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Kianusch Ayazi
Kianusch Ayazi, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 3558
Erfahrung:  Rechtsanwalt
106185746
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Kianusch Ayazi ist jetzt online.

Hallo, Fachassistent(in): In welchem Bundesland leben Sie?

Diese Antwort wurde bewertet:

Hallo,
Fachassistent(in): In welchem Bundesland leben Sie?
Fragesteller(in): Ich habe kürzlich ein Haus gekauft und der Verkäufer wohnt noch einige Zeit im haus. Bei seinem Auszug/Räumung wurde folgendes vereinbart: 'Dabei sind die Wände und Decken aller Räume fachmännisch weiß gestrichen, alle Bohr- und Dübellöcher sind fachmännisch geschlossen. Kann er die Arbeiten selbst ausführen oder kann ich eine fachfirma verlangen. Besten Dank und reundliche Grüße Katrin Stöcker
Fachassistent(in): Vielen Dank. Gibt es noch weitere Details, die Sie dem Anwalt mitteilen wollen?
Fragesteller(in): Bayern

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
vielen Dank für Ihre Anfrage.
Bitte teilen Sie mir ergänzend mit: Besteht zwischen Ihnen für die Zeit bis zu seinem Auszug ein Mietvertrag?
Mit freundlichen Grüßen
Kianusch Ayazi, LL.B. (Bucerius Law School)
- Rechtsanwalt -

Kunde: hat geantwortet vor 10 Tagen.
Nein, es besteht kein Mietvertrag. Folgender Wortlaut ist im Kaufvertrag vereinbart.1. Der Grundbesitz wird derzeit vom Verkäufer mit bewohnt. Der Käufer gewährt dem Ver-käufer die weitere Mitnutzung des Grundbesitzes bis zum 31. Dezember 2022. Das Mit-nutzungsrecht ist nicht übertragbar, der Verkäufer ist also nicht berechtigt, auf-grund seines Mitnutzungsrechts Dritten ganz oder teilweise seinerseits ein Mitnut-zungsrecht einzuräumen, also z.B. Dritte mit einziehen zu lassen.
Kunde: hat geantwortet vor 10 Tagen.
Wann denken Sie können Sie meine Frage beantworten? Benötigen Sie den gesamten Kaufvertrag?

Ich vesrtehe. Vielen Dank für Ihre Nachricht.

Der Begriff "fachmännisch" ist m.E. dahingehend auszulegen, dass die Arbeiten von einem Fachmann auszuführen sind. Wenn der Vertrag vorsehen würde, dass die Arbeiten lediglich von fachmännischem Standard sein müssen, so müsste es heißen "fachgerecht" o.ä.

Insofern können Sie meiner Einschätzung nach von dem Verkäufer verlangen, dass dieser die Arbeiten von einem Fachmann ausführen lässt.

Ich muss Sie aus anwaltlicher Vorsicht der Vollständigkeit halber darauf hinweisen, dass eine andere Auslegung mit Blick auf §§ 133, 157 BGB vertretbar erscheint. Der Begriff "fachmännisch" ist ein Rechtsbegriff, sondern ein generischer Begriff, der auslegungsbedürftig ist. Dies geht immer mit Rechtsunsicherheit einher. Meiner Einschätzung nach sprechen jedoch deutlich bessere Argumente für die Auslegungsvariante, wonach Sie die Ausführung der Arbeiten durch einen Fachmann verlangen können.

Konnte ich Ihnen damit behilflich sein?
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Kunde: hat geantwortet vor 10 Tagen.
Gibt es dazu eine rechtliche Quelle die ich dem Verkäufer vorlegen kann?
Kunde: hat geantwortet vor 10 Tagen.
Sie sagen, dass deutlich bessere Argumente für die Ausführung durch den Fachmann sprechen. Können Sie mir diese bitte näher beschreiben?

Jawohl, die gibt es. Man kann dies in Anlehnung an das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 09.06.2021 (VIII ZR 294/09) begründen. In diesem Urteil hat der BGH u.a. ausgeführt, dass der Begriff der fachmännischen Ausführung indiziere, dass die Arbeiten durch einen Fachmann auszuführen sind. Diese Entscheidung ist zwar eine mietrechtliche Entscheidung im Zusammenhang mit Schönheitsreparturen. Aufgrund der Einheit der Rechtsordnung kann jedoch ein Verweis auf dieses Urteil dennoch erfolgen.

Für diese Auslegung spricht zudem klar der natürliche Wortlaut der Klausel. Eine "fachmännische" Ausführung ist eine Ausführung durch einen Fachmann. Wenn ein Laie, d.h. z.B. der Verkäufer selbst, die Arbeiten ausführt, so können diese noch so fachgerecht sein. Zur fachmännischen Ausführung werden sie hierdurch jedoch nicht, denn der Verkäufer ist kein Fachmann, auch wenn er das Fachhandwerk beherrscht.

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Kunde: hat geantwortet vor 10 Tagen.
Vielen Dank für Ihre Antwort!

Gern geschehen.

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Kianusch Ayazi und weitere Experten für Recht & Justiz sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 10 Tagen.
Können Sie mir nochmal genau die Stelle (unter Punkt) im BFH Urteil nennen. ich habe mir das Urteil herausgesucht, kann es im Text jedoch nicht finden. Dankeschön

Der Senat führt aus:

"Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, die Klausel
könne hinsichtlich einer Ausführung der geschuldeten Schönheitsreparaturen
dahin verstanden werden, dass dem Mieter die Möglichkeit einer Selbstvor-
nahme verschlossen sein sollte. Auch die Revision räumt ein, dass der in der
Klausel gewählte Wortlaut "ausführen zu lassen" für das vom Berufungsgericht
gefundene Auslegungsergebnis spricht. Sie meint jedoch, dies lasse noch nicht
ohne Weiteres die Deutung zu, die Ausführung habe durch einen Fachmann zu
erfolgen, sondern erlaube zunächst allenfalls - und bei mieterfeindlichster Aus-
legung - ein Verständnis dahin, dass die Arbeiten Dritten zu übertragen seien,
zumal eine Fachkraft als dritte Person weder genannt sei noch eine fachmänni-
sche Erledigung verlangt werde."

Aus dem letzten Teil lässt sich ableiten, dass der Begriff "fachmännisch" dahingehend ausgelegt werden kann, dass eine Fachkraft die Arbeit auszuführen hat.