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Claudia Schiessl
Claudia Schiessl, Rechtsanwältin und Fachanwältin
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 22092
Erfahrung:  Zwei Fachanwaltstitel; Korrespondenz in deutsch, englisch,französisch;Anwältin seit 1994;1996 Mitarbeit am Lehrstuhl für Strafrecht Universität Regensburg;1996-2010 Ausbildung von Referendaren
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Claudia Schiessl ist jetzt online.

Sehr geehrte Damen und Herren, Fachassistent(in): In welchem

Diese Antwort wurde bewertet:

Sehr geehrte Damen und Herren,
Fachassistent(in): In welchem Bundesland leben Sie?
Fragesteller(in): Es geht um folgendes Problem, welches wir im Moment zu bewältigen haben:
Wir haben am 30. April diesen Jahres ein Haus gekauft (Vorvertrag mit Makler), was dann auch am 18. Juli durch einen notariellen Kaufvertrag besiegelt worden ist. Die Übergabe des Hauses erfolgte am 2. August durch Schlüsselübergabe an uns.
Soweit passt das ja auch noch alles.
Aber ab hier fängt dann unsere Odyssee an.
Im Exposé des beauftragten Maklers, welches wir im April bekommen haben, ist von „fachmännischen“ Renovierungen aus 2018 die Rede, im späteren notariellen Kaufvertrag ist neben dem üblichen „Gekauft wie gesehen“-Haftungsausschluss auch von „Renovierungsarbeiten vorwiegend in Eigenleistung“, aber auch der Hinweis, dass die Funktionsfähigkeit der technischen Einrichtung gegeben sein muss, die Sprache.
Die Renovierungsarbeiten aus 2018 sind im Wesentlichen: Bad neu, Küche neu, Heizung mit Leitungen und Heizkörper neu, Boden im EG und 1. OG neu gefliest, Außenfassade, Fenster, Wasser und Abwasser (ab Straße) neu und teilweise Elektrik neu, wie auch dem Exposé zu entnehmen. Bis auf das Dach, welches im Exposé auch als neu aus 2018 angegeben wird, tatsächlich aber eher aus 2000 ist, gab es keine anderslautende Darstellung zu diesen Punkten, weder seitens Makler, noch seitens der Veräußerer, auch bei Nachfrage zu bestimmten Punkten.
Leider hat sich jetzt dann im Nachgang gezeigt (ja, hier waren wir leider zu leichtsinnig während des gesamten Kaufvorgangs, haben auf einen Gutachter verzichtet, weil wir uns bis zur Übergabe eigentlich in guten Händen gesehen haben usw.), dass hier weder die „fachmännische“ Renovierung noch dass die Funktionsfähigkeit der technischen Einrichtung an allen Stellen gegeben ist.
Beispiele hierfür sind nach unserer Meinung
- bei der Ausführung der Elektrik (Installation ist nicht durchgängig fachmännisch, z. B. der Einbau der Steckdosen ist oft mangelhaft, falsche Auswahl von Installationsmaterial im Außenbereich, falsche Absicherungen),
- bei der Ausführung der Sanitäranlagen (Installation ist nicht durchgängig fachmännisch, z. B. durch ungeeignete Befestigung von Wasserhähnen, fehlenden Abdichtungen und Dämmungen, undichte Wasserhähne) und
- beim Einbau der Fenster (es fehlen an vielen Stellen noch Abdichtungen, ob „im“ Einbau das richtige Installationsmaterial verwendet worden ist, wissen wir nicht).
- …
Insgesamt hat sich inzwischen ein Bild bei uns eingestellt, dass wir wenig Vertrauen in die ausgeführten Arbeiten haben und vieles anzweifeln. Einiges davon haben wir im Vorfeld gesehen, manches erst jetzt im Nachgang entdeckt, da diese Punkte erst auffallen, wenn man es dann auch weiß. Wir sind auch inzwischen soweit, dass wir hier eine Prüfung durch Fachleute anstreben, um wenigstens die Gewissheit zu haben, wo noch was im Argen ist, z. B. zur Elektrik und zum Wasser.
Dazu kommt, dass wir im Rahmen der Übernahme neben der Küche und dem Bad auch weiteres Mobiliar erworben haben. Dieses war augenscheinlich soweit okay und gepflegt, jedoch haben sich jetzt NACH der Übernahme für uns noch erhebliche Mängel gezeigt. Diese sind z. B.
- der Wasserhahn in der Küche war undicht (bereits zur Übergabe, dies wurde aber immer sauber gehalten und verschwiegen), so dass sich eine Lache auf der Arbeitsfläche gebildet hat, und irgendwann hat sich das Wasser dann seinen Weg durch die Küchenmöbel gesucht, was diese in entsprechende Mitleidenschaft gezogen hat (Furniere sind abgelöst, aufgequollene Stellen usw). Dieser undichte Wasserhahn ist offensichtlich schon länger ein Thema gewesen, das ist eindeutig.
- Die eingebaute Spülmaschine funktioniert seit dem ersten Versuch eines Testlaufs am 3. August nicht, es wird ein Fehlercode angezeigt, der darauf hindeutet, dass hier ein Problem mit dem Wassersystem vorhanden ist, was laut Bedienungsanleitung einen Kundendiensteinsatz notwendig macht.
- Die Möbel im Badezimmer sind ebenfalls stark beschädig
Fachassistent(in): Vielen Dank. Gibt es noch weitere Details, die Sie dem Anwalt mitteilen wollen?
Fragesteller(in): - Die Möbel im Badezimmer sind ebenfalls stark beschädigt, weit über normale Gebrauchsspuren nach 3 Jahren hinaus nach unserer Meinung.
- Der Schlafzimmerschrank ist sperrmüllreif, die Rückwand war nicht mal montiert.
- NACH dem notariellen Kaufvertrag haben wir von einer neu angeschafften Katze erfahren, welche sich auch in Möbelstücken wie Bett und Stühlen in der Küche durch Kratzarbeiten verewigt hat, welche aber erst später aufgefallen sind.
- …
Dies alles ist uns bei der Übergabe, welche alles andere als planmäßig gelaufen ist, nicht aufgefallen. Die Problematik bei der Übergabe war, dass wir seitens der Veräußerer kaum Zeit bekommen hatten und auch der Makler, trotz schriftlicher Vereinbarung, dann am Ende doch keine Zeit hatte. Dazu kommt, dass die Übergabe spontan und tagsüber am Ende stattgefunden hat, weswegen ich am Ende alleine war, aber die Veräußerer noch weitere Termine hatten. Leider habe ich im Affekt hier dennoch bei einem Übergabeprotokoll angeführt, dass alles soweit i. O. ist, wobei wir hier mehr danach geschaut haben, ob alle Möbel wie vereinbart vorhanden sind usw. Diesen Schritt bereuen wir, bzw. ich, selbstredend heute sehr.
Was wir vergangene Woche versucht haben ist, über den Makler (welcher sich bereit erklärt hat, hier die Kommunikation zu übernehmen) den Veräußerern ein Bild unserer momentanen Situation darzustellen und das wir um eine gütliche Einigung bitten. Diese Antwort ist mit Stand heute noch ausstehend, aber uns wurde versichert, dass die Punkte „in Arbeit“ sind.
Sehr geehrter Ratsuchende, vielen Dank ***** ***** freundliche Anfrage. Sie haben im notariellen Kaufvertrag die Haftung für Sachmängel ausgeschlossen. Eine Ausnahme besteht immer dann, wenn etwas arglistig verschwiegen wurde oder aber wenn eine zugesicherte Eigenschaft besteht. Für das Makler Exposee ist der Eigentümer nicht verantwortlich, dies kann nicht als zugesicherte Eigenschaft angesehen werden.Gekauft wie besichtigt wäre eigentlich zu ihren Gunsten, weil diese Art von Gewährleistungsausschluss nur die Mängel erfasst, die auch tatsächlich sichtbar sind. Ich denke aber, dass es in ihrem notariellen Kaufvertrag tatsächlich anders formuliert war.
Ihre einzige Chance ist eine gütliche Einigung
denn bei offensichtlichen Mängeln ist ein arglistiges Verschweigen nicht nachweisbar 
Kunde: hat geantwortet vor 8 Monaten.
Vielen Dank für Ihre Einschätzung.Das ist der Auszug aus dem notariellen Kaufvetrag.Wie sieht das aber mit der Haftung gegenüber dem Makler durch die Formulierung fachmännisch aus? Ist dieser dafür nicht zu verantworten, zumal das ausführende Maklerunternehmen auch Baugutachten usw. erstellt?
Sehr geehrter Ratsuchende,Klärt der Makler trotzt seiner Kenntnis um die Unrichtigkeit der Angabe im Exposé den Käufer nicht auf und wird der Kaufvertrag auf Grund der fehlerhaften Angabe geschlossen, verwirkt der Makler unter Umständen seinen Anspruch auf die gesamte Maklerprovision.
Das Problem ist, dass im Exposé zwar fachmännische Repariererung stehen , dies jedoch durch die Renovierungsarbeiten vorwiegend in Eigenleistung eingeschränkt wirdZudem ist fachmännische Renovierung ein weiter BegriffWenn man ihnen auf Nachfrage allerdings etwas falsches erzählt hat, dann ist dies ein arglistiges verschweigen.Insgesamt ein sehr problematischer Fall, vor allem weil wenn sie die Immobilie durch einen Gutachter oder auch selbst ordnungsgemäß besichtigt hätten die Mängel zu Tage getreten wärenWenn Sie im Übergabeprotokoll unterschreiben, dass alles in Ordnung ist kehrt sich die Beweislast zu ihren Lasten oben.Sie müssten dann nachweisen dass eben nicht alles in Ordnung war.
Kunde: hat geantwortet vor 8 Monaten.
Vielen herzlichen Dank für Ihre schnelle Rückmeldung und Einschätzung!Einen schönen Sonntag Ihnen noch!Grüße
Das wünsche ich Ihnen auch!Über eine positive Bewertung würde ich mich sehr freuen. Alles Gute
Claudia Schiessl und 5 weitere Experten für Recht & Justiz sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 8 Monaten.
Sehr geehrte Frau Schiessl,jetzt habe ich noch eine Frage zu dem geschilderten Fall.Wie verhält es sich mit der Funktion der technischen Einrichtung?Vielen Dank für Ihre Antwort!Grüße
Das kommt darauf an, was ihnen diesbezüglich zugesichert wurde. Normalerweise ist es von Gewährleistungsausschluss im Notarvertrag umfasst