechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.

Na ja gut, beim nächstenmal.

Aber die gestellte Frage bitte ich doch zu beantworten, da Sie über den

Vorgang vertraut sind.

Mit freundlichen Grüßen.

Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.
Erneut posten: Qualität der Antwort.
Ich möchte gerne von Herrn RA Schiessl meine letzte
Anfrage beantwortet haben, da er den Vorgang kennt.Bei einem anderen RA
Bei einem anderen RA müßte ich nochmal alles erklären
Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.

Bitte doch noch um Beantwortung meiner letzten Frage...

Sehr geehrter Ratsuchender, Das Gesetz gilt in Ihrem Falle nicht wenn das Grundstück in Bayern liegt. Der Zins bestimmt sich nach dem Grundstückswert (4% pro Jahr). Mit freundlichen GrüßenHans-Georg SchiesslRechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.

Besten Dank für die Beantwortung meiner Anfragen.

Mit freundlichen Grüssen

H.Kiesel